Der häufigste Irrtum in Witten-Mitte: die Innenstadt sei eine Lage. In Wirklichkeit sind es 24 amtliche Richtwertzonen. Zwischen der günstigsten und der teuersten liegen 220 Euro je Quadratmeter Boden. Deshalb fängt hier jeder Auftrag mit einer Zahl für deine Zone an, nicht mit einem Preis für den ganzen Stadtteil.
Wie kommst du in zehn Minuten an deine Zahl?
Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Zustand. Mehr wird nicht gefragt. Zurück kommt eine Spanne, gerechnet mit dem Bodenrichtwert deiner Zone und mit den amtlichen Kaufpreisen für Witten. Innerhalb eines Werktags, per E-Mail.
Kostet nichts. Du gehst keinen Vertrag ein. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Du musst nichts vorbereiten. Kein Grundbuchauszug, keine Teilungserklärung, kein Energieausweis. Wenn du das Baujahr nicht kennst, geht es auch ohne.
Was macht ein Makler in Witten-Mitte für dich?
Die Innenstadt verkauft sich anders als eine Siedlung am Stadtrand. Hier stehen Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Altbauten mit Gewerbe im Erdgeschoss. So sieht es etwa am Citybogen an der Bahnhofstraße aus: unten Läden, darüber Wohnungen. Käufer sind oft Kapitalanleger. Die rechnen mit dem Taschenrechner, nicht mit Gefühl.
Deshalb sieht die Arbeitsliste hier so aus:
Unterlagen beschaffen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und der Stand der Instandhaltungsrücklage.
Wert ermitteln
Mit dem Bodenrichtwert deiner Zone, nicht mit dem Median des Stadtteils.
Fotos und Exposé
Tageslicht, gezeichneter Grundriss, keine Weitwinkel-Tricks. Online meist zwei Wochen nach dem ersten Termin.
Anfragen und Besichtigungen
Auch abends und samstags. Du musst bei keiner Besichtigung dabei sein.
Käufer prüfen
Finanzierungsbestätigung vor der Reservierung, nicht danach.
Verhandeln und zum Notar
Den Termin bereitet das Büro vor, du bringst deinen Ausweis mit.
Was du nicht tun musst: keine Unterlagen suchen, keinen Energieausweis bestellen, keine Wohnflächenberechnung beauftragen, keinen Besichtigungstermin organisieren, keinen Preis verhandeln. Auch kein Baujahr heraussuchen.
Christian Gottschling macht die Vor-Ort-Termine in Witten selbst. Das heißt: Es gibt pro Woche nur eine begrenzte Zahl. Wenn im Kalender nichts frei ist, siehst du das sofort — erfundene Lücken gibt es nicht.
Wie das für ganz Witten aussieht, steht bei deinem Immobilienmakler in Witten.
Was ist deine Immobilie in Witten-Mitte gerade wert?
Die Kurzfassung. Die vollständigen Zahlen mit allen Lagen stehen im Stadtteilporträt Witten-Mitte.
| Kennzahl | Wert | Einheit |
|---|---|---|
| Einwohner | 34.155 | Personen, Stand 31.12.2025 |
| Richtwertzonen Wohnbauland | 24 | Zonen |
| Bodenrichtwert, Median | 255 | €/m² Grundstück |
| Bodenrichtwert, günstigste bis teuerste Zone | 140 – 360 | €/m² Grundstück |
| Eigentumswohnung | 1.640 – 2.360, Leitwert 1.880 | €/m² Wohnfläche |
| Reihenmittelhaus | 2.240 – 2.940, Leitwert 2.620 | €/m² Wohnfläche |
| Einfamilienhaus, Gesamtkaufpreis | 320.000 – 575.000, Leitwert 455.000 | € |
| Mehrfamilienhaus | 1.050 – 1.880, Leitwert 1.260 | €/m² Wohn- und Nutzfläche |
| Nettokaltmiete | 4,80 – 7,75 | €/m² Wohnfläche |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW. Kaufpreise: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025. Mieten: Wittener Mietspiegel 2025. Einwohner: Stadt Witten, Statistikstelle. Der Wert für Mehrfamilienhäuser gilt für den gesamten Gutachterausschussbezirk — stadtteilscharfe Zahlen gibt es dafür nicht. Eigene Auswertung.
Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden in einer festgelegten Zone. Er gilt für das unbebaute Grundstück. Was das Haus darauf wert ist, sagt er nicht.
Schau dir die zweite Zahlenzeile genau an. 140 bis 360 Euro ist die größte Spreizung aller Wittener Stadtteile. Bei 300 Quadratmetern Grund sind das 66.000 Euro, die allein an der Zone hängen. Ein Portalpreis für „Witten“ kennt diese Zone nicht.
Den Vergleich mit den anderen sechs Stadtteilen findest du unter Immobilienpreise in Witten-Mitte.
Wo in Witten-Mitte welcher Bodenwert gilt
Vier Lagen des Stadtteils tragen einen eigenen amtlichen Bodenrichtwert. Wer wissen will, warum zwei ähnliche Häuser weit auseinanderliegen, findet die Antwort hier.
| Lage | Zonen | Bodenrichtwert €/m² | Nutzungsart |
|---|---|---|---|
| Ardey und Ardeystraße | 5 | 220 – 320 | Wohnbauland |
| Sonnenschein | 1 | 245 | Wohnbauland |
| Krone, Ober- und Unterkrone | 3 | 185 – 260 | Wohnbauland |
| Crengeldanz | 3 | 215 – 260 | Misch- und Kerngebiet |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW. Für Hohenstein und Helenenberg gibt es keine eigene Richtwertzone, dort gilt der Stadtteilwert. Für Crengeldanz weist der Gutachterausschuss Misch- und Kerngebiet aus, der Wert ist deshalb nicht direkt mit reinem Wohnbauland vergleichbar. Die Beschreibung der Lagen steht im Stadtteilporträt.
Zwischen Unterkrone mit 185 Euro und dem oberen Ende an der Ardeystraße mit 320 Euro liegen 135 Euro je Quadratmeter. Zwei Häuser, wenige Minuten auseinander, starten damit bei 300 Quadratmetern Grund mit 40.500 Euro Abstand — bevor jemand das Gebäude angesehen hat.
Du musst nicht wissen, in welcher Zone du liegst. Das wird zur Adresse nachgeschlagen, zusammen mit Bezugsfläche und Lagefaktor.
Alle 24 Zonen und warum hier 255 und nicht 260 Euro gelten, stehen unter Bodenrichtwerte in Witten-Mitte.
Was kostet der Verkauf in Witten-Mitte?
Unterlagen, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Besichtigungen und Inserate werden vorfinanziert. Du schießt nichts vor. Keine Pauschale. Alles Wesentliche steht im Maklerauftrag, bevor du unterschreibst.
| Fall | Satz inkl. MwSt. | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus | 3,57 % | Verkäufer und Käufer, jeder denselben Satz |
| Kapitalanlage: Mehrfamilienhaus, Grundstück | 4,76 % | ausschließlich der Käufer |
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | Käufer |
Courtagesätze: GOTTSCHLING Immobilien GmbH, 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer bei Wohnimmobilien, 4 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer bei Kapitalanlagen. Grunderwerbsteuer: Land Nordrhein-Westfalen.
Der Satz mit der größten Wirkung steht in der mittleren Zeile. Wer ein Mehrfamilienhaus in Witten-Mitte verkauft, zahlt keine Courtage. Die trägt allein der Käufer. Unterlagen, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Fotos, Inserate und Besichtigungen werden trotzdem vorfinanziert.
Und unabhängig vom Satz: Die Courtage fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Bis dahin arbeite ich auf mein Risiko. Wird nicht verkauft, entsteht kein Courtageanspruch. Ersatz für Auslagen schuldest du nur, wenn das im Maklerauftrag ausdrücklich vereinbart ist. Dann steht es dort, bevor du unterschreibst. Ist dort nichts vereinbart, entsteht auch keine Auslagenforderung. Alle Rechenbeispiele stehen auf der Seite Maklerprovision in Witten.
Was geht in Witten-Mitte am häufigsten schief?
Drei Fehler, die hier mehr Geld kosten als anderswo.
Die Eigentümerversammlung wird zum Thema, wenn der Käufer schon da ist. Bei einer Eigentumswohnung will jeder ernsthafte Interessent die Protokolle sehen. Steht dort eine beschlossene Dachsanierung, verhandelt er den Preis neu. Besser, das liegt vorher auf dem Tisch — dann ist es ein Argument und keine Überraschung.
