Christian Gottschling · Immobilienmakler nach § 34c GewO · Stand
Wem gehört das Haus, wenn ihr euch trennt? Die meisten sagen: uns beiden. Im Grundbuch steht das oft auch so. Über die Auszahlung entscheidet trotzdem etwas anderes – eine Zahl zu einem bestimmten Stichtag. In Witten liegt ein freistehendes Haus im Mittel zwischen 435.000 und 500.000 Euro, je nach Stadtteil.
Die drei Wege, und was jeder kostet
Es gibt nicht viele Möglichkeiten. Das ist die gute Nachricht: Die Entscheidung ist überschaubar, auch wenn sich gerade nichts überschaubar anfühlt.
| Einer übernimmt | Gemeinsam verkaufen | Gemeinsam vermieten | |
|---|---|---|---|
| Wer bekommt was | eine Person das Haus, die andere Geld | beide den halben Erlös | beide die halbe Miete |
| Braucht | eine Finanzierung allein | zwei Unterschriften | dauerhafte Zusammenarbeit |
| Dauer | 2 bis 4 Monate mit Bankprüfung | 8 bis 12 Wochen bei realistischem Preis | sofort, aber ohne Ende |
| Schuldenlage | Entlassung aus dem Kredit nur mit Zustimmung der Bank | Kredit wird aus dem Erlös abgelöst | Kredit läuft gemeinsam weiter |
| Grunderwerbsteuer | entfällt bei Übertragung im Rahmen der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG) | zahlt der Käufer, 6,5 % in NRW | – |
| Typisches Risiko | die Bank sagt nein | Streit über den Preis | Streit über jede Reparatur |
Rechtliche Angaben mit Paragrafenstelle, Stand der Prüfung 18.09.2026. Keine Rechtsberatung – was in eurem Fall gilt, klärt eine Anwältin, ein Anwalt oder der Notar. Grunderwerbsteuersatz: Land Nordrhein-Westfalen.
Der dritte Weg klingt nach Kompromiss und ist meistens keiner. Wer sich über den Preis eines Hauses nicht einigen kann, einigt sich auch nicht über eine neue Heizung. Gemeinsam vermieten heißt: Ihr bleibt Geschäftspartner, und zwar auf unbestimmte Zeit.
Der erste Weg scheitert häufiger als gedacht – und zwar nicht am Willen, sondern an der Bank. Ein Kredit, den zwei Einkommen getragen haben, trägt ein Einkommen oft nicht. Das ist keine Frage der Fairness, das ist eine Rechnung.
Geht es um eine Eigentumswohnung, kommen zehn Unterlagen dazu: Wohnung verkaufen in Witten.
Warum der Stichtag über Zehntausende entscheidet
Beim Zugewinnausgleich wird verglichen, was jede und jeder während der Ehe dazugewonnen hat. Dafür braucht es zwei Zahlen: das Anfangsvermögen und das Endvermögen.
Der Stichtag für das Endvermögen ist die Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Nicht der Auszug, nicht die Trennung, nicht der Tag, an dem einer die Koffer gepackt hat.
Das klingt nach Formalie. In Zahlen ist es keine.
| Stadtteil | Bodenrichtwert Vorstichtag €/m² | Bodenrichtwert aktuell €/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Stockum/Düren | 260 | 300 | +15,4 % |
| Rüdinghausen | 270 | 310 | +14,8 % |
| Bommern | 235 | 260 | +10,6 % |
| Heven | 260 | 280 | +7,7 % |
| Herbede | 235 | 250 | +6,4 % |
| Witten-Mitte | 242 | 255 | +5,2 % |
| Annen | 225 | 235 | +4,4 % |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Vorstichtag 01.01.2022, aktueller Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW. Eigene Auswertung der Zonenmediane.
Zwischen den beiden amtlichen Stichtagen ist der Boden in Stockum/Düren um 15,4 Prozent gestiegen, in Annen um 4,4 Prozent. Bei einem Haus in Stockum mit 600 Quadratmetern Grund sind allein das 24.000 Euro Unterschied im Bodenwert.
