Der Zettel mit der Zahl liegt seit Wochen auf dem Küchentisch. Ein freistehendes Haus in Witten wechselt aktuell zwischen 320.000 und 600.000 Euro den Besitzer, je nach Stadtteil, Baujahr und Zustand. Je Quadratmeter Wohnfläche sind das 2.320 bis 3.760 Euro. Wo dein Haus in dieser Spanne liegt, entscheidet sich vor dem ersten Inserat.
Was bringt ein Haus in Witten aktuell?
Die Adresse verschiebt den Preis, bevor irgendjemand die Haustür geöffnet hat.
| Stadtteil | Haus €/m² Wohnfläche | Haus Gesamtpreis € | Boden Median €/m² | Richtwertzonen |
|---|---|---|---|---|
| Rüdinghausen | 2.400 – 3.760 | 355.000 – 600.000 | 310 | 19 |
| Stockum/Düren | 2.460 – 3.600 | 375.000 – 580.000 | 300 | 13 |
| Heven | 2.320 – 3.580 | 325.000 – 575.000 | 280 | 9 |
| Bommern | 2.400 – 3.440 | 355.000 – 555.000 | 260 | 15 |
| Witten-Mitte | 2.320 – 3.540 | 320.000 – 575.000 | 255 | 24 |
| Herbede | 2.380 – 3.440 | 350.000 – 555.000 | 250 | 23 |
| Annen | 2.360 – 3.480 | 340.000 – 565.000 | 235 | 30 |
Werte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW; Kaufpreise aus den Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025. Eigene Auswertung.
Zwischen Annen und Rüdinghausen liegen 75 Euro je Quadratmeter Boden. Bei einem Grundstück von 600 Quadratmetern sind das 45.000 Euro. Nur wegen der Adresse.
Über die ganze Stadt verteilen sich 133 Richtwertzonen auf sieben Stadtteile. Dein Haus liegt in genau einer davon. Der Stadtteilwert ist der Mittelwert über alle Zonen — deine Zone kann deutlich darüber oder darunter liegen.
In welcher Zone dein Grundstück liegt und was sie kostet, zeigt die Übersicht der Bodenrichtwerte in Witten.
Warum liegen zwei Häuser in derselben Straße 60.000 Euro auseinander?
Das Baujahr schlägt beim Quadratmeterpreis härter zu als die Adresse.
| Baujahr | Kauffälle | Ø Wohnfläche | €/m² Wohnfläche | Gesamtkaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 1920–1949 | 7 | 155 m² | 2.450 € | 380.000 € |
| 1950–1974 | 27 | 168 m² | 2.580 € | 430.000 € |
| 1975–1994 | 15 | 177 m² | 2.960 € | 520.000 € |
| 1995–2009 | 4 | 170 m² | 3.290 € | 540.000 € |
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Witten, Grundstücke 350 bis 800 Quadratmeter. Quelle: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten. Ausgewiesen sind nur Klassen mit mindestens drei Kauffällen.
840 Euro je Quadratmeter Unterschied zwischen der ältesten und der jüngsten Klasse. Bei 170 Quadratmetern sind das 142.800 Euro.
Der Käufer rechnet mit dem Taschenrechner. Heizung, Fenster, Dach, Bad — jeder dieser vier Posten steht als Abzug in seiner Rechnung, wenn du keine Rechnung vorlegen kannst. Jede Handwerkerrechnung, die du findest, ist bares Geld.
Häuser und Wohnungen nach Baujahr und Stadtteil findest du unter Immobilienpreise in Witten.
Was kostet dich der Verkauf wirklich?
Viele rechnen nur die Courtage. Die ist selten der größte Posten.
| Posten | Höhe | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Courtage Haus und Wohnung | 3,57 % inkl. MwSt. | jede Seite denselben Satz |
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | Käufer |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 bis 2 % | meistens Käufer |
| Energieausweis | Pflicht vor dem Inserat | vorfinanziert, in der Courtage enthalten |
| Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel | vor der Vermarktung | vorfinanziert, in der Courtage enthalten |
| Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit | nach Restlaufzeit der Bank | Verkäufer |
Courtagesätze: GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Grunderwerbsteuer: Land Nordrhein-Westfalen.
