Christian Gottschling · Immobilienmakler nach § 34c GewO · Stand
Der häufigste Irrtum: Der Bodenrichtwert sagt nicht, was dein Haus wert ist. Er gilt für das unbebaute Grundstück. In Witten liegt er im Median zwischen 235 Euro je Quadratmeter in Annen und 310 Euro in Rüdinghausen, aufgeteilt auf 133 Richtwertzonen für Wohnbauland.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden in einer festgelegten Zone. Er gilt für das unbebaute Grundstück.
Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Für Witten ist der Gutachterausschuss im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten zuständig, Geschäftsstelle in Schwelm. Der Stichtag ist immer der 1. Januar. Die Werte stammen aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen, nicht aus Angeboten.
Was dein Haus auf dem Grundstück wert ist, sagt der Bodenrichtwert nicht. Bei einem typischen Wittener Haus mit 620 Quadratmetern Grund und 150 Quadratmetern Wohnfläche macht der Bodenwert 35 bis 45 Prozent des Kaufpreises aus. Den Rest trägt das Gebäude.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in deinem Stadtteil?
Jeder Stadtteil besteht aus mehreren Richtwertzonen. Deshalb steht hier nicht eine Zahl, sondern der Median und die Spanne.
| Stadtteil | Zonen | Unteres Zehntel €/m² | Median €/m² | Oberes Zehntel €/m² | niedrigste Zone €/m² | höchste Zone €/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rüdinghausen | 19 | 228 | 310 | 366 | 220 | 430 |
| Stockum/Düren | 13 | 252 | 300 | 330 | 220 | 350 |
| Heven | 9 | 192 | 280 | 326 | 180 | 350 |
| Bommern | 15 | 230 | 260 | 290 | 215 | 320 |
| Witten-Mitte | 24 | 190 | 255 | 320 | 140 | 360 |
| Herbede | 23 | 221 | 250 | 290 | 200 | 360 |
| Annen | 30 | 214 | 235 | 302 | 180 | 330 |
| Gesamtstadt Witten | 133 | 215 | 260 | 330 | 140 | 430 |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, bereitgestellt über BORIS.NRW / opengeodata.nrw.de (Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0). Eigene Auswertung: Median und Perzentile über alle Richtwertzonen für baureifes Wohnbauland (Nutzungsart W) je Stadtteil. Fünf flächendeckende Außenbereichszonen mit 130 €/m² sind ausgeschlossen, weil sie über mehrere Stadtteile reichen.
Zur Zahl für Witten-Mitte: 255 Euro gilt für reines Wohnbauland. Mit den Misch- und Kerngebietszonen zusammen liegt der Median bei 260 Euro. Beide Zahlen sind richtig, sie messen nur Verschiedenes. Diese Seite zeigt durchgängig das reine Wohnbauland, weil du darauf ein Haus stellst und keinen Laden.
Rüdinghausen liegt beim Median um 32 Prozent über Annen. Bei 500 Quadratmetern Grund sind das 37.500 Euro. Das ist der größte Einzelhebel, den die Adresse hat.
Was die Spanne innerhalb eines Stadtteils bedeutet
Schau dir die Spalten ganz rechts an. Sie sind wichtiger als der Median.
Heven hat nur neun Zonen, aber sie reichen von 180 bis 350 Euro je Quadratmeter. Das ist fast das Doppelte. Für Heven heißt das: Die Mikrolage entscheidet dort stärker über den Preis als der Stadtteilname.
Annen hat 30 Zonen von 180 bis 330 Euro. Auch hier trägt der Median allein nicht weit.
Bommern ist das Gegenbeispiel. Fünfzehn Zonen zwischen 215 und 320 Euro, das untere Zehntel bei 230, das obere bei 290. Dort sagt der Median tatsächlich etwas über den typischen Fall.
| Stadtteil | Abstand niedrigste zu höchster Zone | Unterschied bei 500 m² Grund |
|---|---|---|
| Witten-Mitte | 220 €/m² | 110.000 € |
| Rüdinghausen | 210 €/m² | 105.000 € |
| Heven | 170 €/m² | 85.000 € |
| Herbede | 160 €/m² | 80.000 € |
| Annen | 150 €/m² | 75.000 € |
| Stockum/Düren | 130 €/m² | 65.000 € |
| Bommern | 105 €/m² | 52.500 € |
Eigene Berechnung aus den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026. Gerechnet mit einem Grundstück von 500 m².