Deshalb gilt: Eine Bewertung ohne Stichtag ist im Zugewinn wertlos. Und eine Bewertung, die ein Jahr alt ist, ist es auch. Wer eine Zahl in die Auseinandersetzung einbringt, sollte sagen können, auf welchen Tag sie sich bezieht und woraus sie gerechnet ist.
Alle Zonen mit beiden Stichtagen findest du unter Bodenrichtwerte in Witten.
Was euer Haus in Witten wert ist
| Stadtteil | Freist. Haus gesamt € | Leitwert € | Eigentumswohnung €/m² | Boden Median €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Rüdinghausen | 355.000 – 600.000 | 500.000 | 1.720 – 2.620 | 310 |
| Stockum/Düren | 375.000 – 580.000 | 490.000 | 1.800 – 2.420 | 300 |
| Heven | 325.000 – 575.000 | 475.000 | 1.640 – 2.400 | 280 |
| Bommern | 355.000 – 555.000 | 455.000 | 1.720 – 2.300 | 260 |
| Witten-Mitte | 320.000 – 575.000 | 455.000 | 1.640 – 2.360 | 255 |
| Herbede | 350.000 – 555.000 | 450.000 | 1.700 – 2.300 | 250 |
| Annen | 340.000 – 565.000 | 435.000 | 1.680 – 2.320 | 235 |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW; Kaufpreise aus den Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025, über den Bodenrichtwert des Stadtteils auf die Lage umgerechnet. Eigene Auswertung.
Ein Hinweis, der in dieser Lage wichtiger ist als sonst: Das sind Orientierungswerte für den Stadtteil. Sie ersetzen keine Bewertung eures Hauses und erst recht kein Gutachten für ein Gerichtsverfahren. Wenn eine Zahl vor Gericht standhalten muss, braucht es ein Verkehrswertgutachten.
Für die meisten Trennungen reicht etwas anderes: eine belastbare Spanne, auf die sich beide Seiten einigen können. Sie ist billiger, schneller und führt häufiger zu einer Einigung als ein Gutachten, das eine Seite beauftragt hat.
Die Kaufpreise nach Objektart und Baujahr stehen unter Immobilienpreise nach Baujahr.
Wer wohnen bleibt und was das kostet
Solange einer im Haus wohnt und der andere ausgezogen ist, steht die Frage nach einer Nutzungsentschädigung im Raum. Das Gesetz kennt sie für die Trennungszeit (§ 1361b Abs. 3 BGB) und nach der Scheidung über die Regeln zur Gemeinschaft (§ 745 Abs. 2 BGB).
Der Maßstab ist der Mietwert. Und dafür gibt es in Witten eine amtliche Grundlage: den qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB.
| Wohnfläche | Baualtersklasse | Basismiete €/m² | Nettokaltmiete im Monat |
|---|---|---|---|
| 100 m² | 1965–1979 | 5,91 | 591 € |
| 120 m² | 1965–1979 | 5,91 | 709 € |
| 140 m² | 1950–1964 | 6,04 | 846 € |
| 120 m² | 1990–2018 | 6,75 | 810 € |
Grundtabelle des Wittener Mietspiegels 2025 (qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB), Stadt Witten, gültig ab 01.07.2025. Ohne Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage. Ob und in welcher Höhe eine Nutzungsentschädigung verlangt werden kann, entscheidet der Einzelfall – das gehört zur Anwältin oder zum Anwalt.
Ein Haus mit 120 Quadratmetern aus den Siebzigern hat damit einen Mietwert von rund 700 Euro im Monat. Wenn ihr euch über eine Nutzungsentschädigung unterhaltet, redet ihr über diese Größenordnung – nicht über ein Gefühl.
Die vollständige Systematik mit allen Zu- und Abschlägen steht auf der Seite Mietspiegel Witten.
Teilungsversteigerung: der teuerste Weg
Wenn gar nichts geht, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG in Verbindung mit § 749 BGB). Sie ist der Notausgang, und sie wird oft als Drohung benutzt.
Wer damit droht, sollte die Rechnung kennen.
