Niemand kauft eine Tankstelle, weil die Zapfsäulen schön aussehen. Bei einem Mehrfamilienhaus ist es genauso: Gekauft wird der Ertrag. In Witten wechselten zuletzt 84 Mehrfamilienhäuser den Besitzer, zusammen für 51,23 Millionen Euro. Der übliche Rohertragsfaktor liegt bei 15,4 — das sind 6,48 Prozent Bruttorendite.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Ein Mehrfamilienhaus in Witten wird über den Ertrag bewertet, nicht über den Vergleich mit dem Nachbarhaus. Der Rohertragsfaktor sagt, wie viele Jahresmieten ein Käufer zahlt. Er ist die einfachste und wichtigste Kennzahl.
Ein Rechenbeispiel mit dem amtlichen Durchschnittsobjekt:
- Wohn- und Nutzfläche: 410 Quadratmeter
- Miete: 6,80 Euro je Quadratmeter nettokalt, also 2.788 Euro im Monat
- Jahresrohertrag: 33.456 Euro
- Kaufpreis bei Faktor 15,4: rund 516.600 Euro
- Das entspricht 1.260 Euro je Quadratmeter
Daraus folgt der wichtigste Satz dieser Seite: Nicht der Zustand der Fassade entscheidet über den Preis, sondern die Mietaufstellung. Wer die Miete um einen Euro hebt, hebt den Wert um mehr als fünfzehn Jahresbeträge dieses Euros.
Der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser liegt bei 3,6 Prozent. Zum Vergleich: Bei einem freistehenden Einfamilienhaus sind es 1,7 Prozent. Der Unterschied ist kein Zufall, sondern der Preis für das Risiko, das ein Vermieter trägt.
Für Einfamilienhäuser und Wohnungen gelten andere Verfahren, erklärt unter Immobilienbewertung in Witten.
Was bringt ein Mehrfamilienhaus im Vergleich ein?
| Objektart | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² | Rohertragsfaktor | Bruttorendite | Liegenschaftszins |
|---|---|---|---|---|---|
| gemischt genutztes Gebäude | 1.050 | 6,70 | 13,1 | 7,66 % | 4,6 % |
| Mehrfamilienhaus | 1.260 | 6,80 | 15,4 | 6,48 % | 3,6 % |
| Dreifamilienhaus | 1.880 | 7,20 | 21,8 | 4,60 % | 2,3 % |
| Eigentumswohnung, vermietet | 1.880 | 7,20 | 21,8 | 4,60 % | 2,3 % |
| Eigentumswohnung, unvermietet | 2.120 | 7,30 | 24,2 | 4,13 % | 1,7 % |
| Reihen- und Doppelhaus | 2.840 | 8,90 | 26,6 | 3,76 % | 1,8 % |
| freistehendes Einfamilienhaus | 3.200 | 8,70 | 30,7 | 3,26 % | 1,7 % |
Gebiet: Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten. Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Ennepe-Ruhr-Kreises mit der Stadt Witten, Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Rohertragsfaktor und Bruttorendite sind eigene Ableitungen aus Kaufpreis und Miete.
Lies die Tabelle von unten nach oben, dann wird der Markt sichtbar. Ein Einfamilienhaus kostet 30,7 Jahresmieten, ein Mehrfamilienhaus 15,4. Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, verkauft an einen Rechner, nicht an eine Familie.
Das hat zwei Folgen. Erstens: Der Käuferkreis ist kleiner. Zweitens: Er lässt sich nicht mit schönen Fotos überzeugen, sondern nur mit vollständigen Zahlen.
Wie viel wird in Witten überhaupt gehandelt?
| Merkmal | Wert im letzten Berichtsjahr |
|---|---|
| Kauffälle Mehrfamilienhäuser in Witten | 84 |
| Geldumsatz Mehrfamilienhäuser | 51,23 Mio. € |
| Durchschnitt je Kauffall | rund 610.000 € |
| Kauffälle im schwächsten Jahr der Reihe | 50 |
| Kauffälle Wohnungseigentum zum Vergleich | 284 |
| Bodenrichtwert Geschosswohnungsbau, gute Lage | 260 €/m² |
| Bodenrichtwert Geschosswohnungsbau, mittlere Lage | 230 €/m² |
| Bodenrichtwert Geschosswohnungsbau, einfache Lage | 185 €/m² |
Quelle: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025, und Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026, jeweils Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten. Der Durchschnitt je Kauffall ist eine eigene Ableitung aus Geldumsatz und Anzahl.
