Christian Gottschling · Immobilienmakler nach § 34c GewO · Stand
Die Lage ändert an deiner Miete weniger, als du denkst. Der Mietspiegel für Witten kennt nur Abschläge, höchstens 0,42 Euro je Quadratmeter, und gar keine Zuschläge für gute Lagen. Entscheidend ist das Baujahr: Die Grundtabelle reicht von 5,75 bis 6,75 Euro je Quadratmeter Basismiete, nettokalt.
Was der Mietspiegel Witten ist und wofür er gilt
Der Wittener Mietspiegel 2025 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das heißt: Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Stadt anerkannt.
Der Unterschied zu einem einfachen Mietspiegel ist kein Formalkram. Vor Gericht gilt für einen qualifizierten Mietspiegel die Vermutung, dass die darin genannten Werte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden. Wer davon abweichen will, muss das begründen.
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Bezeichnung | Wittener Mietspiegel 2025, qualifiziert nach § 558d BGB |
| Herausgeber | Stadt Witten |
| Ratsbeschluss | 07.04.2025 |
| Gültig ab | 01.07.2025 |
| Erhebungsstand | 01.10.2022 |
| Fortgeschrieben auf | 01.10.2024 |
| Nächste Fortschreibung | turnusgemäß 2027 |
| Einheit | €/m² Wohnfläche, nettokalt |
| Baualtersklassen | 7 |
| Grenze der Grundtabelle | Baujahr 2018 |
Quelle: Wittener Mietspiegel 2025 (qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB), Stadt Witten, gültig ab 01.07.2025, Erhebungsstand 01.10.2022 mit Fortschreibung auf den 01.10.2024. Der Mietspiegel ist kostenlos bei der Stadt Witten erhältlich.
Er gilt für frei finanzierten Wohnraum in Witten. Nicht für möblierte Zimmer, nicht für Gewerbe, nicht für öffentlich geförderte Wohnungen mit eigener Mietbindung.
Wie hoch ist die ortsübliche Miete in Witten?
Der Einstieg in jede Rechnung ist die Grundtabelle. Sie hat nur eine Eingangsgröße: das Baujahr.
| Baualtersklasse | Basismiete €/m² | von €/m² | bis €/m² |
|---|---|---|---|
| bis 1907 | 5,85 | 4,87 | 6,90 |
| 1908–1929 | 5,75 | 4,85 | 6,53 |
| 1930–1949 | 5,88 | 5,20 | 6,56 |
| 1950–1964 | 6,04 | 5,22 | 6,81 |
| 1965–1979 | 5,91 | 5,16 | 6,78 |
| 1980–1989 | 6,04 | 5,28 | 6,85 |
| 1990–2018 | 6,75 | 5,77 | 7,81 |
Quelle: Wittener Mietspiegel 2025 (qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB), Stadt Witten, gültig ab 01.07.2025. Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche. Die Spalten „von“ und „bis“ begrenzen den Bereich, in dem sich die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt.
Zwischen der günstigsten und der teuersten Baualtersklasse liegt genau ein Euro je Quadratmeter. Bei 75 Quadratmetern sind das 75 Euro im Monat, 900 Euro im Jahr.
Auffällig ist der Sprung bei der jüngsten Klasse. Alle älteren Baualtersklassen liegen dicht beieinander, zwischen 5,75 und 6,04 Euro. Erst die jüngste Klasse zieht den Wert auf 6,75 Euro an. Ein Haus aus den Fünfzigern und eines aus den Achtzigern liegen dagegen exakt gleich.
Welche Zu- und Abschläge dazukommen
Die Basismiete ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Darauf rechnest du die Merkmale deiner Wohnung an.
| Merkmal | Zu- oder Abschlag €/m² |
|---|---|
| Wohnfläche 20 bis unter 35 m² | +1,46 |
| Apartment bis 50 m² | +1,18 |
| Wohnfläche 35 bis unter 45 m² | +0,58 |
| Fußbodenheizung | +0,40 |
| Terrasse ab 8 m² | +0,33 |
| Großer Balkon oder Loggia ab 8 m² | +0,24 |
| Aufzug | +0,22 |
| Gäste-WC ab 100 m² Wohnfläche | +0,22 |
| Wohnfläche 45 bis unter 55 m² | +0,14 |
| Wärmeschutzverglasung | +0,08 |
| Warmwasser über Boiler im Bad | −0,12 |
| Etagenheizung | −0,13 |
| Fernwärme | −0,18 |
| Zentralität unterdurchschnittlich (Stufe 3) | −0,26 |
| Umweltbelastung besonders stark (Stufe 3) | −0,16 |
Quelle: Wittener Mietspiegel 2025, Stadt Witten, gültig ab 01.07.2025. Auszug der in der Praxis wichtigsten Merkmale. Der Größenzuschlag und der Apartmentzuschlag sind nicht kombinierbar. Wohnungen zwischen 55 und 150 m² gelten als Grundausstattung und bekommen keinen Größenzuschlag.