Das Gericht lässt den Verkehrswert von einem Sachverständigen feststellen. Versteigert wird an den Höchstbietenden. Das Publikum bei einer Teilungsversteigerung besteht überwiegend aus Leuten, die ein Schnäppchen suchen – ein Zuschlag unter dem Verkehrswert ist die Regel. Dazu kommen Verfahrenskosten, Gutachterkosten und Zeit.
Der entscheidende Punkt: Der Verlust trifft beide. Aus dem geringeren Erlös wird der Kredit abgelöst, und geteilt wird der Rest. Wer die Versteigerung beantragt hat, verliert genauso wie der andere.
Ein freihändiger Verkauf ist bei einem gepflegten Haus zum realistischen Preis in acht bis zwölf Wochen beim Notar. Er bringt mehr, dauert kürzer und kostet weniger Nerven. Mehr dazu auf der Seite Teilungsversteigerung in Witten.
Wie der freihändige Weg abläuft, steht unter Haus verkaufen in Witten. Dasselbe Problem kennen Erbengemeinschaften: Geerbte Immobilie in Witten.
Die Steuerfrage, die gern vergessen wird
Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Für selbst genutzte Immobilien gibt es eine Ausnahme. Sie greift, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde.
Und genau hier wird es bei Trennungen heikel: Wer auszieht, nutzt nicht mehr selbst. Für die ausgezogene Person kann die Ausnahme damit wegfallen, während sie für die im Haus verbliebene weiter gilt. Dieselbe Immobilie, zwei verschiedene Steuerfolgen.
Das ist keine Randnotiz, das kann fünfstellig werden. Es ist zugleich ein Fall, in dem niemand raten darf. Vor dem Auszug oder vor dem Verkauf gehört diese Frage zum Steuerberater, nicht ins Internet.
Ein zweiter Punkt, der erfreulicher ist. Überträgt einer der Eheleute dem anderen seinen Miteigentumsanteil, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an. Voraussetzung ist, dass es zur Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung gehört (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Bei einem hälftigen Anteil an einem Haus für 450.000 Euro spart das 14.625 Euro.
Was der Makler kostet und wer welchen Anteil zahlt, steht unter Maklerprovision in Witten.
15 Minuten, und ihr habt eine Zahl, über die ihr reden könnt
Such dir im Kalender eine Zeit aus. Im Gespräch geht es um drei Fragen: Was für ein Objekt ist es? Wer steht im Grundbuch? Und was soll am Ende dabei herauskommen?
Danach kennst du eine grobe Spanne, gerechnet aus dem Bodenrichtwert eurer Zone und den Kauffällen eures Stadtteils. Eine Zahl mit Rechenweg und Quelle – so eine lässt sich in einer Auseinandersetzung benutzen, eine Wunschzahl nicht.
Ihr müsst nicht gemeinsam anrufen. Ein Termin mit einer Person ist der Normalfall. Die Unterlagen und die Bewertung bekommen danach beide Seiten gleichzeitig, wenn ihr das wollt – das verhindert den Verdacht, dass jemand mehr weiß als der andere.
Du musst nichts vorbereiten. Kein Grundbuchauszug, keine Wohnflächenberechnung, kein Energieausweis.
Der Termin kostet nichts. Eine Courtage entsteht erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist: 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und der Käufer zahlt denselben Satz. Wird nicht verkauft, entsteht kein Courtageanspruch. Du schießt nichts vor. Ersatz für Auslagen schuldest du nur, wenn das im Maklerauftrag ausdrücklich vereinbart ist. Dann steht es dort, bevor du unterschreibst. Ist dort nichts vereinbart, entsteht auch keine Auslagenforderung.
Was ihr nicht tun müsst
Der unangenehmste Teil einer Trennung mit Haus ist nicht das Geld. Es ist der Zwang, weiter zusammenzuarbeiten. Das lässt sich klein halten.
- Ihr müsst nicht gemeinsam Besichtigungen führen. Niemand steht mit dem Ex-Partner im eigenen Wohnzimmer und erklärt Fremden den Grundriss.
- Ihr müsst nicht miteinander über den Preis verhandeln. Verhandelt wird mit dem Käufer, und das übernimmt der Immobilienmakler in Witten.