84 Kauffälle im Jahr sind sieben im Monat, verteilt auf die ganze Stadt. Das ist ein schmaler Markt.
Ehrlich dazu gehört die Schwankung: Im schwächsten Jahr der Reihe waren es 50 Kauffälle, also ein Rückgang um 40 Prozent. Wer verkaufen will, sollte wissen, dass dieser Markt eng ist und sich in einzelnen Jahren spürbar bewegt.
Für dich heißt das nicht, dass es schwer wird. Es heißt, dass der Käufer nicht in einem Portal wartet, sondern gefunden werden muss.
Die Kauffälle aller Objektarten und Stadtteile stehen unter Immobilienpreise in Witten.
Warum zählt die Miete mehr als der Putz?
Hier liegt der größte Hebel beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses.
Der Wittener Mietspiegel zeigt Bestandsmieten von 5,75 bis 6,75 Euro je Quadratmeter, je nach Baujahr. Für Neuvermietungen rechnet der Gutachterausschuss mit 6,60 bis 10,70 Euro. Zwischen einem alten Vertrag und einem neuen liegt also eine Lücke.
Rechne mit dem Durchschnittsobjekt von oben, 410 Quadratmeter:
- Miete heute 6,80 Euro je Quadratmeter: 33.456 Euro Jahresrohertrag
- Miete nach Anpassung auf 7,50 Euro: 36.900 Euro Jahresrohertrag
- Differenz: 3.444 Euro im Jahr
- Mal Faktor 15,4: rund 53.000 Euro mehr Verkaufspreis
70 Cent je Quadratmeter. 53.000 Euro. Das ist das Zehnfache dessen, was eine Fassadenreinigung bringt.
Die Grenzen dazu, offen gesagt: Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete geht erst, wenn die Miete 15 Monate unverändert war. Die Kappungsgrenze nach § 558 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlaubt höchstens 20 Prozent in drei Jahren. Und bei Bestandsmietern ist jede Erhöhung eine Entscheidung, die auch menschlich getroffen werden muss.
Wo in deinem Haus Luft ist und wo nicht, steht in der Mietaufstellung. Das lässt sich in einem Termin durchgehen.
Ein Termin, in dem gerechnet wird
Such dir im Kalender eine Zeit aus. Bring die Mietaufstellung mit, mehr braucht es nicht.
Im Termin wird gerechnet, nicht geworben: Jahresrohertrag, Faktor, erzielbarer Preis, Luft in den Mieten, Sanierungsstau als Abzug. Am Ende steht eine Spanne mit dem Rechenweg daneben.
Danach weißt du, ob sich der Verkauf jetzt lohnt oder ob ein Jahr mit angepassten Mieten die bessere Rechnung ist. Beides kommt vor, und beides wird gesagt.
Du musst nichts vorbereiten. Wenn du die Quadratmeter und die aktuelle Jahresmiete kennst, reicht das für die erste Einordnung.
Was du als Verkäufer zahlst: keine Courtage
Wer ein Mehrfamilienhaus in Witten verkauft, zahlt nach einer anderen Courtageregel als bei Haus und Wohnung.
| Fall | Satz | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus, Grundstück, Kapitalanlage | 4,76 % inkl. MwSt. | ausschließlich der Käufer |
| Eigentumswohnung, Einfamilienhaus | 3,57 % inkl. MwSt. | jede Seite denselben Satz |
Courtagesätze: GOTTSCHLING Immobilien GmbH.
Für dich als Verkäufer heißt das: courtagefrei — und alles Wesentliche steht im Maklerauftrag, bevor du unterschreibst. Diese Posten werden vorfinanziert:
- Beschaffung sämtlicher Unterlagen
- Energieausweis
- Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel
- Fotos und Exposé
- Inserate und Vermarktung
- Besichtigungen mit Interessenten
- Prüfung, ob der Käufer die Finanzierung wirklich hat
Fällig wird die Courtage des Käufers erst nach der Unterschrift beim Notar. Wird nicht verkauft, entsteht kein Courtageanspruch. Du schießt nichts vor. Ersatz für Auslagen schuldest du nur, wenn das im Maklerauftrag ausdrücklich vereinbart ist. Dann steht es dort, bevor du unterschreibst. Ist dort nichts vereinbart, entsteht auch keine Auslagenforderung.