Das ist die Zahl, die der Nachbarpreis nie enthält. Zwei Häuser, drei Straßen auseinander, können allein über den Boden fünfstellig auseinanderliegen.
Welcher Bodenrichtwert gilt für dein Quartier?
27 Quartiere und Ortslagen in Witten haben eigene Richtwertzonen. Für sie lässt sich ein eigener Wert ausweisen, nicht nur der Stadtteilschnitt.
| Quartier | Stadtteil | Zonen | Spanne €/m² | Median €/m² | Nutzungsart |
|---|---|---|---|---|---|
| Rüdinghauser Berg | Rüdinghausen | 1 | 360 | 360 | Wohnbauland |
| Hevener Bruch | Heven | 1 | 350 | 350 | Wohnbauland |
| Stockumer Heide / Stockumer Bruch | Stockum/Düren | 2 | 330 – 350 | 340 | Wohnbauland |
| Wilhelmshöhe | Stockum/Düren | 1 | 310 | 310 | Wohnbauland |
| Dorney | Stockum/Düren | 2 | 290 – 300 | 295 | Wohnbauland |
| Bommerbank | Bommern | 1 | 290 | 290 | Wohnbauland |
| Kämpen / Kämperfeld | Herbede | 1 | 280 | 280 | Wohnbauland |
| Buchholz | Herbede | 4 | 235 – 360 | 275 | Wohnbauland |
| Schnee | Rüdinghausen | 3 | 260 – 330 | 270 | Wohnbauland |
| Durchholz | Herbede | 2 | 250 – 270 | 260 | Wohnbauland |
| Ardey / Ardeystraße | Mitte, Annen, Rüdinghausen | 5 | 220 – 320 | 245 | Wohnbauland |
| Sonnenschein | Witten-Mitte | 1 | 245 | 245 | Wohnbauland |
| Wannen | Heven | 1 | 245 | 245 | Wohnbauland |
| Vormholz | Herbede | 5 | 225 – 290 | 245 | Wohnbauland |
| Bommerholz | Herbede | 2 | 240 – 250 | 245 | Wohnbauland |
| Borbach | Annen | 2 | 230 – 250 | 240 | Wohnbauland |
| Wullen | Annen | 2 | 235 – 245 | 240 | Wohnbauland |
| Bommerfeld | Bommern | 4 | 215 – 260 | 238 | Wohnbauland |
| Krone (Ober- und Unterkrone) | Witten-Mitte | 3 | 185 – 260 | 235 | Wohnbauland |
| Wettberg | Bommern | 1 | 230 | 230 | Wohnbauland |
| Westherbede | Herbede | 6 | 200 – 280 | 228 | Wohnbauland |
| Crengeldanz | Witten-Mitte | 3 | 215 – 260 | 225 | Misch- und Kerngebiet |
| Kohlensiepen | Annen | 1 | 225 | 225 | Wohnbauland |
| Herbede-Ort (Ostherbede) | Herbede | 1 | 220 | 220 | Wohnbauland |
| Düren | Stockum/Düren | 3 | 215 – 250 | 215 | Wohnbauland |
| Bodenborn | Bommern | 1 | 205 | 205 | Misch- und Kerngebiet |
| Hammertal | Herbede | 1 | 185 | 185 | Misch- und Kerngebiet |
| Hohenstein | Witten-Mitte | 0 | keine eigene Zone | – | im Wohnlagenkataster benannt |
| Muttental | Bommern / Herbede | 0 | keine eigene Zone | – | im Wohnlagenkataster benannt |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW / opengeodata.nrw.de. Eigene Zuordnung der Richtwertzonen zu den umgangssprachlichen Quartiersnamen über die Zonenbezeichnungen und eine Punkt-in-Polygon-Prüfung. Das Quartier Ardey liegt an der Grenze von Witten-Mitte, Annen und Rüdinghausen und wird deshalb bei allen drei geführt. Für Hohenstein, Helenenberg, Gedern, Kemnade, Heveney und den Universitätscampus gibt es keine eigene Richtwertzone – dort gilt der Stadtteilwert.
Zwischen Hammertal mit 185 Euro und dem Rüdinghauser Berg mit 360 Euro liegt fast das Doppelte. Beides ist Witten, beides mit derselben Postleitzahlenlogik, beides im selben Stadtgebiet.
Wenn du deinen Straßennamen in dieser Tabelle nicht findest, ist das kein Fehler. Für den größten Teil der Wittener Straßen gibt es keinen eigenen Quartiersnamen in den Daten – dann gilt der Stadtteilwert aus der Tabelle darüber.
