Wann hast du zuletzt eine Antwort von deiner Hausverwaltung bekommen — am selben Tag? Rund 4.000 Wohneinheiten werden hier verwaltet, betreut von 17 Mitarbeitern. Für Witten heißt das: ein Ansprechpartner mit Namen und Durchwahl statt einer Sammeladresse, und ein Angebot nach 15 Minuten am Telefon.
Ehrlich vorweg: das Büro steht in Essen
Wer bei „Hausverwaltung Witten“ sucht, bekommt überwiegend Anbieter aus anderen Städten. Viele davon schreiben das nicht dazu.
Hier steht es: Das Büro liegt an der Gemarkenstraße 37 in Essen. In Witten gibt es keine Filiale. Die Termine, Begehungen und Eigentümerversammlungen finden trotzdem in Witten statt.
Für eine Hausverwaltung ist das wichtiger als für einen Immobilienmakler in Witten, deshalb steht es oben. Was du davon hast, ist kein Schild an einer Tür, sondern jemand, der ans Telefon geht und den Namen deiner Anlage kennt.
Welche drei Arten von Verwaltung gibt es?
Der Begriff Hausverwaltung meint drei verschiedene Dinge. Welches du brauchst, hängt davon ab, wem was gehört.
| Art | Wer beauftragt | Worum es geht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| WEG-Verwaltung | die Eigentümergemeinschaft | das gemeinschaftliche Eigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung | Wohnungseigentumsgesetz |
| Mietverwaltung | der einzelne Eigentümer | Mieter, Miete, Betriebskosten, Reparaturen in der eigenen Wohnung | Bürgerliches Gesetzbuch, Mietrecht |
| Sondereigentumsverwaltung | der einzelne Eigentümer in einer Anlage | die eigene Wohnung innerhalb einer WEG | Mietrecht plus Teilungserklärung |
Rechtsgrundlagen: Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Viele Eigentümer brauchen zwei davon. Wer eine vermietete Eigentumswohnung in einer Anlage besitzt, braucht beides. Die WEG-Verwaltung ist für das Haus da, die Sondereigentumsverwaltung für die eigene Wohnung. Das sind zwei Verträge, zwei Abrechnungen und oft zwei Ansprechpartner.
Jede der drei Arten hat eine eigene Seite: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung.
Willst du eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen, rechne mit rund 11 Prozent Abschlag.
Die Zahlen, an denen du eine Verwaltung messen kannst
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Verwaltete Wohneinheiten | rund 4.000 |
| Mitarbeiter | 17 |
| Jahre in der Branche | über 20 |
| Eigene Immobilien | 35 mit knapp 100 Einheiten |
| Vermietete Immobilien insgesamt | über 1.000 |
| Verkaufte Immobilien insgesamt | über 400 |
| Zulassung | Immobilienmakler nach § 34c Gewerbeordnung |
Verkaufs- und Vermietungszahlen sind Gesamtzahlen über die Firmengeschichte, keine Jahreswerte. Quelle: GOTTSCHLING Immobilien GmbH.
Warum die 4.000 mehr zählen als jeder Werbesatz: Was bei einer Anlage schiefgehen kann, ist hier bei viertausend Einheiten schon vorgekommen. Der undichte Flachdach-Anschluss. Die Heizung, die im November ausfällt. Der Eigentümer, der das Hausgeld nicht zahlt. Die Versammlung, die zu kippen droht. Das sind keine Ausnahmefälle, das ist der Alltag.
Und 17 Mitarbeiter heißen: Wenn einer krank ist, bleibt deine Abrechnung trotzdem liegen? Nein. Genau dafür ist die Zahl da.
Woran erkennst du eine schlechte Verwaltung?
Sieben Anzeichen, an denen du eine schlechte Hausverwaltung in Witten erkennst. Drei davon reichen für einen Wechsel.
- Die Jahresabrechnung kommt zu spät. Solange sie fehlt, kann die Gemeinschaft nichts beschließen, und niemand weiß, wie die Kasse wirklich steht.
- Keiner geht ans Telefon. Eine Sammeladresse und ein Kontaktformular sind keine Erreichbarkeit.
- Beschlüsse werden nicht umgesetzt. Die Versammlung beschließt die Dachsanierung, ein Jahr später ist nichts passiert, und niemand kann sagen, warum.
