Beim Gebrauchtwagen schaut jeder auf den Kilometerstand. Bei einem Haus in Witten-Annen nennen viele einen Preis, den irgendwer erzählt hat. Annen ist amtlich in 30 Richtwertzonen geteilt, mehr als jeder andere Wittener Stadtteil. Der Preis von drei Straßen weiter sagt hier so wenig wie ein Autopreis ohne Kilometerstand.
Was unterscheidet Annen von den anderen Stadtteilen?
Drei Zahlen erklären den Markt hier.
| Kennzahl | Annen | Witten gesamt |
|---|---|---|
| Richtwertzonen Wohnbauland | 30 | 133 |
| Bodenrichtwert, Median | 235 €/m² | 260 €/m² |
| Bodenrichtwert, Spanne über alle Zonen | 180 – 330 €/m² | 140 – 430 €/m² |
| Veränderung zum vorigen Stichtag | +4,4 % | — |
| Einwohner | 17.996 | 97.887 |
| Straßenzüge mit starker Umweltbelastung | 3,7 % | — |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, Vorstichtag 01.01.2022, über BORIS.NRW. Lageanteile aus dem Wohnlagenkataster des Wittener Mietspiegels 2025. Einwohner: Stadt Witten, Statistikstelle, Stand 31.12.2025. Eigene Auswertung.
30 Zonen auf 17.996 Einwohner heißt: Kein Wittener Stadtteil ist feiner zerlegt. Gleichzeitig ist der Median mit 235 Euro der niedrigste der sieben Stadtteile, und der Anstieg zum letzten Stichtag ist mit 4,4 Prozent der schwächste.
Daraus folgt etwas Unangenehmes und etwas Erfreuliches. Unangenehm: Ein zu hoher Einstiegspreis wird hier nicht vom Markt aufgefangen. Erfreulich: Annen hat mit 3,7 Prozent den geringsten Anteil stark belasteter Straßenzüge in Witten. Ruhige Lagen sind hier die Regel, nicht die Ausnahme. Die Ausnahme ist das Geschäftszentrum an der Annenstraße, amtlich Kerngebiet mit eigenem Bodenrichtwert.
Haus- und Wohnungspreise für Annen im Vergleich zu den anderen Stadtteilen: Immobilienpreise in Witten-Annen.
Wie kommst du in zehn Minuten an deine Zahl?
Vier Angaben genügen: Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Zustand. Zurück kommt eine Spanne, gerechnet mit dem Bodenrichtwert deiner Zone und mit den amtlichen Kaufpreisen für Witten. Innerhalb eines Werktags, per E-Mail.
Kostet nichts. Du gehst keinen Vertrag ein. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Du musst nichts vorbereiten. Kein Grundbuchauszug, keine Flurkarte, kein Energieausweis. Was du nicht findest, findet das Büro.
Verkaufen oder vermieten — was bringt in Annen mehr?
Diese Frage stellt sich hier öfter als in anderen Stadtteilen. Der Grund: die obere Mietspanne liegt hier bei 7,80 Euro je Quadratmeter und damit am höchsten in ganz Witten.
| Baualtersklasse | Basismiete €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| bis 1907 | 5,85 | 4,87 – 6,90 |
| 1950–1964 | 6,04 | 5,22 – 6,81 |
| 1965–1979 | 5,91 | 5,16 – 6,78 |
| 1980–1989 | 6,04 | 5,28 – 6,85 |
| 1990–2018 | 6,75 | 5,77 – 7,81 |
Quelle: Wittener Mietspiegel 2025, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Stadt Witten, gültig ab 01.07.2025. Werte sind Nettokaltmieten. Der mittlere Lageabschlag für Annen beträgt −0,03 Euro je Quadratmeter und ist der kleinste in Witten.
Die Rechnung im Einzelfall: Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern bringt bei 6,75 Euro rund 472 Euro Nettokaltmiete im Monat, also etwa 5.670 Euro im Jahr. Dieselbe Wohnung verkauft, bei einem Leitwert von 1.840 Euro je Quadratmeter, bringt rund 128.800 Euro auf einen Schlag.