Ein Rechenbeispiel mit dem häufigsten Wittener Fall, einem Haus aus der Baujahrsklasse mit den meisten Verkäufen:
- Gesamtkaufpreis nach amtlicher Auswertung: 430.000 Euro
- Deine Courtage, 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer: 15.351 Euro
- Fällig erst nach der Unterschrift beim Notar
Und jetzt der Posten, der auf keiner Rechnung steht: Fünf Prozent daneben beim Preis sind 21.500 Euro. Das ist mehr als die gesamte Courtage. Genau hier entscheidet sich, ob ein Makler teuer oder billig war.
Willst du ein Mehrfamilienhaus in Witten verkaufen, gilt eine andere Regel: Für dich als Verkäufer ist es courtagefrei.
Die fünf Fehler, die Hausverkäufer in Witten Geld kosten
- Zu hoch einsteigen. Fühlt sich sicher an, weil du ja runtergehen kannst. In Wahrheit verschenkst du die ersten vier Wochen — die Zeit mit den meisten Anfragen. Danach sieht jeder neue Interessent nur ein Objekt, das schon lange online steht.
- Einen Preis nennen, bevor eine Bewertung vorliegt. Wer zuerst eine Zahl in den Raum wirft, verhandelt ab da nur noch nach unten.
- Das Haus so zeigen, wie es steht. Ein volles Haus wirkt kleiner, dunkler und älter, als es ist. Was das kostet, steht im nächsten Abschnitt.
- Die Zahlungsfähigkeit nicht prüfen. Ein Käufer, dessen Finanzierung nach sechs Wochen platzt, kostet dich nicht nur Zeit. Dein Haus geht danach als „wieder verfügbar“ zurück in den Markt. Das wirkt wie ein Mangel.
- Selbst verhandeln, weil es ja nett zugeht. Beim Verhandeln geht es um Zehntausende. Wer dem Käufer gegenübersitzt, den er später im Supermarkt trifft, gibt schneller nach, als er denkt.
Verkauft ihr wegen einer Trennung, zählen Stichtag und Kredit zuerst: Hausverkauf bei Scheidung.
Was bringt ein leergeräumtes Haus zusätzlich?
Hier liegt der größte Hebel der ganzen Seite, und fast niemand redet darüber.
Häuser, die vor dem Verkauf entrümpelt und hergerichtet werden, bringen im Schnitt rund 15 Prozent mehr Erlös. Und zwar nach Abzug aller Kosten für Entrümpelung, Handwerker und Material. Im Einzelfall waren es bis zu 30 Prozent.
Bei 430.000 Euro sind 15 Prozent rund 64.500 Euro. Das ist das Vierfache der Courtage.
Ehrlich dazu gehört: Wie groß der Hebel ist, hängt am Füllgrad und am Pflegezustand. Ein leeres, gepflegtes Haus hat kaum Luft nach oben. Ein volles Haus mit vierzig Jahren Hausrat hat sehr viel Luft. Wo dein Haus steht, siehst du in zwanzig Minuten vor Ort — vorher rät jeder.
Für die Arbeit gibt es eigene Handwerker und feste Partner: Umzug, Maler, Bodenleger, Fliesen, Bad, Elektrik, Dachdecker, Dämmung. Die kommen mit zum Verkauf, du musst niemanden suchen und keine Termine koordinieren.
Kostet nichts. Du gehst keinen Vertrag ein. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir, und deine Daten werden nicht weitergegeben.
Du musst nichts vorbereiten. Kein Grundbuchauszug, keine Flurkarte, kein Energieausweis. Wenn du dein Baujahr nicht weißt, geht es auch ohne.
Gerade beim geerbten Elternhaus ist der Hebel groß. Was dort zusätzlich zählt, steht unter Geerbte Immobilie in Witten.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Witten?