- Die Erhaltungsrücklage steht nur auf dem Papier. Wer die Höhe der Rücklage nicht auf Anhieb sagen kann, kennt die Anlage nicht.
- Handwerker kommen nicht oder kommen zu teuer. Drei Wochen auf einen Termin zu warten, ist kein Naturgesetz.
- Der Vermögensbericht fehlt. Er ist seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes Pflicht und steht in § 28 Absatz 4 WEG.
- Bei Rückfragen kommt Fachsprache statt einer Antwort. Wer erklären kann, versteckt sich nicht hinter Paragrafen.
Der teuerste Punkt ist Nummer eins. Ohne beschlossene Jahresabrechnung fehlt der Gemeinschaft die Grundlage, Hausgeld nachzufordern. Und ein Eigentümer, der nicht zahlt, wird mit jedem Monat schwerer einzutreiben.
Was muss eine Verwaltung nach Gesetz liefern?
Das ist die Messlatte für jede Hausverwaltung in Witten. Wer sie nicht hält, macht seinen Job nicht — unabhängig davon, wie freundlich die Mail klingt.
| Pflicht | Frist oder Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Wirtschaftsplan für das kommende Jahr | vor Beginn des Wirtschaftsjahres | § 28 Abs. 1 WEG |
| Jahresabrechnung nach Ablauf des Jahres | zur Beschlussfassung vorzulegen | § 28 Abs. 2 WEG |
| Vermögensbericht mit Stand der Rücklage | jährlich | § 28 Abs. 4 WEG |
| Eigentümerversammlung | mindestens einmal im Jahr | § 24 Abs. 1 WEG |
| Einladung zur Versammlung | mindestens 3 Wochen vorher | § 24 Abs. 4 WEG |
| Beschluss-Sammlung, laufend geführt | fortlaufend, einsehbar | § 24 Abs. 7 WEG |
| Betriebskostenabrechnung an Mieter | binnen 12 Monaten | § 556 Abs. 3 BGB |
| Bestellung des Verwalters | höchstens 5 Jahre, bei Erstbestellung 3 | § 26 Abs. 2 WEG |
Quelle: Wohnungseigentumsgesetz und Bürgerliches Gesetzbuch, jeweils in der geltenden Fassung. Die Tabelle ersetzt keine Rechtsberatung.
Die 12-Monats-Frist in der letzten Zeile ist die härteste von allen. Kommt die Betriebskostenabrechnung später, kann der Vermieter eine Nachzahlung meistens nicht mehr verlangen. Dieses Geld ist dann weg, und zwar endgültig.
Welche Miete bei einer Erhöhung ortsüblich ist, zeigt der Mietspiegel Witten 2025.
15 Minuten, dann weißt du, was es kostet
Such dir im Kalender eine Zeit aus. Im Gespräch geht es um vier Fragen: Wie viele Einheiten? Welche Art von Verwaltung? Wie ist der Zustand der Anlage? Und was läuft gerade schief?
Danach bekommst du ein schriftliches Angebot. Darin steht ein fester Betrag je Einheit und Monat, daneben steht, was enthalten ist und was gesondert berechnet wird. Kein Sternchen, keine Position „nach Aufwand“ ohne Erklärung.
Der Preis hängt an drei Dingen: der Zahl der Einheiten, der Art der Verwaltung und dem Zustand der Anlage. Deshalb steht hier keine Pauschale — eine Zahl ohne diese Angaben wäre geraten.
Du musst nichts vorbereiten. Wenn du die Zahl der Einheiten und das ungefähre Baujahr weißt, reicht das für ein erstes Gespräch.
Was ändern eigene Handwerker in der Verwaltung?
Eine Hausverwaltung in Witten steht und fällt damit, wie schnell ein Schaden behoben ist. Das ist der Unterschied, den du erst im zweiten Winter merkst.
Zur Verwaltung gehören eigene Handwerker und feste Partner für acht Gewerke: Umzug, Maler, Bodenleger, Fliesen, Bad, Elektrik, Dachdecker und Dämmung.
Was das praktisch heißt:
- Ein Wasserschaden wird am selben Tag angesehen, nicht am nächsten freien Termin.
- Bei einer Sanierung gibt es Vergleichsangebote aus dem eigenen Kreis, nicht nur das eine Angebot, das gerade eintrudelt.
- Zwischen Auszug und Neuvermietung in Witten liegt weniger Zeit, weil Maler und Bodenleger nicht erst gesucht werden müssen.