Wie stark sind die Bodenwerte zuletzt gestiegen?
Jede Richtwertzone führt den Wert des vorherigen Stichtags mit. Das ergibt einen direkten Vorher-Nachher-Vergleich je Stadtteil.
| Stadtteil | Median Vorstichtag €/m² | Median aktuell €/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Stockum/Düren | 260 | 300 | +15,4 % |
| Rüdinghausen | 270 | 310 | +14,8 % |
| Bommern | 235 | 260 | +10,6 % |
| Heven | 260 | 280 | +7,7 % |
| Herbede | 235 | 250 | +6,4 % |
| Witten-Mitte | 242 | 255 | +5,2 % |
| Annen | 225 | 235 | +4,4 % |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Vorstichtag 01.01.2022, aktueller Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW. Eigene Auswertung der Zonenmediane.
Stockum/Düren hat zwischen den beiden Stichtagen um 15,4 Prozent zugelegt, Annen um 4,4 Prozent. Das ist mehr als der dreifache Unterschied, in derselben Stadt.
Für dich heißt das zweierlei. Wenn dir jemand einen Bodenwert aus einer älteren Einschätzung nennt, liegt er in Stockum spürbar zu niedrig. Und: Eine Zahl ohne Stichtag ist keine Zahl, sondern eine Behauptung.
Die amtliche Baulandpreisreihe für Witten zeigt dieselbe Richtung. In guter Lage stieg der Wert für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser von 250 auf 315 Euro je Quadratmeter. In einfacher Lage waren es 170 auf 205 Euro.
| Lage, freist. Ein- und Zweifamilienhaus | 2019 | 2021 | 2023 | 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|---|---|
| gute Lage | 250 | 285 | 295 | 315 | +26 % |
| mittlere Lage | 210 | 235 | 245 | 250 | +19 % |
| einfache Lage | 170 | 195 | 205 | 205 | +21 % |
Quelle: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Gemeinde Witten (Amtlicher Gemeindeschlüssel 05954036), Berichtsjahre 2019 bis 2025, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten.
Was der Gutachterausschuss als gute, mittlere und einfache Lage ansetzt
Neben den Zonen gibt es eine zweite amtliche Sicht: eine Übersicht nach Lageklasse und Nutzung, für die ganze Stadt.
| Nutzung | gute Lage €/m² | mittlere Lage €/m² | einfache Lage €/m² |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | 315 | 250 | 205 |
| Doppelhaushälften und Reihenendhäuser | 320 | 270 | 215 |
| Reihenmittelhäuser | 320 | 280 | für diese Klasse nicht ausgewiesen |
| Geschosswohnungsbau bis 20 % gewerblich | 260 | 230 | 185 |
| Gewerbe und Industrie | 70 | 60 | 55 |
| Bevorzugte Lage, freist. Ein- und Zweifamilienhaus | 370 | – | – |
| Bebaute Flächen im Außenbereich, Bezug 1.000 m² | 130 | – | – |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Ennepe-Ruhr-Kreises mit der Stadt Witten, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0), www.govdata.de/dl-de/by-2-0. Bezugsflächen: freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 350 bis 800 m², Doppelhaushälften und Reihenendhäuser 250 bis 500 m², Reihenmittelhäuser 150 bis 300 m². Bei bevorzugter Lage und Außenbereich weist der Bericht nur einen Wert aus.
Interessant ist die letzte Zeile. Ein bebautes Grundstück im Außenbereich wird mit 130 Euro je Quadratmeter angesetzt, bezogen auf 1.000 Quadratmeter. Wer ein Haus am Stadtrand hat und mit dem Richtwert seiner Nachbarstraße rechnet, liegt deutlich zu hoch.
So rechnest du deinen Bodenwert aus
Die Rechnung selbst ist einfach:
Bodenwert = Grundstücksfläche in m² × Bodenrichtwert der Zone in €/m²Ein Beispiel aus Herbede. Grundstück 620 Quadratmeter, Zone mit 250 Euro je Quadratmeter:
- 620 × 250 = 155.000 Euro Bodenwert
- Das Haus darauf: 150 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr aus den Sechzigern, Leitwert 2.720 Euro je Quadratmeter = 408.000 Euro
- Der Bodenwert macht hier rund 38 Prozent des Gesamtpreises aus
Drei Korrekturen musst du kennen, bevor du diese Zahl benutzt:
- Zuschnitt und Größe. Der Richtwert bezieht sich auf ein Grundstück üblicher Größe. Ein sehr großes Grundstück wird je Quadratmeter weniger wert, ein sehr kleines mehr.