Die wichtigste Zahl dieser Tabelle steht ganz oben. Eine kleine Wohnung unter 35 Quadratmetern bringt 1,46 Euro je Quadratmeter mehr als die Grundtabelle. Das ist mehr als der Abstand zwischen der ältesten und der jüngsten Baualtersklasse. Und fast das Vierfache dessen, was die Lage überhaupt ausmachen kann.
Warum die Lage im Mietspiegel fast nichts ändert
Das ist der bemerkenswerteste Befund der ganzen Seite, und kaum jemand spricht darüber.
Der Wittener Mietspiegel bewertet die Lage über ein straßenscharfes Wohnlagenkataster. Für jeden Straßenabschnitt sind drei Kriterien erfasst: Zentralität, Grün- und Freiflächen, Umweltbelastung. Jeweils mit den Stufen 1, 2 und 3.
Wirksam werden davon nur zwei, und zwar ausschließlich nach unten: Zentralität Stufe 3 bringt minus 0,26 Euro je Quadratmeter, Umweltbelastung Stufe 3 minus 0,16 Euro. Mehr als minus 0,42 Euro gibt der Mietspiegel nicht her.
Für eine gute Lage gibt es keinen einzigen Cent Zuschlag.
| Stadtteil | Anteil Zentralität Stufe 3 | Anteil Umwelt Stufe 3 | Anteil beste Grünlage | mittlerer Abschlag €/m² | Mietspanne €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Witten-Mitte | 2,5 % | 30,0 % | 14,4 % | −0,05 | 4,80 – 7,75 |
| Annen | 10,2 % | 3,7 % | 35,2 % | −0,03 | 4,80 – 7,80 |
| Stockum/Düren | 15,8 % | 10,5 % | 55,3 % | −0,06 | 4,80 – 7,75 |
| Bommern | 21,8 % | 0,0 % | 87,3 % | −0,06 | 4,80 – 7,75 |
| Heven | 4,9 % | 39,0 % | 36,6 % | −0,08 | 4,75 – 7,75 |
| Rüdinghausen | 27,7 % | 6,2 % | 41,5 % | −0,08 | 4,75 – 7,75 |
| Herbede | 38,6 % | 0,0 % | 62,9 % | −0,10 | 4,75 – 7,70 |
Quelle: Wittener Mietspiegel 2025, Wohnlagenkataster, Stadt Witten. Eigene Auswertung über alle im Kataster erfassten Straßenabschnitte je Stadtteil. Der mittlere Abschlag ist der Durchschnitt über alle Abschnitte des Stadtteils, nicht der Wert für eine einzelne Adresse.
Zwischen dem am besten und dem am schwächsten bewerteten Stadtteil liegen sieben Cent je Quadratmeter. Bei 75 Quadratmetern sind das 5,25 Euro im Monat.
Das ist kein Rechenfehler, das ist das Ergebnis: Witten hat amtlich kaum Mietunterschiede zwischen den Stadtteilen. Beim Bodenwert sieht dieselbe Stadt ganz anders aus. Zwischen Annen und Rüdinghausen liegen 32 Prozent. Zwischen der schwächsten und der stärksten Richtwertzone liegt das Dreifache.
Diese Schieflage musst du kennen, sonst rechnest du falsch. Wer eine Wohnung in Bommern kauft, zahlt beim Boden mehr als in Annen. An der Miete, die er dafür verlangen darf, ändert das im Bestand fast nichts.
Und noch ein Detail, das in die andere Richtung zeigt. Bommern hat mit 87,3 Prozent der Straßenabschnitte den höchsten Anteil bester Grünlagen der Stadt. Abschnitte mit starker Umweltbelastung gibt es dort gar keine. Belohnt wird das im Mietspiegel mit null Euro.