Der Mieter wird nicht mitgedacht. Eine vermietete Wohnung bringt weniger als eine freie, weil der Käufer nicht einziehen kann. Im Kreis liegt die vermietete Eigentumswohnung bei 1.880 Euro je Quadratmeter, die unvermietete bei 2.120 Euro. Das sind 240 Euro je Quadratmeter Unterschied, bei 70 Quadratmetern 16.800 Euro.
Der Einstiegspreis ist zu hoch. Die ersten vier Wochen bringen die meisten Anfragen. Wer in dieser Zeit zu teuer ist, bekommt sie nicht zurück. Danach fragt jeder neue Interessent, was mit dem Objekt nicht stimmt. Jede Senkung verstärkt das.
Und die ehrliche Grenze: Bei einem Altbau mit Feuchte im Keller dauert es länger. Das steht vorher auf dem Tisch, nicht nach drei Monaten.
Wie lange dauert ein Verkauf in Witten-Mitte?
Die Vorbereitung dauert überall etwa zwei Wochen. Danach entscheidet der Fall.
| Fall | Dauer bis zum Notartermin |
|---|---|
| Gepflegte Eigentumswohnung, realistischer Preis | 8 bis 12 Wochen |
| Eigentumswohnung mit Renovierungsbedarf | 3 bis 5 Monate |
| Vermietete Wohnung | länger, weil nur Kapitalanleger kaufen |
| Altbau mit offener Sanierungsfrage | 4 bis 6 Monate |
| Zu hoher Einstiegspreis | 6 Monate und mehr |
Erfahrungswerte aus der eigenen Vermarktung. Der Gutachterausschuss veröffentlicht keine Vermarktungsdauer je Stadtteil, deshalb steht hier keine amtliche Zahl.
Die erste Zeile ist der Normalfall, die letzte der teure. Beide unterscheiden sich nur durch eine Entscheidung, die du vor dem Inserat triffst.
Was, wenn Verkaufen gerade nicht die richtige Rechnung ist?
Dann hörst du das, auch wenn dabei keine Verkaufscourtage herauskommt.
In Witten-Mitte kommt das häufiger vor als in den Außenbezirken. Der Grund ist die Bebauung: Wo Geschosswohnungsbau steht, steht oft eine Eigentümergemeinschaft dahinter, und manchmal ist eine vermietete Wohnung als laufende Einnahme mehr wert als der einmalige Verkaufserlös.
Die Alternative ist dann Vermieten statt Verkaufen. Rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten und über 1.000 Vermietungen machen diese Auskunft belastbar. Was bei einer Wohnung schiefgehen kann, ist bei viertausend schon einmal vorgekommen.
Auch dafür gilt: Die Einschätzung kostet nichts. Wenn du danach sagst, das passt nicht, ist das in Ordnung. Erinnerungsmails kommen dann keine.
Wie das Vermieten konkret läuft, steht unter Wohnung in Witten-Mitte vermieten. Und wer sich um nichts kümmern will, gibt die Wohnung an die Hausverwaltung in Witten ab.
Termine bei dir in Witten-Mitte
Das Büro sitzt in Essen, Gemarkenstraße 37. Die Termine sind bei dir zu Hause, in Witten-Mitte. Du musst nirgendwo hinfahren.
Ein Vor-Ort-Termin dauert etwa 60 Minuten. Danach ist die Spanne deutlich enger als jede Ferndiagnose, weil jemand die Räume gesehen hat.
Worauf es ankommt
- Witten-Mitte hat 24 Richtwertzonen und eine Bodenspanne von 140 bis 360 Euro je Quadratmeter. Der Stadtteilwert allein hilft dir nicht weiter.
- Bei Eigentumswohnungen entscheiden Teilungserklärung, Protokolle und Rücklage über den Preis. Diese Unterlagen gehören vor das Inserat.
- Eine vermietete Wohnung bringt rund 240 Euro je Quadratmeter weniger als eine freie.
- Beim Mehrfamilienhaus zahlst du als Verkäufer keine Courtage. Der Käufer trägt 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
- Die Bewertung dauert zehn Minuten, das Ergebnis kommt innerhalb eines Werktags.
Beantwortet von Christian Gottschling,
Immobilienmakler nach § 34c Gewerbeordnung ·
Stand
Häufige Fragen zum Makler in Witten-Mitte
Was kostet ein Immobilienmakler in Witten-Mitte?