Die Unterlagen, die ein Käufer für ein Mehrfamilienhaus verlangt
Bei einem Einfamilienhaus in Witten sind es sechs Unterlagen. Hier sind es zwölf, und jede fehlende kostet Verhandlungsspielraum.
- Mietaufstellung — Einheit für Einheit, mit Fläche, Miete und Mietbeginn
- Alle Mietverträge samt Nachträgen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- Nachweise über Erneuerungen — Dach, Fassade, Heizung, Fenster, Leitungen
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Energieausweis
- Wohn- und Nutzflächenberechnung mit Architektenstempel
- Versicherungspolicen — Gebäude, Haftpflicht, Elementar
- Wartungsverträge — Heizung, Aufzug, Rauchmelder
- Baugenehmigung und Grundrisse
Alle zwölf werden beschafft und vorfinanziert. Du brauchst nur deinen Ausweis für den Notartermin.
Was geht beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses schief?
Eine Nebenabrede, die nirgends steht. Ein Mieter zahlt seit Jahren weniger, weil das mal so besprochen wurde. Im Kaufvertrag steht davon nichts, der Käufer merkt es im dritten Monat — und kommt zurück.
Eine Mietaufstellung, die nicht zu den Verträgen passt. Das ist der häufigste Grund, warum eine Kaufverhandlung in der letzten Runde kippt. Ein Käufer, der einen Fehler findet, sucht sofort nach dem zweiten.
Sanierungsstau, der erst in der Prüfung auftaucht. Dach, Leitungen, Elektrik. Wer es vorher sagt, verhandelt einmal. Wer es verschweigt, verhandelt zweimal — und beim zweiten Mal aus der schlechteren Position.
Ein Käufer ohne Finanzierung. Bei Beträgen um 610.000 Euro ist die Finanzierung keine Formsache. Platzt sie nach sechs Wochen, geht das Objekt als „wieder verfügbar“ zurück in einen Markt mit 84 Kauffällen im Jahr. Das spricht sich herum.
Die Sperrfrist nach einer Umwandlung. Wer das Haus kauft, um es in Eigentumswohnungen aufzuteilen, kann den Mietern nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Sperrfrist nach § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs beträgt mindestens drei Jahre, in bestimmten Gebieten länger. Das gehört in das erste Gespräch mit dem Käufer, nicht in den Kaufvertrag.
Was musst du beim Verkauf nicht tun?
- Du musst keine Mietaufstellung bauen. Sie wird aus den Verträgen erstellt.
- Du musst keine Unterlagen suchen und keine Ämter anschreiben.
- Du musst weder Energieausweis noch Flächenberechnung vorstrecken.
- Du musst deinen Mietern nichts erklären.
- Du musst keine Besichtigung führen.
- Du musst keine Finanzierung prüfen.
- Du musst keine Courtage zahlen — die trägt allein der Käufer.
Und du musst nicht verkaufen, nur weil ein Termin stattgefunden hat. Wenn ein Jahr mit angepassten Mieten die bessere Rechnung ist, steht das im Ergebnis, auch wenn dann keine Courtage anfällt.
Verkauf, Vermietung und Verwaltung aus einer Hand bietet dir dein Immobilienmakler in Witten.
Name, Telefonnummer, Zeitfenster. Rückruf im zugesagten Fenster. Für eine grobe Einordnung reichen zwei Angaben: Wohn- und Nutzfläche und die aktuelle Jahresmiete.
Für wen sich der Verkauf lohnt und für wen nicht
Lohnt sich jetzt:
- wenn die Mieten nahe am Markt liegen und die Aufstellung sauber ist
- wenn größere Maßnahmen wie Dach oder Heizung bereits erledigt sind
- wenn du mehrere Objekte hast und eines abgeben willst, um ein anderes zu stärken
Lohnt sich eher später:
- wenn mehrere Einheiten deutlich unter Markt vermietet sind und Anpassungen möglich sind — 70 Cent je Quadratmeter sind bei 410 Quadratmetern rund 53.000 Euro Wert
- wenn Verträge und Aufstellung nicht zusammenpassen und erst geordnet werden müssen
- wenn eine Einheit leer steht, die sich vorher vermieten lässt
Behältst du das Haus, kannst du Mieten, Abrechnungen und Mieterwechsel an die Hausverwaltung in Witten abgeben. Eine leere Einheit vermietest du vor dem Verkauf über Wohnung vermieten in Witten.
Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Witten
Was ist mein Mehrfamilienhaus in Witten wert?