Zwei Rechenbeispiele aus Witten
Beispiel 1: Wohnung in Heven, 72 m², Baujahr aus den Siebzigern
| Schritt | €/m² |
|---|---|
| Grundtabelle, Baualtersklasse 1965–1979 | 5,91 |
| Wärmeschutzverglasung | +0,08 |
| Balkon 9 m² | +0,24 |
| Zentralität Stufe 3 | −0,26 |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 5,97 |
| Nettokaltmiete bei 72 m² | 429,84 € |
Beispiel 2: Apartment in Witten-Mitte, 38 m², Baujahr aus den Neunzigern
| Schritt | €/m² |
|---|---|
| Grundtabelle, Baualtersklasse 1990–2018 | 6,75 |
| Größenzuschlag 35 bis unter 45 m² | +0,58 |
| Umweltbelastung Stufe 3 | −0,16 |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 7,17 |
| Nettokaltmiete bei 38 m² | 272,46 € |
Rechenweg nach dem Wittener Mietspiegel 2025, Stadt Witten. Die Beispiele sind konstruiert, um die Systematik zu zeigen. Für deine Wohnung zählen die Merkmale deiner Wohnung und die Katasterwerte deines Straßenabschnitts.
Vergleiche die beiden Ergebnisse. Die kleine, junge Wohnung bringt je Quadratmeter 1,20 Euro mehr als die größere, ältere. Über die Größe und das Baujahr entscheidest du nicht – aber du solltest wissen, dass sie zusammen weit mehr bewegen als jede Lagefrage.
Wo der Mietspiegel aufhört zu helfen
Drei Grenzen, die du kennen musst, bevor du dich auf eine Zahl verlässt.
- Ab Baujahr 2019 gilt er nicht mehr. Die Grundtabelle endet bei 2018. Für einen Neubau liefert der Mietspiegel keinen Wert. Dann braucht es einen Vergleich über tatsächlich abgeschlossene Mietverträge.
- Er bildet den Bestand ab, nicht die Neuvermietung. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das, was in laufenden Verträgen bezahlt wird. Bei einer Neuvermietung liegen die Mieten in der Praxis höher: Der Gutachterausschuss rechnet für seine Bewertungen mit 6,60 bis 10,70 Euro je Quadratmeter.
- Er sagt nichts über die Rendite. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage betrachtet, braucht den Zusammenhang von Kaufpreis und Miete.
| Segment | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² | Rohertragsfaktor | Bruttorendite % | Liegenschaftszins % |
|---|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung, selbstgenutzt oder frei | 2.120 | 7,30 | 24,2 | 4,13 | 1,7 |
| Eigentumswohnung, vermietet | 1.880 | 7,20 | 21,8 | 4,60 | 2,3 |
| Reihen- oder Doppelhaus | 2.840 | 8,90 | 26,6 | 3,76 | 1,8 |
| Freistehendes Einfamilienhaus | 3.200 | 8,70 | 30,7 | 3,26 | 1,7 |
| Mehrfamilienhaus | 1.260 | 6,80 | 15,4 | 6,48 | 3,6 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Ennepe-Ruhr-Kreises mit der Stadt Witten, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0), www.govdata.de/dl-de/by-2-0. Gebiet: Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten – diese Kennzahlen wertet der Gutachterausschuss nicht gemeindescharf aus. Rohertragsfaktor und Bruttorendite sind eigene Ableitungen: Kaufpreis je m² geteilt durch die Jahresmiete je m² beziehungsweise der Kehrwert davon.
Die Zeile ganz unten ist die interessanteste. Ein Mehrfamilienhaus bringt 6,48 Prozent Bruttorendite, ein freistehendes Einfamilienhaus 3,26 Prozent. Wer vermietet, um Geld zu verdienen, kauft kein Einfamilienhaus.
Wie du die Miete bei einer Neuvermietung richtig ansetzt, steht unter Wohnung vermieten in Witten.
Die fünf Fehler, die Vermieter in Witten Geld kosten
- Zu niedrig ansetzen, aus Angst vor Leerstand. Wer 50 Cent je Quadratmeter unter der ortsüblichen Miete startet, verschenkt bei 75
Quadratmetern 450 Euro im Jahr. Und zwar über die ganze Vertragslaufzeit, oft zehn Jahre und mehr.
- Die Zuschläge vergessen. Balkon, Terrasse, Aufzug, Fußbodenheizung, Gäste-WC: Wer sie nicht ansetzt, verliert bis zu 1,19 Euro je Quadratmeter.