Das hängt an zwei Dingen: am Zustand und am Einstiegspreis.
| Fall | Dauer bis zum Notartermin |
|---|---|
| Gepflegtes Haus, realistischer Preis | 8 bis 12 Wochen |
| Renovierungsbedarf, realistischer Preis | 3 bis 5 Monate |
| Zu hoher Einstiegspreis | 6 Monate und mehr |
| Vermietetes Haus | länger, weil der Käuferkreis kleiner ist |
Erfahrungswerte aus der eigenen Vermarktung in Witten und im mittleren Ruhrgebiet, keine amtliche Statistik.
Die Vorbereitung ist dabei nicht mitgerechnet. Von der Bewertung bis zum fertigen Exposé vergehen meistens zwei Wochen. Den größten Teil davon brauchen die Unterlagen — und die werden für dich beschafft.
Eine Uhr läuft dabei, die niemand zurückdrehen kann: Je länger ein Haus online steht, desto weniger wert erscheint es. Nach sechs Wochen fragt der erste Interessent, was denn damit nicht stimmt.
Die sechs Unterlagen, die zum Verkauf gehören
- Grundbuchauszug — wer eingetragen ist und was auf dem Grundstück lastet
- Flurkarte — Lage und Zuschnitt des Grundstücks
- Energieausweis — Pflicht, schon für das Inserat
- Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel — sonst streitet ihr später über Quadratmeter
- Grundrisse — danach entscheiden Käufer, ob sie überhaupt kommen
- Nachweise über Erneuerungen — Heizung, Dach, Fenster, Bad
Alle sechs werden beschafft und vorfinanziert. Du brauchst nur deinen Ausweis für den Notartermin.
Bei einer Eigentumswohnung sind es zehn Unterlagen, weil eine Gemeinschaft dahintersteht: Wohnung verkaufen in Witten.
Was musst du beim Verkauf nicht tun?
- Du musst keine Unterlagen suchen.
- Du musst den Energieausweis weder bestellen noch vorstrecken.
- Du musst keine Besichtigung führen und bei keiner dabei sein.
- Du musst nicht lernen, wie ein Kaufvertrag funktioniert.
- Du musst keinen Preis verhandeln.
- Du musst keine Handwerker suchen.
- Du musst nicht in Vorleistung gehen.
Die Courtage fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Bis dahin läuft alles auf mein Risiko: Fotos, Exposé, Inserate, Besichtigungen, Verhandlungen. Wird nicht verkauft, entsteht kein Courtageanspruch. Du schießt nichts vor. Ersatz für Auslagen schuldest du nur, wenn das im Maklerauftrag ausdrücklich vereinbart ist. Dann steht es dort, bevor du unterschreibst. Ist dort nichts vereinbart, entsteht auch keine Auslagenforderung.
Verkauf, Vermietung und Verwaltung aus einer Hand: Das bietet dir dein Immobilienmakler in Witten.
Du weißt schon, dass du verkaufst?
Drei Angaben und deine Kontaktdaten. Antwort innerhalb eines Werktags, telefonisch oder per E-Mail — je nachdem, was du angibst.
Im ersten Gespräch geht es nicht um einen Vertrag. Es geht um drei Fragen: Was hast du? Wann soll es losgehen? Und was wäre der nächste sinnvolle Schritt? Wenn es nicht passt, hörst du das auch.
Worauf es ankommt
- Ein freistehendes Haus in Witten liegt zwischen 320.000 und 600.000 Euro. Die Adresse macht bis zu 45.000 Euro aus, das Baujahr bis zu 142.800 Euro.
- Fünf Prozent Fehler beim Preis kosten bei 430.000 Euro rund 21.500 Euro — mehr als die Courtage von 15.351 Euro.
- Entrümpeln und Herrichten bringt im Schnitt rund 15 Prozent mehr, nach Abzug aller Kosten. Wie viel es bei dir ist, hängt am Füllgrad.
- Die ersten vier Wochen bringen die meisten Anfragen. Wer da zu teuer ist, bekommt sie nicht zurück.
- Die Courtage kommt erst nach dem Notartermin. Bis dahin trägt der Makler das Risiko.
Häufige Fragen zum Hausverkauf in Witten
Was kostet ein Makler beim Hausverkauf in Witten?
