Jeder Monat Leerstand kostet dich bei 70 Quadratmetern rund 434 Euro Miete, dazu Heizung, Grundsteuer und Betriebskosten, die niemand umlegt. Die ortsübliche Miete in Witten liegt je nach Baujahr zwischen 5,75 und 6,75 Euro je Quadratmeter. Bei Neuvermietung rechnet der Gutachterausschuss mit 6,60 bis 10,70 Euro.
Was bringt deine Wohnung in Witten an Miete?
Der Wittener Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Er sagt, was für eine vergleichbare Wohnung im Bestand üblich ist.
| Baujahr | Basismiete €/m² | Spanne von | bis |
|---|---|---|---|
| bis 1907 | 5,85 € | 4,87 € | 6,90 € |
| 1908–1929 | 5,75 € | 4,85 € | 6,53 € |
| 1930–1949 | 5,88 € | 5,20 € | 6,56 € |
| 1950–1964 | 6,04 € | 5,22 € | 6,81 € |
| 1965–1979 | 5,91 € | 5,16 € | 6,78 € |
| 1980–1989 | 6,04 € | 5,28 € | 6,85 € |
| 1990–2018 | 6,75 € | 5,77 € | 7,81 € |
Alle Werte nettokalt je Quadratmeter Wohnfläche. Quelle: Wittener Mietspiegel 2025, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Stadt Witten, gültig ab 01.07.2025, Erhebungsstand 01.10.2022 mit Fortschreibung auf den 01.10.2024. Für Baujahre ab 2019 liefert der Mietspiegel keine Werte.
Zwei Dinge fallen daran auf.
Erstens: Zwischen der ältesten und der jüngsten Klasse liegt ein ganzer Euro je Quadratmeter. Bei 70 Quadratmetern sind das 70 Euro im Monat, also 840 Euro im Jahr.
Zweitens: Der Mietspiegel kennt nur Abschläge, keine Zuschläge. Unterdurchschnittliche Zentralität zieht 0,26 Euro ab, besonders starke Umweltbelastung 0,16 Euro. Mehr als 0,42 Euro Abschlag gibt er nicht her. Für eine gute Lage gibt es amtlich keinen einzigen Cent extra.
Warum sagt der Mietspiegel nicht, was du bei Neuvermietung bekommst?
Der Mietspiegel bildet den Bestand ab, also auch Verträge, die seit zwanzig Jahren laufen. Bei einer Neuvermietung liegt der Markt darüber.
Der Gutachterausschuss rechnet für seine eigenen Bewertungen mit marktüblichen Mieten von 6,60 bis 10,70 Euro je Quadratmeter. Bei 70 Quadratmetern ist das eine Spanne von 462 bis 749 Euro im Monat.
| Stadtteil | Mietspanne €/m² | Grünlage überdurchschnittlich | Umweltlage stark belastet |
|---|---|---|---|
| Annen | 4,80 – 7,80 | 35,2 % | 3,7 % |
| Witten-Mitte | 4,80 – 7,75 | 14,4 % | 30,0 % |
| Stockum/Düren | 4,80 – 7,75 | 55,3 % | 10,5 % |
| Bommern | 4,80 – 7,75 | 87,3 % | 0,0 % |
| Rüdinghausen | 4,75 – 7,75 | 41,5 % | 6,2 % |
| Heven | 4,75 – 7,75 | 36,6 % | 39,0 % |
| Herbede | 4,75 – 7,70 | 62,9 % | 0,0 % |
Anteile der prägenden Straßenabschnitte je Stadtteil. Quelle: Wohnlagenkataster des Wittener Mietspiegels 2025, Stadt Witten. Eigene Auswertung.
Die amtliche Spreizung zwischen den Stadtteilen ist winzig — fünf Cent. Das ist kein Rechenfehler, sondern das Ergebnis: Witten hat bei der Miete amtlich kaum Ortsunterschiede. Beim Bodenwert in Witten ist der Unterschied ein Vielfaches davon.
Wer eine Wohnung in Witten vermieten will, orientiert sich deshalb nicht nur am Mietspiegel. In der Praxis entscheiden andere Dinge über deine Miete. Ausstattung, Bad, Fenster, Heizung, Balkon und Stellplatz. Dazu die Frage, wie viele vergleichbare Wohnungen gerade sonst noch inseriert sind.
Wie sich die Lagen sonst unterscheiden, zeigt Wittener Stadtteile im Vergleich.