- Die Wohnfläche falsch angeben. Sie ist die Rechengröße für alles. Eine Dachschräge, die falsch gezählt wird, zieht sich durch jede spätere Mieterhöhung.
- Die Zahlungsfähigkeit nicht prüfen. Ein Mieter, der nach vier Monaten nicht mehr zahlt, kostet mehr als jede Mietdifferenz. Räumung dauert, und die Miete kommt in dieser Zeit nicht.
- Leerstehen lassen, während die Entscheidung reift. Eine leere Wohnung mit 70 Quadratmetern kostet dich die Miete plus Heizung plus Grundsteuer. Schnell sind das 600 Euro im Monat, die nicht wiederkommen.
Sag mir, was du vermieten willst
Drei Fragen und deine Kontaktdaten. Du hörst innerhalb eines Werktags von uns. Zwei Tage später hast du eine Einschätzung, welche Miete für deine Wohnung durchsetzbar ist – gerechnet nach dem Mietspiegel, mit dem Katasterwert deiner Straße.
Was danach passiert, wenn du willst: Wohnungsanzeige, Fotos bei Tageslicht, Besichtigungen, Prüfung der Zahlungsfähigkeit, Mietvertrag, Übergabeprotokoll. Über 1.000 vermietete Wohnungen und rund 4.000 verwaltete Einheiten stehen hinter diesem Ablauf.
Du musst nichts vorbereiten. Keine Wohnflächenberechnung, kein Energieausweis, keine Liste der Ausstattung. Was fehlt, wird beim Termin aufgenommen.
Die Vermietung kostet zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, mindestens 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei 700 Euro Kaltmiete sind das 1.400 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, bei 400 Euro greift der Mindestpreis. Bezahlt wird sie vom Vermieter — das ist das Bestellerprinzip. Und wenn du nach dem Gespräch sagst, dass es nicht passt, ist das in Ordnung – dann kommen auch keine Erinnerungsmails.
Absendeknopf des Formulars: „Vermietung anfragen“. Kein Captcha, ein Honigtopf-Feld. Antwort innerhalb eines Werktags.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grundtabelle des Wittener Mietspiegels reicht von 5,75 bis 6,75 Euro je Quadratmeter Basismiete. Der gesamte Abstand über sieben Baualtersklassen beträgt einen Euro.
- Die Lage wirkt nur nach unten und nur bis minus 0,42 Euro je Quadratmeter. Zuschläge für gute Lagen kennt der Mietspiegel nicht.
- Zwischen dem am besten und dem am schwächsten bewerteten Stadtteil liegen sieben Cent je Quadratmeter. Beim Bodenwert liegen zwischen Annen und Rüdinghausen 32 Prozent.
- Der größte Einzelhebel ist die Wohnungsgröße: unter 35 Quadratmetern gibt es 1,46 Euro je Quadratmeter mehr.
- Ab Baujahr 2019 hilft der Mietspiegel nicht mehr. Für Neuvermietungen liegt das Niveau
höher: Der Gutachterausschuss rechnet mit 6,60 bis 10,70 Euro je Quadratmeter.
Häufige Fragen zum Mietspiegel Witten
Wie hoch ist die ortsübliche Miete in Witten?
Je nach Baujahr zwischen 5,75 und 6,75 Euro je Quadratmeter nettokalt. Für eine Wohnung aus den Sechzigern oder Siebzigern sind es 5,91 Euro, für eine ab Baujahr 1990 sind es 6,75 Euro. Dazu kommen Zu- und Abschläge für Größe, Ausstattung und Lage. Quelle: Wittener Mietspiegel 2025, gültig ab 01.07.2025.
Ist der Mietspiegel Witten ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB. Er wurde vom Rat der Stadt Witten am 07.04.2025 beschlossen und gilt ab dem 01.07.2025. Das ist praktisch wichtig: Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird vor Gericht vermutet, dass die genannten Werte die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden. Wer davon abweichen will, muss das begründen.
Warum ist die Miete in meinem Stadtteil nicht höher?
Weil der Wittener Mietspiegel die Lage nur nach unten bewertet. Zentralität Stufe 3 bringt minus 0,26 Euro je Quadratmeter, starke Umweltbelastung minus 0,16 Euro. Mehr als minus 0,42 Euro gibt er nicht her, und Zuschläge für gute Lagen gibt es gar nicht. Im Ergebnis liegen zwischen den Stadtteilen nur wenige Cent.