- Wer sein vermietetes Objekt verkaufen will, kann dieselben Leute für die Herrichtung nutzen.
Der letzte Punkt hat eine Zahl. Bei Objekten, die vor dem Verkauf entrümpelt und hergerichtet werden, bleiben im Schnitt rund 15 Prozent mehr Erlös übrig. Und zwar nach Abzug aller Kosten. Im Einzelfall waren es bis zu 30 Prozent. Wie groß der Hebel ist, hängt am Füllgrad und am Pflegezustand.
Was ein vermietetes Haus beim Verkauf bringt, steht unter Mehrfamilienhaus verkaufen in Witten.
Warum zählt es, dass der Verwalter selbst Eigentümer ist?
35 eigene Immobilien mit knapp 100 Einheiten. Das ist keine Angeberei, das ist ein Interessengleichlauf.
Wer selbst eine Heizung erneuert hat, kennt den Angebotspreis und weiß, wo sich kürzen lässt kann, ohne dass es später teurer wird. Wer selbst eine zu niedrige Rücklage erlebt hat, empfiehlt keine Rücklage, die nur auf dem Papier gut aussieht.
Und wer eigenes Geld im Markt hat, verwaltet nicht nach dem Grundsatz „Hauptsache wenig Arbeit“. Eine Anlage, die verfällt, kostet den Eigentümer. Auch den, der verwaltet.
Wer hinter den 35 eigenen Immobilien steht, erfährst du bei Christian Gottschling als Eigentümer.
Was kostet der Wechsel und wie lange dauert er?
Wer seine Hausverwaltung in Witten wechseln will, braucht dafür keinen Grund. Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Das steht in § 26 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes.
Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Das ist die Obergrenze, nicht die Regel — viele Verträge laufen früher aus.
| Schritt | Zeitbedarf |
|---|---|
| Angebot einholen und mit dem Beirat besprechen | 1 bis 2 Wochen |
| Beschluss in der Versammlung oder im Umlaufverfahren | nach Einladungsfrist von 3 Wochen |
| Übergabe der Unterlagen vom alten Verwalter | 4 bis 8 Wochen |
| Erste vollständige Abrechnung durch die neue Verwaltung | mit dem nächsten Abrechnungsjahr |
Erfahrungswerte aus übernommenen Verwaltungen, keine amtliche Statistik. Die Frist von drei Wochen für die Einladung steht in § 24 Absatz 4 WEG.
Der Haken beim Wechsel ist fast immer die Übergabe. Ein Verwalter, der abberufen wurde, ist selten schnell. Deshalb wird die Übernahme mit einer Liste geführt: Beschluss-Sammlung, Verträge, Kontounterlagen, Rücklagenkonto, Versicherungspolicen, Wartungsverträge.
Was musst du beim Wechsel nicht tun?
- Du musst den alten Verwalter nicht selbst anschreiben.
- Du musst keinen Beschlusstext formulieren.
- Du musst keine Unterlagen sortieren oder einscannen.
- Du musst die Versammlung nicht leiten.
- Du musst nicht wissen, welche Fristen gelten. Die stehen in der Tabelle oben.
- Du musst dich nicht vorher entscheiden. Das Gespräch verpflichtet zu nichts.
Wenn du nach dem Gespräch sagst, das passt nicht, ist das in Ordnung. Erinnerungsmails ohne Ende gibt es hier nicht. Und wenn eine Anlage weit außerhalb liegt, wo der Markt nicht bekannt ist, wird das gesagt statt angenommen.
Wer verwalten lässt, hat meistens auch eine Einheit, die gerade frei wird. Die Vermietung kostet zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, mindestens 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, gezahlt vom Vermieter. Die Einschätzung der erzielbaren Miete kommt innerhalb eines Werktags.
Das Wichtigste in Kürze
- Rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten und 17 Mitarbeiter sind die beiden Zahlen, an denen sich eine Hausverwaltung in Witten messen lässt.
- Das Büro steht in Essen, die Termine und Versammlungen finden in Witten statt. Ein Wittener Büro gibt es nicht.
- Die härteste Frist im Geschäft ist die Betriebskostenabrechnung: 12 Monate, sonst ist die Nachzahlung verloren.
- Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach.
- Eigene Handwerker in acht Gewerken verkürzen die Zeit zwischen Schaden und Reparatur und zwischen Auszug und Neuvermietung.