- Ihr müsst keine Unterlagen suchen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung – das kommt von uns.
- Ihr müsst nicht in einem Raum sitzen, um eine Zahl zu bekommen. Zwei getrennte Telefonate reichen völlig.
- Ihr müsst euch nicht einigen, bevor ihr wisst, worüber ihr redet. Erst die Zahl, dann die Entscheidung. Anders herum wird es teuer.
Die fünf teuersten Fehler bei der Scheidungsimmobilie
- Erst streiten, dann bewerten. Ohne belastbare Zahl verhandelt ihr über Gefühle. Fünf Prozent Unterschied sind bei 450.000 Euro schon 22.500 Euro.
- Den Auszug ohne Blick auf die Steuer planen. Wer auszieht, verliert unter Umständen die Ausnahme von der Zehn-Jahres-Frist nach § 23 EStG. Vorher zum Steuerberater.
- Annehmen, dass die Bank mitmacht. Die Entlassung aus dem gemeinsamen Kreditvertrag ist eine Entscheidung der Bank. Ohne ihr Ja haftet ihr beide weiter, egal was im Scheidungsvergleich steht.
- Mit der Teilungsversteigerung drohen. Sie kostet beide Seiten. Ein Zuschlag unter dem Verkehrswert ist dort die Regel, nicht die Ausnahme.
- Zu hoch einsteigen, um beim Preis Recht zu behalten. Die ersten vier Wochen bringen die meisten Anfragen. Wer sie verschenkt, verkauft am Ende unter dem Wert, den das Haus am ersten Tag hatte – und beide bekommen weniger.
Das Wichtigste in Kürze
- Es gibt drei Wege: einer übernimmt, ihr verkauft, oder ihr vermietet gemeinsam. Der dritte ist meistens kein Kompromiss, sondern eine Verlängerung.
- Der Stichtag entscheidet mit. Zwischen den beiden amtlichen Bodenrichtwert-Stichtagen liegen in Witten zwischen 4,4 und 15,4 Prozent.
- Ein freistehendes Haus liegt in Witten je nach Stadtteil im Mittel zwischen 435.000 und 500.000 Euro. Die Spanne über alle Stadtteile reicht von 320.000 bis 600.000 Euro.
- Der Mietwert ist der Maßstab für eine Nutzungsentschädigung. Ein Haus mit 120 Quadratmetern aus den Siebzigern liegt bei rund 700 Euro im Monat.
- Die Teilungsversteigerung ist der teuerste Weg, und sie kostet beide Seiten – auch die, die sie beantragt hat.
Häufige Fragen zur Immobilie bei Scheidung in Witten
Wer bekommt bei einer Scheidung das Haus?
Das Eigentum ändert sich durch die Scheidung nicht. Wer im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer. Steht ihr beide drin, gehört euch jeweils der eingetragene Anteil. Verteilt wird über den Zugewinnausgleich, über eine Auszahlung oder über den Verkauf. Wie das in eurem Fall läuft, klärt eine Anwältin oder ein Anwalt für Familienrecht.
Welcher Stichtag gilt für den Wert des Hauses?
Für das Endvermögen beim Zugewinnausgleich die Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB) – nicht der Auszug und nicht die Trennung. Das ist praktisch wichtig, weil sich Werte verschieben: Zwischen den beiden amtlichen Bodenrichtwert-Stichtagen liegen in Witten je nach Stadtteil 4,4 bis 15,4 Prozent.
Was ist unser Haus in Witten wert?
Je nach Stadtteil und Zustand zwischen 320.000 und 600.000 Euro bei einem freistehenden Haus. Die Leitwerte der Stadtteile liegen zwischen 435.000 Euro in Annen und 500.000 Euro in Rüdinghausen. Für eine Auseinandersetzung braucht ihr eine Zahl mit Stichtag und Rechenweg. Quelle: Gutachterausschuss Ennepe-Ruhr-Kreis, Stichtag 01.01.2026.
Muss ich Miete zahlen, wenn ich im Haus wohnen bleibe?