Was kostet jeder Monat Leerstand?
Rechne es einmal durch, dann liest sich der Rest dieser Seite anders.
- Miete, die nicht kommt, bei 70 Quadratmetern und 6,20 Euro: 434 Euro im Monat
- Dazu Heizung und Grundsteuer, die weiterlaufen
- Dazu die Betriebskosten, die du bei Leerstand nicht umlegen kannst
Drei Monate Leerstand sind allein bei der Kaltmiete 1.302 Euro. Dieses Geld kommt nicht wieder — anders als beim Verkauf gibt es hier keinen Nachholeffekt.
Und der Leerstand hat einen zweiten Preis: Eine Wohnung, die lange leer steht, wird kalt, riecht anders und zeigt jeden Mangel deutlicher. Interessenten merken das.
Der Fehler, der dich zehn Jahre begleitet
Zu billig vermieten ist teurer als drei Monate Leerstand.
Wer 0,80 Euro je Quadratmeter unter Markt einsteigt, verliert bei 70 Quadratmetern 56 Euro im Monat. Das sind 672 Euro im Jahr und 6.720 Euro in zehn Jahren.
Wieder hochkommen ist schwer. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete geht erst, wenn die Miete 15 Monate unverändert war. Und die Kappungsgrenze nach § 558 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlaubt höchstens 20 Prozent in drei Jahren.
Der umgekehrte Fehler kostet auch: Wer deutlich über Markt inseriert, bekommt zwar Anfragen, aber die falschen. Die Wohnung steht dann Wochen leer, und am Ende unterschreibt jemand, der es sich nicht leisten kann.
Die richtige Miete liegt dazwischen, und sie lässt sich ausrechnen. Dafür gibt es den Mietspiegel, die Wohnlage und den Blick auf das, was gerade sonst noch angeboten wird.
Sag, was du vermieten willst
Vier Angaben: Was, wo, ab wann frei, und was dir wichtig ist. Danach bekommst du innerhalb eines Werktags eine Einschätzung der erzielbaren Miete — mit dem Rechenweg, nicht als Hausnummer.
Die Vermietung kostet zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, mindestens 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Bezahlt wird sie vom Vermieter, also von dir. Du gehst mit der Anfrage keinen Vertrag ein, und es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Du musst nichts vorbereiten. Kein Mietvertrag, kein Energieausweis, keine Wohnflächenberechnung. Wenn du das Baujahr nicht weißt, wird es herausgesucht.
Was kostet dich die Vermietung?
Zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Mindestpreis liegt bei 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer.
Bezahlt wird das vom Vermieter, also von dir. Das ist das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Für Wohnraum steht das im Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 2 Absatz 1a WoVermRG). Vom Mieter wird dafür nichts verlangt.
| Kaltmiete im Monat | zzgl. MwSt. | inkl. MwSt. | Was gilt |
|---|---|---|---|
| 400 € | 1.000 € | 1.190 € | Mindestpreis — zwei Kaltmieten wären nur 800 € |
| 500 € | 1.000 € | 1.190 € | die Grenze: hier sind zwei Kaltmieten genau 1.000 € |
| 700 € | 1.400 € | 1.666 € | zwei Kaltmieten |
| 900 € | 1.800 € | 2.142 € | zwei Kaltmieten |
| 1.200 € | 2.400 € | 2.856 € | zwei Kaltmieten |
Courtage bei Vermietung: GOTTSCHLING Immobilien GmbH, zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, Mindestpreis 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Mehrwertsteuer beträgt 19 Prozent.
Unter 500 Euro Kaltmiete greift der Mindestpreis. Darüber sind es genau zwei Kaltmieten, ohne Sprünge und ohne Zuschlag.
Dafür bleibt nichts bei dir liegen: Anzeige, Fotos, Besichtigungen, Prüfung der Zahlungsfähigkeit, Mietvertrag und Übergabeprotokoll.
Die ehrliche Gegenrechnung: Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern bringt in Witten im Bestand rund 434 Euro nettokalt. Drei Monate Leerstand kosten dich 1.302 Euro. Die Courtage liegt bei 1.190 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Wer selbst vermietet und dabei drei Monate länger braucht, hat nichts gespart.
Die Sätze für Verkauf und Kapitalanlage daneben stehen unter Maklerprovision in Witten.
Wie wird ein Mieter ausgewählt?