Häufige Fragen zur Hausverwaltung in Witten
Was kostet eine Hausverwaltung in Witten?
Das hängt an drei Dingen: der Zahl der Einheiten, der Art der Verwaltung und dem Zustand der Anlage. Deshalb steht hier keine Pauschale. Im Angebot steht ein fester Betrag je Einheit und Monat, daneben steht, was enthalten ist und was gesondert berechnet wird. Eine Vermietung ist davon getrennt und kostet zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, mindestens 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, gezahlt vom Vermieter. Das Angebot selbst kostet nichts und verpflichtet zu nichts.
Was ist der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Mietverwaltung?
Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum einer Eigentümergemeinschaft: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung. Beauftragt wird sie von der Gemeinschaft. Die Mietverwaltung kümmert sich um das Verhältnis zwischen einem einzelnen Eigentümer und seinen Mietern: Miete, Betriebskosten, Reparaturen. Viele Eigentümer brauchen beides.
Wie viele Einheiten werden hier verwaltet?
Rund 4.000 Wohneinheiten, betreut von 17 Mitarbeitern. Dazu kommen 35 eigene Immobilien mit knapp 100 Einheiten, die nach denselben Regeln verwaltet werden. Die Firma ist über 20 Jahre in der Branche und hat über 1.000 Vermietungen und über 400 Verkäufe begleitet — das sind Gesamtzahlen, keine Jahreswerte.
Kann ich die Hausverwaltung einfach wechseln?
Ja. Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter nach § 26 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes jederzeit abberufen, ohne Grund. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Gebraucht wird ein Beschluss, und für die Einladung zur Versammlung gilt eine Frist von drei Wochen.
Wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres, und zwar so, dass die Gemeinschaft darüber beschließen kann. Das steht in § 28 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Dazu kommt der Vermögensbericht nach § 28 Absatz 4 mit dem Stand der Erhaltungsrücklage. Fehlt die Abrechnung, kann die Gemeinschaft kein Hausgeld nachfordern.
Habt ihr ein Büro in Witten?
Nein. Das Büro liegt an der Gemarkenstraße 37 in 45147 Essen. Termine, Begehungen und Eigentümerversammlungen finden in Witten statt, bei dir oder in der Anlage. Wer etwas anderes behauptet, hat meistens auch kein Büro in Witten — er schreibt es nur nicht dazu.
Wie schnell bekomme ich eine Antwort?
Innerhalb eines Werktags. Du bekommst einen Ansprechpartner mit Namen und Durchwahl, keine Sammeladresse. Wer 15 Minuten am Telefon buchen will, sucht sich im Kalender selbst eine Zeit aus. Ist nichts frei, siehst du das sofort, statt auf einen Rückruf zu warten.
Wer macht die Reparaturen?
Eigene Handwerker und feste Partner in acht Gewerken: Umzug, Maler, Bodenleger, Fliesen, Bad, Elektrik, Dachdecker und Dämmung. Das verkürzt die Zeit zwischen Schaden und Reparatur und zwischen Auszug und Neuvermietung. Bei größeren Maßnahmen gibt es trotzdem Vergleichsangebote, damit die Gemeinschaft eine Wahl hat.
Was passiert mit meinen Daten?
Sie werden ausschließlich für deine Anfrage verwendet. Sie werden nicht verkauft und nicht für Werbung Dritter genutzt. Die Einwilligung kannst du jederzeit mit einer formlosen E-Mail an hallo@witten-makler.de zurücknehmen. Was gespeichert wird, steht in der Datenschutzerklärung. Unterlagen deiner Anlage werden nur für das Angebot genutzt und auf Wunsch danach gelöscht.
Stand: 18.09.2026. Die Marktzahlen werden jährlich fortgeschrieben. Den Stand findest du in der Quellenzeile unter jeder Tabelle.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Immobilienmakler nach § 34c der
Gewerbeordnung, über 20 Jahre in der Branche. Rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten,
17 Mitarbeiter, über 1.000 vermietete und über 400 verkaufte Immobilien. Dazu 35
eigene Immobilien mit knapp 100 Einheiten — eigenes Geld im Markt, nicht nur
Verwaltung für andere. Bekannt aus RTL, VOX, SAT.1 NRW und WDR. Termine vor Ort in
Witten.
Gemarkenstraße 37, 45147 Essen · 0201 20 20 01 ·
hallo@witten-makler.de
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