Möglich ist es. Das Gesetz kennt die Nutzungsentschädigung für die Trennungszeit (§ 1361b Abs. 3 BGB) und danach über § 745 Abs. 2 BGB. Maßstab ist der Mietwert. Nach dem Wittener Mietspiegel liegt ein Haus mit 120 Quadratmetern aus den Siebzigern bei rund 700 Euro nettokalt im Monat. Ob und wie viel wirklich fällig wird, entscheidet der Einzelfall.
Können wir das Haus verkaufen, wenn einer nicht will?
Nicht freihändig. Ein Verkauf braucht beide Unterschriften. Wenn keine Einigung zustande kommt, bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG – und die kostet beide Seiten, weil Zuschläge unter dem Verkehrswert dort die Regel sind. Ein freihändiger Verkauf ist bei realistischem Preis in acht bis zwölf Wochen beim Notar.
Fällt beim Übertragen des Hausanteils Grunderwerbsteuer an?
Nein, wenn die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Bei einem hälftigen Anteil an einem Haus für 450.000 Euro spart das 14.625 Euro, denn der Steuersatz in Nordrhein-Westfalen liegt bei 6,5 Prozent. Die Einzelheiten gehören zum Notar.
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
Er läuft weiter, solange die Bank nichts anderes sagt. Eine Entlassung aus der Haftung ist eine Entscheidung der Bank, kein Automatismus und auch keine Folge des Scheidungsvergleichs. Häufig trägt ein Einkommen allein den Kredit nicht, der zwei Einkommen getragen hat. Sprecht früh mit der Bank, nicht erst am Tag der Beurkundung.
Muss ich bei den Besichtigungen dabei sein?
Nein. Besichtigungen führt der Makler, auch abends und am Wochenende. Gerade bei einer Trennung ist das der angenehmste Teil der ganzen Sache: Ihr müsst nicht gemeinsam Fremden das Haus zeigen, in dem ihr zusammen gewohnt habt. Ihr bekommt beide dieselben Rückmeldungen aus den Terminen.
Was passiert mit meinen Daten?
Sie werden ausschließlich für deine Anfrage verwendet. Sie werden nicht verkauft und nicht für Werbung Dritter genutzt. Die Einwilligung kannst du jederzeit mit einer formlosen E-Mail an hallo@witten-makler.de zurücknehmen. Was gespeichert wird, steht in der Datenschutzerklärung.
Stand: 18.09.2026. Die Marktwerte beruhen auf den Bodenrichtwerten zum Stichtag 01.01.2026 und der Kaufpreisauswertung für das Berichtsjahr 2025. Die genannten gesetzlichen Regelungen wurden zu diesem Stand geprüft.
Keine Rechts- und Steuerberatung. Diese Seite erklärt, welche Wege es für eine gemeinsame Immobilie gibt und was sie am Markt bringt. Sie ersetzt keine Beratung durch eine Anwältin, einen Anwalt, einen Notar oder einen Steuerberater. Zu Zugewinnausgleich, Nutzungsentschädigung, Unterhalt, Haftung aus Kreditverträgen und zur Besteuerung eines Verkaufs beraten ausschließlich die dafür zuständigen Berufe.
Quellen: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026 und Vorstichtag 01.01.2022, über BORIS.NRW / opengeodata.nrw.de (Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0) · Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025 (dl-de/zero-2-0) · Wittener Mietspiegel 2025 (qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB), Stadt Witten, gültig ab 01.07.2025 · Bürgerliches Gesetzbuch, Einkommensteuergesetz, Grunderwerbsteuergesetz, Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung · Grunderwerbsteuersatz: Land Nordrhein-Westfalen.
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Kein Callcenter und keine Assistenz, die erst zurückruft. Die Termine in Witten mache ich selbst – auch die, aus denen kein Auftrag wird.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Immobilienmakler nach § 34c der Gewerbeordnung, über 20 Jahre in der Branche. Über 400 verkaufte und über 1.000 vermietete Immobilien insgesamt, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, 17 Mitarbeiter. Bekannt aus RTL, VOX, SAT.1 NRW und WDR. Termine vor Ort in Witten. Gemarkenstraße 37, 45147 Essen · 0201 20 20 01 · hallo@witten-makler.de
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