Wie berechne ich die Miete für meine Wohnung?
In drei Schritten. Erstens die Basismiete aus der Baualtersklasse ablesen. Zweitens die Zuschläge für Größe und Ausstattung addieren, zum Beispiel 0,24 Euro für einen Balkon ab 8 Quadratmetern. Drittens die Lageabschläge abziehen, wenn dein Straßenabschnitt im Kataster Stufe 3 hat. Das Ergebnis mal Wohnfläche ergibt die Nettokaltmiete.
Gilt der Mietspiegel auch für meinen Neubau?
Nein. Die Grundtabelle endet beim Baujahr 2018. Für alles ab 2019 ist der Mietspiegel nicht anwendbar. Dann zählt der Vergleich mit tatsächlich abgeschlossenen Mietverträgen ähnlicher Wohnungen. Zur Orientierung: Der Gutachterausschuss rechnet für Bewertungen mit marktüblichen Mieten von 6,60 bis 10,70 Euro je Quadratmeter.
Wie oft wird der Mietspiegel Witten neu gemacht?
Alle zwei Jahre wird er fortgeschrieben, alle vier Jahre neu erhoben. Der aktuelle hat den Erhebungsstand 01.10.2022 und wurde auf den 01.10.2024 fortgeschrieben. Die nächste Die nächste Fortschreibung steht turnusgemäß in zwei Jahren an. Diese Seite wird dann aktualisiert.
Wo bekomme ich den Mietspiegel Witten als PDF?
Kostenlos bei der Stadt Witten, im Bürgerservice und auf den Seiten der Stadt. Die Grundtabelle, die wichtigsten Zu- und Abschläge und die Lagewerte je Stadtteil stehen vollständig auf dieser Seite – mit Quelle und Stichtag, damit du sie nicht abtippen musst.
Was passiert nach meiner Anfrage?
Du hörst innerhalb eines Werktags. Zwei Tage später hast du eine Einschätzung der erzielbaren Miete, gerechnet nach dem Mietspiegel und dem Katasterwert deiner Straße. Die Vermietung kostet zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, mindestens 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, gezahlt vom Vermieter.
Was passiert mit meinen Daten?
Sie werden ausschließlich für deine Anfrage verwendet. Sie werden nicht verkauft und nicht für Werbung Dritter genutzt. Die Einwilligung kannst du jederzeit mit einer formlosen E-Mail an hallo@witten-makler.de zurücknehmen. Was gespeichert wird, steht in der Datenschutzerklärung.
Stand: 18.09.2026. Der Wittener Mietspiegel 2025 gilt ab dem 01.07.2025. Die nächste Die nächste Fortschreibung steht turnusgemäß in zwei Jahren an. Diese Seite wird dann aktualisiert.
Haftungshinweis: Die Werte auf dieser Seite geben den Mietspiegel der Stadt Witten wieder und dienen der Orientierung. Sie ersetzen keine Prüfung deines Mietverhältnisses und keine Rechtsberatung. Ob eine bestimmte Miete zulässig ist, hängt vom Einzelfall ab – von der Wohnfläche, vom Zustand, von der Ausstattung, von der Lage im Kataster und vom bestehenden Vertrag. Bei rechtlichen Fragen zu Mieterhöhung, Kündigung oder Mietvertrag wende dich an eine Anwältin oder einen Anwalt.
Quellen: Wittener Mietspiegel 2025 (qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB), Stadt Witten, Ratsbeschluss 07.04.2025, gültig ab 01.07.2025, Erhebungsstand 01.10.2022 mit Fortschreibung auf den 01.10.2024 · Grundstücksmarktbericht 2026 des Ennepe-Ruhr-Kreises mit der Stadt Witten, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0), www.govdata.de/dl-de/by-2-0 · Bodenrichtwerte über BORIS.NRW / opengeodata.nrw.de, Stichtag 01.01.2026 (Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0).
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Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Immobilienmakler nach § 34c der Gewerbeordnung, über 20 Jahre in der Branche. Über 400 verkaufte und über 1.000 vermietete Immobilien insgesamt, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, 17 Mitarbeiter. Bekannt aus RTL, VOX, SAT.1 NRW und WDR. Termine vor Ort in Witten. Gemarkenstraße 37, 45147 Essen · 0201 20 20 01 · hallo@witten-makler.de
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