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und der Käufer zahlt denselben Satz. Bei Kapitalanlagen wie Mehrfamilienhäusern zahlt ausschließlich der Käufer, dort sind es 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Fällig wird die Courtage erst nach der Unterschrift beim Notar. Fotos, Inserate und Besichtigungen werden vorfinanziert. Du schießt nichts vor. Ersatz für Auslagen schuldest du nur, wenn das im Maklerauftrag ausdrücklich vereinbart ist. Dann steht es dort, bevor du unterschreibst. Ist dort nichts vereinbart, entsteht auch keine Auslagenforderung.
Was ist meine Wohnung in Witten-Mitte wert?
Eigentumswohnungen liegen in Witten-Mitte zwischen 1.640 und 2.360 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, der Leitwert liegt bei 1.880 Euro. Bei 70 Quadratmetern sind das zwischen 114.800 und 165.200 Euro. Wo deine Wohnung in dieser Spanne liegt, entscheiden Baujahr, Zustand und Mikrolage. Quelle: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025, eigene Auswertung.
Wie lange dauert ein Verkauf in Witten-Mitte?
Das hängt an Zustand und Einstiegspreis. Eine gepflegte Eigentumswohnung zum realistischen Preis ist meist in acht bis zwölf Wochen beim Notar. Mit Renovierungsbedarf werden es drei bis fünf Monate. Dazu kommen rund zwei Wochen Vorbereitung für Unterlagen, Fotos und Exposé. Ein zu hoher Einstieg verdoppelt die Gesamtdauer.
Welche Unterlagen brauche ich bei einer Eigentumswohnung?
Sechs Stück: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, den Stand der Instandhaltungsrücklage, den Energieausweis und die Wohnflächenberechnung. Ohne Energieausweis darf gar nicht inseriert werden, und er fehlt bei fast jedem Auftrag. Die Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel liegt praktisch nie vor. Alle sechs beschafft das Büro, die Kosten stecken in der Courtage. Du brauchst nur deinen Ausweis für den Notartermin.
Muss ich bei den Besichtigungen dabei sein?
Nein. Die Besichtigungen führt dein Makler, auch abends und samstags, und in Witten-Mitte meist gebündelt an einem Nachmittag. Viele Verkäufer finden das angenehmer: Interessenten sprechen offener über Mängel, wenn der Eigentümer nicht danebensteht. Ein ausgesprochener Einwand lässt sich entkräften, ein verschwiegener nicht — er wird später zur Preisforderung. Wenn du trotzdem dabei sein willst, geht das auch.
Habt ihr ein Büro in Witten?
Nein. Das Büro ist in Essen, Gemarkenstraße 37. Die Termine macht Christian Gottschling bei dir vor Ort in Witten-Mitte, ein Termin dauert etwa 60 Minuten. Du musst nirgendwo hinfahren. Telefonisch erreichbar ist das Büro montags bis donnerstags von 9 bis 19 Uhr, freitags von 9 bis 17 Uhr, samstags und sonntags von 11 bis 17 Uhr.
Woher kommen eure Zahlen für Witten-Mitte?
Aus drei amtlichen Quellen. Erstens den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026. Zweitens den Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025. Drittens dem Wittener Mietspiegel 2025. Die Einwohnerzahl kommt von der Statistikstelle der Stadt Witten. Keine Zahl steht hier ohne Quelle.
Was passiert mit meinen Daten?
Sie werden ausschließlich für deine Anfrage benutzt. Sie werden nicht verkauft und nicht für Werbung Dritter genutzt. Die Einwilligung kannst du jederzeit mit einer formlosen E-Mail an hallo@witten-makler.de zurücknehmen. Was gespeichert wird, steht in der Datenschutzerklärung. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Stand: 18.09.2026. Die Marktzahlen werden jährlich fortgeschrieben. Den Stand findest du in der Quellenzeile unter jeder Tabelle.
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15 Minuten am Telefon, dann weißt du, ob sich ein Termin in Witten-Mitte lohnt
Such dir im Kalender eine Zeit aus. Im Gespräch geht es um drei Fragen: Was hast du in Witten-Mitte? Was hast du vor? Und was wäre der nächste sinnvolle Schritt? Danach weißt du, ob ein Termin vor Ort überhaupt etwas bringt.