Über 1.000 Vermietungen sind zusammengekommen, über zwei Jahrzehnte gerechnet. Der Ablauf ist jedes Mal derselbe.
- Mieterselbstauskunft — Haushaltsgröße, Beruf, bisherige Wohnsituation
- Einkommensnachweise — die letzten drei Gehaltsabrechnungen
- Bonitätsauskunft — ob laufende Verfahren oder Einträge vorliegen
- Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit — vom bisherigen Vermieter
- Ausweiskopie — damit klar ist, wer unterschreibt
- Das Gespräch — der Punkt, den keine Unterlage ersetzt
Als Faustregel gilt: Die Kaltmiete sollte höchstens ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Wer darüber liegt, schafft es meistens ein Jahr lang, danach nicht mehr.
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Das steht in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und ist keine Verhandlungssache.
Was geht schief, wenn der Mieter nicht passt?
Das ist der teuerste Teil der Vermietung, und er wird fast nie erwähnt.
Wenn die Miete ausbleibt, darfst du nicht einfach kündigen und die Schlösser tauschen. Es braucht eine Kündigung, dann eine Räumungsklage, dann einen Gerichtstermin, dann den Gerichtsvollzieher. Das dauert Monate. In dieser Zeit kommt keine Miete, und die Betriebskosten laufen weiter.
Dazu kommt, was danach übrig bleibt. Eine Wohnung, die geräumt werden musste, braucht meistens mehr als frische Farbe.
Deshalb wird vorher geprüft, nicht nachher. Ein Mietinteressent ohne Einkommensnachweis ist kein Mietinteressent, egal wie sympathisch das Gespräch war.
Willst du dich auch nach dem Einzug um nichts kümmern, gibt es die Mietverwaltung für deine Wohnung.
Was musst du beim Vermieten nicht tun?
- Du musst keine Anzeige schreiben und keine Fotos machen.
- Du musst nicht dreißig Anfragen beantworten, von denen fünfundzwanzig nichts werden.
- Du musst keine Besichtigung führen und bei keiner dabei sein.
- Du musst keine Bonität prüfen und keine Unterlagen bewerten.
- Du musst keinen Mietvertrag aufsetzen und keine Klausel nachschlagen.
- Du musst die Übergabe nicht selbst machen und kein Protokoll führen.
- Du musst nichts zahlen, bevor du den Vermietungsauftrag unterschrieben hast.
Wenn du nach der Einschätzung sagst, das passt gerade nicht, ist das in Ordnung. Erinnerungsmails ohne Ende gibt es hier nicht.
Verkauf, Vermietung und Verwaltung aus einer Hand bietet dir dein Immobilienmakler in Witten.
Wie lange dauert eine Vermietung in Witten?
| Fall | Dauer |
|---|---|
| Gepflegte Wohnung, marktgerechte Miete | 2 bis 4 Wochen |
| Wohnung mit Renovierungsbedarf | 4 bis 8 Wochen |
| Miete deutlich über Markt | offen, oft über 3 Monate |
| Besondere Zuschnitte, etwa Souterrain ohne Balkon | länger, weil der Kreis kleiner ist |
Erfahrungswerte aus der eigenen Vermietung in Witten und im mittleren Ruhrgebiet, keine amtliche Statistik.
Die Vorbereitung dauert dabei meistens länger als die Suche: Fotos, Grundriss, Text, Energieausweis. Dafür geht es danach schnell, weil die Anfragen gebündelt kommen.
15 Minuten am Telefon, Termin selbst aussuchen. Danach weißt du, welche Miete realistisch ist und ob sich vorher eine Kleinigkeit lohnt.
Im Gespräch geht es nicht um einen Vertrag. Es geht um drei Fragen: Was hast du? Ab wann ist es frei? Und was ist dir wichtiger — schnell oder teuer?
Zusammengefasst
- Ergebnis: ein geprüfter Mieter, ein unterschriebener Vertrag und eine Miete, die im Rahmen des Mietspiegels belastbar ist.
- Aufwand für dich: vier Angaben im Formular, dann ein Termin von etwa 30 Minuten in der Wohnung.
- Kosten: zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, mindestens 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Gezahlt vom Vermieter. Bei 700 Euro Kaltmiete sind das 1.400 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer.
- Frist: Einschätzung der Miete innerhalb eines Werktags, Mietvertrag bei marktgerechter Miete meist in zwei bis vier Wochen.