Was davon besser ist, hängt an deiner Lebenslage, nicht an der Tabelle. Wenn Vermieten für dich die bessere Rechnung ist, hörst du das auch dann, wenn dabei keine Verkaufscourtage herauskommt. Über 1.000 Vermietungen insgesamt und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten sind der Grund, warum diese Auskunft belastbar ist.
Ist Vermieten deine Rechnung, lies Wohnung in Annen vermieten.
Was bekommst du bei einem Auftrag in Annen?
Die Liste ist kurz, weil sie vollständig sein soll und nicht lang.
- Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel
- Wert ermitteln mit dem Bodenrichtwert deiner Zone, nicht mit dem Stadtteilmedian
- Fotos bei Tageslicht, Grundriss gezeichnet, Exposé meist zwei Wochen nach dem ersten Termin online
- Anfragen beantworten, auch abends und samstags
- Besichtigungen führen, ohne dass du dabei sein musst
- Prüfen, ob der Käufer die Finanzierung wirklich hat
- Preis verhandeln
- Notartermin vorbereiten und begleiten
- Eigene Handwerker und Partner für alle Gewerke, wenn vor dem Verkauf noch etwas gemacht werden muss
Was bei dir bleibt: entscheiden, ob du verkaufen willst. Sagen, was du über das Haus weißt. Zum Notartermin kommen und den Ausweis mitbringen. Sonst nichts.
Die Courtage fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Bis dahin läuft alles auf Risiko des Maklers: Unterlagen, Energieausweis, Fotos, Exposé, Inserate, Besichtigungen. Wird nicht verkauft, entsteht kein Courtageanspruch. Du schießt nichts vor. Ersatz für Auslagen schuldest du nur, wenn das im Maklerauftrag ausdrücklich vereinbart ist. Dann steht es dort, bevor du unterschreibst. Ist dort nichts vereinbart, entsteht auch keine Auslagenforderung.
Wie das für ganz Witten aussieht, steht bei deinem Immobilienmakler in Witten.
Wo in Annen welcher Bodenwert gilt
Drei Lagen tragen einen eigenen amtlichen Bodenrichtwert. Der Rest der 30 Zonen verteilt sich auf Straßenzüge ohne eigenen Quartiersnamen.
| Lage | Zonen | Bodenrichtwert €/m² |
|---|---|---|
| Borbach | 2 | 230 – 250 |
| Wullen | 2 | 235 – 245 |
| Kohlensiepen | 1 | 225 |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW. Für den Campus der Universität Witten/Herdecke gibt es keine eigene Richtwertzone, dort gilt der Stadtteilwert. Der Höhenzug Ardey reicht über mehrere Stadtteile und wird deshalb hier nicht als Annener Lage geführt. Die Beschreibung der Lagen steht im Stadtteilporträt.
Auffällig ist, wie eng diese drei beieinanderliegen: 225 bis 250 Euro je Quadratmeter. Die volle Spanne des Stadtteils reicht dagegen von 180 bis 330 Euro. Der größere Teil des Unterschieds steckt also nicht in den bekannten Quartiersnamen, sondern in den Straßenzügen dazwischen.
Daraus folgt: Der Quartiersname taugt hier noch weniger als der Stadtteilname. Was zählt, ist die Zone deiner Adresse.
Du musst sie nicht selbst heraussuchen. Das wird zur Adresse nachgeschlagen, und zwar bevor irgendjemand über einen Preis spricht.
Alle 30 Zonen mit ihren Werten findest du unter Bodenrichtwerte in Witten-Annen.
Was kostet der Verkauf in Annen?
| Fall | Satz inkl. MwSt. | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus | 3,57 % | Verkäufer und Käufer, jeder denselben Satz |
| Kapitalanlage: Mehrfamilienhaus, Grundstück | 4,76 % | ausschließlich der Käufer |
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | Käufer |
Courtagesätze: GOTTSCHLING Immobilien GmbH, 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer bei Wohnimmobilien, 4 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer bei Kapitalanlagen. Grunderwerbsteuer: Land Nordrhein-Westfalen.