- Die Geschossflächenzahl. Der Richtwert gilt für eine bestimmte bauliche Ausnutzbarkeit. Wer mehr bauen darf, hat mehr Wert je Quadratmeter.
- Lasten im Grundbuch. Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Wohnrecht drücken den Wert, manchmal deutlich.
Wenn dir das zu viel wird: Genau dafür ist die Bewertung da. Sie nimmt dir die drei Korrekturen ab.
Was dein Haus auf diesem Boden bringt und wie der Verkauf läuft, steht unter Haus verkaufen in Witten.
Deine Zone, dein Wert, zehn Minuten
Adresse, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Zustand. Mehr fragt niemand ab. Du bekommst eine Spanne, gerechnet mit dem Bodenrichtwert genau deiner Zone – nicht mit dem Stadtteilschnitt.
Ergebnis innerhalb eines Werktags, per E-Mail. Kostet nichts. Du gehst keinen Vertrag ein, und es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Du musst nichts vorbereiten. Wenn du die Grundstücksgröße nicht kennst, steht sie in der Flurkarte – und die holen wir.
Kostenlos, ohne Anruf, ohne Verpflichtung. Das Ergebnis kommt innerhalb eines Werktags per E-Mail.
Die vier häufigsten Fehler mit dem Bodenrichtwert
- Ihn für den Immobilienwert halten. Er gilt für das unbebaute Grundstück. Bei einem typischen Wittener Haus sind das 35 bis 45 Prozent des Kaufpreises.
- Den Stadtteilwert auf die eigene Straße übertragen. In Heven reichen die Zonen von 180 bis 350 Euro. Der Stadtteilschnitt von 280 Euro stimmt für einen Teil der Straßen und für den anderen nicht.
- Eine alte Zahl weiterverwenden. Zwischen den beiden Stichtagen liegen in Stockum 15,4 Prozent. Ein Wert ohne Stichtag ist wertlos.
- Den Außenbereich vergessen. Bebaute Flächen im Außenbereich setzt der Gutachterausschuss mit 130 Euro je Quadratmeter an, nicht mit dem Wert der nächsten Wohnstraße.
Der teuerste dieser Fehler ist der zweite. Wer den Stadtteilschnitt auf ein Grundstück in der schwächsten Zone anwendet, steigt zu hoch ein. Und ein zu hoher Einstieg kostet die ersten vier Wochen – die Zeit mit den meisten Anfragen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenrichtwert gilt für das unbebaute Grundstück. Bei einem Wittener Haus macht er 35 bis 45 Prozent des Kaufpreises aus.
- Die sieben Stadtteile liegen im Median zwischen 235 Euro je Quadratmeter in Annen und 310 Euro in Rüdinghausen. Über alle 133 Zonen reicht die Spanne von 140 bis 430 Euro.
- Innerhalb eines Stadtteils ist der Abstand oft größer als zwischen zwei Stadtteilen.
In Witten-Mitte liegen 220 Euro je Quadratmeter zwischen der schwächsten und der stärksten Zone.
- 27 Quartiere haben einen eigenen amtlichen Wert. Zwischen Hammertal mit 185 Euro und dem Rüdinghauser Berg mit 360 Euro liegt fast das Doppelte.
- Die Entwicklung ist sehr ungleich: plus 15,4 Prozent in Stockum/Düren, plus 4,4 Prozent in Annen zwischen den beiden amtlichen Stichtagen.
Häufige Fragen zu Bodenrichtwerten in Witten
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Witten?
Im Median 260 Euro je Quadratmeter über die ganze Stadt, verteilt auf 133 Richtwertzonen für Wohnbauland. Die Stadtteile liegen zwischen 235 Euro in Annen und 310 Euro in Rüdinghausen. Die einzelnen Zonen reichen von 140 bis 430 Euro. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert gilt für das unbebaute Grundstück in einer ganzen Zone. Der Verkehrswert gilt für deine Immobilie mit allem, was darauf steht. Bei einem Wittener Haus mit 620 Quadratmetern Grund und 150 Quadratmetern Wohnfläche macht der Bodenanteil 35 bis 45 Prozent aus. Den Rest bestimmen Gebäude, Zustand und Ausstattung.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Straße?