- Was es kostet, nichts zu tun: 434 Euro je Monat Leerstand bei 70 Quadratmetern. Dazu 6.720 Euro in zehn Jahren, wenn du 0,80 Euro je Quadratmeter zu günstig einsteigst.
Vermieten oder doch verkaufen? Was eine freie und eine vermietete Wohnung bringen, steht unter Wohnung verkaufen in Witten.
Häufige Fragen zum Vermieten in Witten
Wie hoch darf die Miete in Witten sein?
Im Bestand zwischen 5,75 und 6,75 Euro je Quadratmeter nettokalt, je nach Baujahr. Die Spanne über alle Klassen reicht von 4,85 bis 7,81 Euro. Bei Neuvermietung rechnet der Gutachterausschuss mit 6,60 bis 10,70 Euro. Quelle: Wittener Mietspiegel 2025 und Grundstücksmarktbericht 2026 des Ennepe-Ruhr-Kreises.
Was kostet mich die Vermietung?
Zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, mindestens 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei 700 Euro Kaltmiete sind das 1.400 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, also 1.666 Euro. Bei 400 Euro greift der Mindestpreis: 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, also 1.190 Euro. Gezahlt wird sie vom Vermieter. Enthalten sind Anzeige, Fotos, Besichtigungen, Prüfung der Zahlungsfähigkeit, Mietvertrag und Übergabeprotokoll. Kein Betrag entsteht, solange du den Vermietungsauftrag nicht unterschrieben hast.
Wer zahlt bei der Vermietung, Mieter oder Vermieter?
Der Vermieter. Das ist das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Für Wohnraum steht das im Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 2 Absatz 1a WoVermRG). Vom Mieter wird dafür nichts verlangt. Für dich heißt das: zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, mindestens 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer.
Wie lange dauert es, bis ein Mieter drin ist?
Bei einer gepflegten Wohnung zur marktgerechten Miete meistens zwei bis vier Wochen. Mit Renovierungsbedarf werden es vier bis acht Wochen. Eine Miete deutlich über Markt zieht es auf über drei Monate. Die Vorbereitung mit Fotos, Grundriss und Energieausweis dauert dabei oft länger als die Suche selbst.
Wie wird der Mieter ausgewählt?
Über sechs Stufen: Selbstauskunft, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Bonitätsauskunft, Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit, Ausweiskopie und das persönliche Gespräch. Faustregel: Die Kaltmiete sollte höchstens ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Wer keine Einkommensnachweise vorlegt, kommt nicht in die engere Wahl. Am Ende entscheidest du, wer den Vertrag bekommt.
Wie viel Kaution darf ich verlangen?
Höchstens drei Nettokaltmieten. Das steht in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und gilt ohne Ausnahme. Bei einer Kaltmiete von 434 Euro sind das 1.302 Euro. Der Mieter darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?
Dann braucht es Kündigung, Räumungsklage, Gerichtstermin und Gerichtsvollzieher. Das dauert Monate, und in dieser Zeit kommt keine Miete, während die Betriebskosten weiterlaufen. Genau deshalb werden Einkommen und Bonität vorher geprüft. Ein Interessent ohne Einkommensnachweis kommt nicht in die Auswahl. Die Kaution von höchstens drei Nettokaltmieten deckt davon nur einen Teil.
Kann ich die Miete später erhöhen?
Ja, aber begrenzt. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete geht erst, wenn die Miete 15 Monate unverändert war. Die Kappungsgrenze nach § 558 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlaubt höchstens 20 Prozent in drei Jahren. Wer zu günstig einsteigt, holt das über Jahre nicht auf.
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Stand: 18.09.2026. Die Marktzahlen werden jährlich fortgeschrieben. Den Stand findest du in der Quellenzeile unter jeder Tabelle.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Immobilienmakler nach § 34c der
Gewerbeordnung, über 20 Jahre in der Branche. Über 1.000 vermietete und über 400
verkaufte Immobilien insgesamt, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, 17 Mitarbeiter. Dazu 35
eigene Immobilien mit knapp 100 Einheiten — die Anrufe am Sonntagabend kennt er aus
eigener Erfahrung. Bekannt aus RTL, VOX, SAT.1 NRW und WDR. Termine vor Ort in
Witten.
Gemarkenstraße 37, 45147 Essen · 0201 20 20 01 ·
hallo@witten-makler.de
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