Ein Beispiel mit den Zahlen von hier: Ein Einfamilienhaus zum Leitwert von 435.000 Euro kostet dich 15.529 Euro Courtage. Ein Mehrfamilienhaus in derselben Straße kostet dich null Euro — dort zahlt allein der Käufer. Alle Rechenwege stehen auf der Seite Maklerprovision in Witten.
Was ist bei einer vermieteten Wohnung anders?
Eine vermietete Wohnung bringt weniger als eine freie. Das ist kein Verhandlungstrick, das steht in den amtlichen Zahlen.
| Kennzahl | unvermietet | vermietet |
|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohnfläche | 2.120 € | 1.880 € |
| Ø Wohnfläche der Kauffälle | 88 m² | 80 m² |
| Kauffälle | 506 | 164 |
| Liegenschaftszinssatz | 1,7 % | 2,3 % |
| Rohertragsfaktor | 24,2 | 21,8 |
| Bruttorendite | 4,13 % | 4,60 % |
Quelle: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Tabelle Liegenschaftszinssätze, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Berichtsjahr 2025. Die Werte gelten für den gesamten Gutachterausschussbezirk, nicht stadtteilscharf. Rohertragsfaktor und Bruttorendite sind eigene Ableitungen daraus.
240 Euro je Quadratmeter Unterschied heißt bei 70 Quadratmetern 16.800 Euro. Der Grund ist einfach: Wer eine vermietete Wohnung kauft, kann nicht einziehen. Er kauft eine Geldanlage und rechnet mit der Miete, nicht mit dem Wohnwert.
Daraus folgt eine Entscheidung, die vor dem Inserat fällt: vermietet anbieten oder frei. Beides kann richtig sein. Wer den Mietvertrag ohne Prüfung kündigt, verliert allerdings den Käuferkreis der Kapitalanleger — und der ist in Annen groß.
Behältst du die vermietete Wohnung, übernimmt die Hausverwaltung in Witten Mieter und Abrechnung.
Die drei teuersten Fehler in Annen
Den Portalpreis für Witten übernehmen
Portale rechnen mit einem Stadtwert. Der Median von Annen liegt 25 Euro je Quadratmeter unter dem Wittener Median. Bei 400 Quadratmetern Grund sind das 10.000 Euro, die im Stadtwert nicht auftauchen.
Auf Preissteigerung warten
Der Bodenwert ist zum letzten Stichtag um 4,4 Prozent gestiegen. Das ist der schwächste Anstieg der sieben Stadtteile. Ein leerstehendes Haus kostet dich in derselben Zeit Heizung, Grundsteuer und Versicherung.
Den Zustand der Wohnung zu spät zeigen
Käufer rechnen Heizung, Fenster und Bad sofort durch. Wer Rechnungen über Erneuerungen vorlegt, verhandelt aus einer anderen Position. Wer nichts vorlegt, bekommt den Abschlag geschätzt — und geschätzt wird immer zu deinen Lasten.
Die ehrliche Einschränkung dazu: Nicht jedes Objekt passt. Liegt deine Immobilie weit außerhalb des mittleren Ruhrgebiets, hörst du das und bekommst eine Empfehlung für jemand anderen.
Termine bei dir in Annen
Ein Büro in Witten gibt es nicht. Das Büro sitzt in Essen, Gemarkenstraße 37. Die Termine sind bei dir zu Hause in Annen, und Christian Gottschling kommt selbst.
Ein Termin dauert etwa 60 Minuten. Danach ist die Spanne deutlich enger, weil jemand die Räume gesehen hat. Vorher genügen 15 Minuten am Telefon, um zu klären, ob sich das lohnt.
Was du dir merken solltest
- 30 Richtwertzonen: Annen ist der am feinsten zerlegte Stadtteil Wittens. Der Nachbarpreis taugt hier besonders wenig.
- Der Median liegt bei 235 Euro je Quadratmeter Boden und damit am niedrigsten in Witten. Die Zonen reichen von 180 bis 330 Euro.
- Die obere Mietspanne ist mit 7,80 Euro je Quadratmeter die höchste der Stadt. Vermieten ist hier öfter eine echte Alternative.