Das entscheidet die Jahresmiete, nicht die Optik. Üblich ist ein Rohertragsfaktor von 15,4, das sind 6,48 Prozent Bruttorendite. Bei 410 Quadratmetern und 6,80 Euro Miete ergibt das rund 516.600 Euro, also etwa 1.260 Euro je Quadratmeter. Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Ennepe-Ruhr-Kreises, eigene Ableitung des Faktors.
Was kostet mich der Verkauf?
Keine Courtage. Bei Kapitalanlagen zahlt ausschließlich der Käufer, 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Für dich als Verkäufer fällt keine Courtage an, und Unterlagen, Energieausweis, Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel, Fotos, Inserate und Besichtigungen werden vorfinanziert. Fällig wird die Courtage des Käufers erst nach der Unterschrift beim Notar. Du schießt nichts vor. Ersatz für Auslagen schuldest du nur, wenn das im Maklerauftrag ausdrücklich vereinbart ist. Dann steht es dort, bevor du unterschreibst. Ist dort nichts vereinbart, entsteht auch keine Auslagenforderung.
Was ist ein Rohertragsfaktor?
Er sagt, wie viele Jahresmieten ein Käufer für das Haus zahlt. Bei einem Faktor von 15,4 kostet ein Haus mit 33.456 Euro Jahresmiete rund 516.600 Euro. Je höher der Faktor, desto teurer das Objekt gemessen am Ertrag. Die Spanne über alle Teilmärkte reicht in Witten von 13,1 bis 21,8.
Soll ich vor dem Verkauf die Mieten erhöhen?
Oft ja, wenn Luft da ist. 70 Cent je Quadratmeter mehr sind bei 410 Quadratmetern 3.444 Euro im Jahr. Mal Faktor 15,4 sind das rund 53.000 Euro mehr Verkaufspreis. Grenzen: Die Miete muss 15 Monate unverändert gewesen sein, und die Kappungsgrenze erlaubt höchstens 20 Prozent in drei Jahren.
Wie viele Mehrfamilienhäuser werden in Witten verkauft?
Zuletzt 84 im Jahr, zusammen für 51,23 Millionen Euro. Das sind rund 610.000 Euro je Kauffall und etwa sieben Verkäufe im Monat für die ganze Stadt. Im schwächsten Jahr der Reihe waren es 50 Kauffälle. Der Markt ist also schmal und schwankt spürbar.
Welche Unterlagen brauche ich?
Zwölf: Mietaufstellung, alle Mietverträge, drei Jahrgänge Betriebskostenabrechnungen, Nachweise über Erneuerungen, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauszug, Energieausweis, Flächenberechnung mit Architektenstempel, Versicherungspolicen, Wartungsverträge sowie Baugenehmigung und Grundrisse. Alle zwölf werden beschafft und bezahlt. Die wichtigste ist die Mietaufstellung. Sie entscheidet über den Faktor und damit über den Preis.
Kann der Käufer das Haus in Eigentumswohnungen aufteilen?
Rechtlich ja, aber nicht ohne Bremse. Nach einer Umwandlung gilt eine Sperrfrist für die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Sie beträgt nach § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs mindestens drei Jahre, in bestimmten Gebieten länger. Mieter haben außerdem ein Vorkaufsrecht an ihrer Wohnung.
Was passiert mit meinen Daten?
Sie werden ausschließlich für deine Anfrage verwendet. Sie werden nicht verkauft und nicht für Werbung Dritter genutzt. Die Einwilligung kannst du jederzeit mit einer formlosen E-Mail an hallo@witten-makler.de zurücknehmen. Was gespeichert wird, steht in der Datenschutzerklärung. Auch deine Mietaufstellung wird nur für die Einordnung genutzt und an niemanden weitergegeben.
Stand: 18.09.2026. Die Marktzahlen werden jährlich fortgeschrieben. Den Stand findest du in der Quellenzeile unter jeder Tabelle.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Immobilienmakler nach § 34c der
Gewerbeordnung, über 20 Jahre in der Branche. Über 400 verkaufte und über 1.000
vermietete Immobilien insgesamt, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, 17 Mitarbeiter. Dazu 35
eigene Immobilien mit knapp 100 Einheiten und über 200 gecoachte Investoren —
eigenes Geld im Markt und ein Käuferkreis, der rechnen kann. Bekannt aus RTL, VOX,
SAT.1 NRW und WDR. Termine vor Ort in Witten.
Gemarkenstraße 37, 45147 Essen · 0201 20 20 01 ·
hallo@witten-makler.de
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