3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und der Käufer zahlt denselben Satz. Bei einem Haus für 430.000 Euro sind das 15.351 Euro für dich. Fällig wird der Betrag erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Vorher entsteht kein Courtageanspruch. Unterlagen, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Besichtigungen und Inserate werden vorfinanziert. Du schießt nichts vor. Ersatz für Auslagen schuldest du nur, wenn das im Maklerauftrag ausdrücklich vereinbart ist. Dann steht es dort, bevor du unterschreibst. Ist dort nichts vereinbart, entsteht auch keine Auslagenforderung.
Was ist mein Haus in Witten wert?
Zwischen 320.000 und 600.000 Euro, je nach Stadtteil, Baujahr und Zustand. Je Quadratmeter Wohnfläche sind das 2.320 Euro in einfacher Lage bis 3.760 Euro in guter Lage. Der Boden kostet im Median zwischen 235 Euro in Annen und 310 Euro in Rüdinghausen. Quelle: Gutachterausschuss Ennepe-Ruhr-Kreis, Stichtag 01.01.2026.
Wie lange dauert der Hausverkauf?
Ein gepflegtes Haus zum realistischen Preis ist meist in acht bis zwölf Wochen beim Notar. Mit Renovierungsbedarf werden es drei bis fünf Monate. Ein zu hoher Einstiegspreis zieht es auf sechs Monate und länger. Dazu kommen etwa zwei Wochen Vorbereitung für Unterlagen, Fotos und Exposé.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu entrümpeln?
Meistens ja. Häuser, die vor dem Verkauf entrümpelt und hergerichtet werden, bringen im Schnitt rund 15 Prozent mehr — nach Abzug aller Kosten. Im Einzelfall waren es bis zu 30 Prozent. Wie groß der Hebel ist, hängt am Füllgrad und am Pflegezustand. Bei einem leeren, gepflegten Haus lohnt sich der Aufwand oft nicht.
Welche Unterlagen brauche ich?
Sechs: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel, Grundrisse und Nachweise über Erneuerungen an Heizung, Dach, Fenstern und Bad. Ohne Energieausweis darf gar nicht inseriert werden. Alle sechs werden für dich beschafft und bezahlt. Du brauchst nur deinen Ausweis für den Notartermin.
Kann ich mein Haus auch ohne Makler verkaufen?
Kannst du, und manchmal geht es gut. Die Rechnung entscheidet sich nicht an der Courtage, sondern am erzielten Preis. Fünf Prozent zu niedrig verkauft kostet bei 430.000 Euro rund 21.500 Euro. Das ist mehr als die 15.351 Euro Courtage. Dazu kommen Besichtigungen, Verhandlung und das Risiko eines Käufers ohne Finanzierung.
Was passiert, wenn mein Kredit noch läuft?
Dann kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Höhe richtet sich nach der Restlaufzeit und kann vierstellig werden. Das gehört vor dem Inserat auf den Tisch, nicht danach — sonst steht der Betrag plötzlich zwischen dir und dem Notartermin. Frag deine Bank nach dem Ablösebetrag, bevor du einen Preis nennst.
Was passiert mit meinen Daten?
Sie werden ausschließlich für deine Anfrage verwendet. Sie werden nicht verkauft und nicht für Werbung Dritter genutzt. Die Einwilligung kannst du jederzeit mit einer formlosen E-Mail an hallo@witten-makler.de zurücknehmen. Was gespeichert wird, steht in der Datenschutzerklärung. Eine Bewertungsanfrage ist kein Auftrag und wird nicht an Dritte weitergegeben.
Stand: 18.09.2026. Die Marktzahlen werden jährlich fortgeschrieben. Den Stand findest du in der Quellenzeile unter jeder Tabelle.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Immobilienmakler nach § 34c der
Gewerbeordnung, über 20 Jahre in der Branche. Über 400 verkaufte und über 1.000
vermietete Immobilien insgesamt, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, 17 Mitarbeiter. Dazu 35
eigene Immobilien mit knapp 100 Einheiten — eigenes Geld im Markt, nicht nur
Vermittlung. Bekannt aus RTL, VOX, SAT.1 NRW und WDR. Termine vor Ort in Witten.
Gemarkenstraße 37, 45147 Essen · 0201 20 20 01 ·
hallo@witten-makler.de
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