- Beim Mehrfamilienhaus zahlst du als Verkäufer nichts. Die 4,76 Prozent trägt der Käufer.
- Die Courtage kommt erst nach dem Notartermin. Vorher trägt der Makler das Risiko.
Beantwortet von Christian Gottschling,
Immobilienmakler nach § 34c Gewerbeordnung ·
Stand
Häufige Fragen zum Makler in Witten-Annen
Was kostet ein Immobilienmakler in Witten-Annen?
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und der Käufer zahlt denselben Satz. Bei einem Einfamilienhaus zum Annener Leitwert von 435.000 Euro sind das 15.529 Euro für dich. Bei Kapitalanlagen zahlt ausschließlich der Käufer 4,76 Prozent. Fällig wird die Courtage erst nach der Unterschrift beim Notar.
Was kostet ein Quadratmeter Grund in Annen?
Im Median 235 Euro. Die 30 Richtwertzonen des Stadtteils reichen von 180 bis 330 Euro je Quadratmeter. Bei einem Grundstück von 400 Quadratmetern macht das zwischen der günstigsten und der teuersten Zone 60.000 Euro aus. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026.
Lohnt sich Vermieten statt Verkaufen?
Kommt auf deine Lebenslage an, nicht auf den Markt. Zur Einordnung: Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern aus der jüngsten Baualtersklasse bringt bei 6,75 Euro je Quadratmeter rund 472 Euro Nettokaltmiete im Monat. Verkauft bringt sie beim Leitwert von 1.840 Euro je Quadratmeter rund 128.800 Euro. Wenn Vermieten besser passt, hörst du das auch ohne Courtage-Aussicht.
Wie lange dauert der Verkauf in Annen?
Ein gepflegtes Haus zum realistischen Preis ist meist in acht bis zwölf Wochen beim Notar. Mit Renovierungsbedarf werden es drei bis fünf Monate. Dazu kommen etwa zwei Wochen Vorbereitung für Unterlagen, Fotos und Exposé. Ein zu hoher Einstiegspreis zieht das auf sechs Monate und länger, weil die ersten vier Wochen ungenutzt verstreichen.
Was muss ich selbst besorgen?
Nichts außer deinem Ausweis für den Notartermin. Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel beschafft das Büro, und die Kosten dafür stecken in der Courtage. Der Energieausweis fehlt bei fast jedem zweiten Auftrag, die Wohnflächenberechnung praktisch immer. Ohne Energieausweis darf gar nicht inseriert werden — wer ihn erst bestellt, wenn der erste Interessent fragt, verliert Wochen in der besten Phase.
Arbeitet ihr auch bei kleinen Wohnungen?
Ja. Über 1.000 Vermietungen insgesamt und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten bestehen zu einem großen Teil aus kleinen Einheiten. Bei einer Eigentumswohnung ist der Aufwand für Unterlagen und Besichtigungen nicht kleiner als beim Haus, der Preis schon. Die Courtage bleibt trotzdem bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Woher kommen eure Zahlen für Annen?
Aus drei amtlichen Quellen. Erstens den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026. Zweitens den Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025. Drittens dem Wittener Mietspiegel 2025. Die Einwohnerzahl kommt von der Statistikstelle der Stadt Witten. Keine Zahl steht hier ohne Quelle.
Was passiert mit meinen Daten?
Sie werden ausschließlich für deine Anfrage benutzt. Sie werden nicht verkauft und nicht für Werbung Dritter genutzt. Die Einwilligung kannst du jederzeit mit einer formlosen E-Mail an hallo@witten-makler.de zurücknehmen. Was gespeichert wird, steht in der Datenschutzerklärung. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Stand: 18.09.2026. Die Marktzahlen werden jährlich fortgeschrieben. Den Stand findest du in der Quellenzeile unter jeder Tabelle.
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15 Minuten am Telefon, dann weißt du, ob sich ein Termin in Annen lohnt
Such dir im Kalender eine Zeit aus. Im Gespräch geht es um drei Fragen: Was hast du in Annen? Was hast du vor? Und was wäre der nächste sinnvolle Schritt? Danach weißt du, ob ein Termin vor Ort überhaupt etwas bringt.