Amtlich in BORIS.NRW, dem Bodenrichtwertinformationssystem des Landes. Die Daten sind frei zugänglich und stehen unter der Datenlizenz Deutschland – Zero. Für 27 Wittener Quartiere steht der Wert in der Tabelle auf dieser Seite. Wenn du deine Straße dort nicht findest, gilt der Stadtteilwert – oder du lässt die Zone in der Bewertung genau nachschlagen.
Wie oft wird der Bodenrichtwert neu festgesetzt?
Jährlich, immer zum 1. Januar. Veröffentlicht wird er meistens im Frühjahr. Der aktuelle Stichtag ist der 01.01.2026, der Vorstichtag war der 01.01.2022 – die Richtwertdaten führen beide Werte mit. Deshalb lässt sich die Veränderung je Stadtteil direkt ablesen, von plus 4,4 bis plus 15,4 Prozent.
Darf ich diese Zahlen weiterverwenden?
Ja. Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und Grundstücksmarktdaten stehen unter der Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0. Sie dürfen kommerziell genutzt, verändert und kombiniert werden, eine Namensnennung ist rechtlich nicht vorgeschrieben. Für den Grundstücksmarktbericht ist die Namensnennung Pflicht (dl-de/by-2-0).
Warum ist mein Nachbargrundstück mehr wert als meins?
Meistens wegen der Zone. In Witten-Mitte liegen zwischen der schwächsten und der stärksten Richtwertzone 220 Euro je Quadratmeter. Zonengrenzen verlaufen oft mitten durch ein Viertel. Dazu kommen Zuschnitt, Größe, bauliche Ausnutzbarkeit und Lasten im Grundbuch wie Wege- oder Wohnrechte.
Was kostet ein Baugrundstück in Witten?
Zwischen 214 und 366 Euro je Quadratmeter, gerechnet vom unteren bis zum oberen Zehntel der Stadtteile. Einzelne Zonen gehen bis 430 Euro. Der Markt ist allerdings winzig geworden: zuletzt zehn verkaufte Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau im ganzen Jahr. Wer in Witten bauen will, kauft meistens ein altes Haus.
Was kostet die Bewertung meines Grundstücks?
Nichts. Adresse, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr und Zustand genügen, das dauert etwa zehn Minuten. Das Ergebnis kommt innerhalb eines Werktags per E-Mail. Eine Courtage entsteht erst nach der Unterschrift beim Notar: 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite bei Wohnimmobilien, 4,76 Prozent ausschließlich vom Käufer bei Kapitalanlagen.
Was passiert mit meinen Daten?
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Stand: 18.09.2026. Stichtag der Bodenrichtwerte ist der 01.01.2026. Der Gutachterausschuss schreibt sie jährlich fort, meistens im Frühjahr. Diese Seite wird dann aktualisiert.
Wie die Auswertung gemacht wurde: Grundlage sind die Rohdaten aus BORIS.NRW, gefiltert auf die Gemeinde Witten, Nutzungsart Wohnbauland und Entwicklungszustand „baureifes Land“. Für jeden Stadtteil werden Median, unteres und oberes Zehntel über alle Zonen berechnet. Bei einem Teil der Zonen fehlt in den Rohdaten die Ortsteilangabe. Diese Zonen wurden über eine Punkt-in-Polygon-Prüfung zugeordnet und in der Dokumentation der Auswertung einzeln ausgewiesen. Fünf flächendeckende Außenbereichszonen mit 130 €/m² sind ausgeschlossen, weil sie über mehrere Stadtteile reichen.
Haftungshinweis: Diese Werte sind Orientierungswerte. Sie ersetzen keine Bewertung deines Grundstücks. Der Wert eines einzelnen Grundstücks kann erheblich abweichen – je nach Zuschnitt, Größe, baulicher Ausnutzbarkeit, Lasten im Grundbuch und Zustand. Der Gutachterausschuss schreibt dazu selbst: Die Bodenrichtwertübersicht stellt das Preisniveau dar, sie ist nicht für die Beurteilung eines Einzelfalls geeignet.
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Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Immobilienmakler nach § 34c der Gewerbeordnung, über 20 Jahre in der Branche. Über 400 verkaufte und über 1.000 vermietete Immobilien insgesamt, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, 17 Mitarbeiter. Bekannt aus RTL, VOX, SAT.1 NRW und WDR. Termine vor Ort in Witten. Gemarkenstraße 37, 45147 Essen · 0201 20 20 01 · hallo@witten-makler.de
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