Ein leerstehendes Haus in Witten-Bommern kostet jeden Monat Geld, das nicht wiederkommt. Dagegen steht der Bodenwert: von 235 auf 260 Euro je Quadratmeter zum letzten Stichtag, ein Plus von 10,6 Prozent in vier Jahren. Das sind rund 2,5 Prozent im Jahr. Ein Leerstand frisst das schneller auf, als es entsteht.
Was kostet ein leerstehendes Haus in Bommern wirklich?
Die Rechnung lässt sich mit amtlichen Zahlen aufmachen, und sie fällt eindeutig aus.
| Posten | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Entgangene Miete, 100 m² Wohnfläche | 620 € im Monat | Mietspiegel-Leitwert 6,20 €/m² nettokalt für Bommern |
| Entgangene Miete im Jahr | 7.440 € | zwölf Monate |
| Bodenwertzuwachs, 500 m² Grundstück | rund 3.125 € im Jahr | +25 €/m² in vier Jahren, 235 auf 260 €/m² |
| Differenz je Jahr | rund 4.315 € zu deinen Lasten | Miete minus Wertzuwachs |
Quelle: Wittener Mietspiegel 2025, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Stadt Witten, Leitwert für Bommern nach Abzug des mittleren Lageabschlags von −0,06 Euro je Quadratmeter. Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026 gegen Vorstichtag 01.01.2022. Eigene Rechnung. Heizung, Grundsteuer, Versicherung und laufende Kreditzinsen kommen dazu und sind hier nicht eingerechnet.
Nicht eingerechnet sind Heizung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und, falls noch ein Kredit läuft, die Zinsen. Auch der Frostschaden nicht, den eine ungeheizte Wohnung im Winter bekommen kann. Das ist kein Schreckensbild — das passiert in Witten jedes Jahr.
Genau deshalb lohnt sich eine Bewertung, bevor du entscheidest. Sie kostet zehn Minuten und sonst gar nichts.
Wie kommst du in zehn Minuten an deine Zahl?
Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Zustand. Mehr wird nicht gefragt. Gerechnet wird mit dem Bodenrichtwert deiner Zone in Bommern und mit den amtlichen Kaufpreisen für Witten. Die Spanne kommt innerhalb eines Werktags per E-Mail.
Kostet nichts. Du gehst keinen Vertrag ein. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Du musst nichts vorbereiten. Kein Grundbuchauszug, keine Flurkarte, kein Energieausweis, keine Wohnflächenberechnung. Auch kein Baujahr.
Warum ist der Median in Bommern belastbarer als anderswo?
Bommern hat 15 Richtwertzonen. Das sind die wenigsten der vier großen Wittener Stadtteile. Annen hat doppelt so viele, Witten-Mitte 24, Herbede 23.
Wenige Zonen bei 8.525 Einwohnern heißt: Der Stadtteil ist vergleichsweise einheitlich bebaut. Der Median von 260 Euro je Quadratmeter beschreibt deshalb mehr Grundstücke richtig als in einem zerklüfteten Stadtteil.
| Stadtteil | Bodenrichtwert, Median | Zum Vorstichtag | Zonen |
|---|---|---|---|
| Bommern | 260 €/m² | +10,6 % | 15 |
| Herbede | 250 €/m² | +6,4 % | 23 |
| Witten-Mitte | 255 €/m² | +5,2 % | 24 |
| Annen | 235 €/m² | +4,4 % | 30 |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026 gegenüber dem Vorstichtag 01.01.2022, über BORIS.NRW. Eigene Auswertung.
Trotzdem gilt auch hier: Der Median ist kein Preis. Die 15 Zonen reichen von 215 bis 320 Euro je Quadratmeter. Bei 500 Quadratmetern Grund sind das 52.500 Euro Unterschied. Und der Zustand des Hauses verschiebt den Preis oft noch stärker als die Zone.
Zwei weitere Zahlen, die für Bommern typisch sind: 87,3 Prozent der prägenden Straßenzüge liegen in überdurchschnittlicher Grünlage, der höchste Anteil in ganz Witten. In besonders belasteter Umweltlage liegt kein einziger. Wer hier kauft, kauft das mit. Alles Weitere zum Stadtteil steht im Stadtteilporträt Witten-Bommern.
Die Haus- und Wohnungspreise für Bommern stehen unter Immobilienpreise in Witten-Bommern.
Was mache ich, und was bleibt bei dir?
Bei GOTTSCHLING Immobilien:
- Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel
- Wert ermitteln mit dem Bodenrichtwert deiner Zone
- Fotos bei Tageslicht, Grundriss gezeichnet, keine Weitwinkel-Tricks
- Exposé schreiben und veröffentlichen, meist zwei Wochen nach dem ersten Termin
- Anfragen beantworten, auch abends und samstags
- Besichtigungen führen, gebündelt statt über Wochen verteilt
- Prüfen, ob der Käufer die Finanzierung wirklich hat
- Preis verhandeln
- Notartermin vorbereiten und begleiten
- Handwerker stellen, wenn vor dem Verkauf noch etwas gemacht werden muss
Bei dir:
- Entscheiden, ob du verkaufen willst
- Sagen, was du über das Haus weißt
- Zum Notartermin kommen und den Ausweis mitbringen
Du musst keine Unterlagen suchen, keine Besichtigung führen, keinen Preis verhandeln und nicht lernen, wie ein Kaufvertrag funktioniert.
Wie das für ganz Witten aussieht, steht bei deinem Immobilienmakler in Witten.
Wenn das Haus aus einem Nachlass kommt
Bei geerbten Häusern in Bommern hängt die Entscheidung selten an einer Person. Mehrere Erben, verschiedene Wohnorte, verschiedene Vorstellungen — und in der Zwischenzeit läuft die Rechnung von oben weiter.
Was hier hilft, ist keine Überredung, sondern eine Zahl, die alle akzeptieren können. Eine Wertspanne mit Rechenweg und benannter Quelle ist genau das. Sie beendet die Diskussion darüber, was das Haus „in Wirklichkeit wert“ ist, und macht aus einer Meinungsfrage eine Rechenfrage.
Und wenn Vermieten für die Gemeinschaft die bessere Rechnung ist, hörst du das auch — selbst wenn dabei keine Verkaufscourtage herauskommt. Über 1.000 Vermietungen insgesamt und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten sind der Grund, warum diese Auskunft etwas wert ist.
Wo in Bommern welcher Bodenwert gilt
Vier Lagen im Stadtteil tragen einen eigenen amtlichen Bodenrichtwert. Das Muttental mit der Zeche Nachtigall, die bekannteste Adresse, gehört nicht dazu.
| Lage | Zonen | Bodenrichtwert €/m² | Nutzungsart |
|---|---|---|---|
| Bommerbank | 1 | 290 | Wohnbauland |
| Bommerfeld | 4 | 215 – 260 | Wohnbauland |
| Wettberg | 1 | 230 | Wohnbauland |
| Bodenborn | 1 | 205 | Misch- und Kerngebiet |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW. Für Muttental und Gedern gibt es keine eigene Richtwertzone, dort gilt der Stadtteilwert. Für Bodenborn weist der Gutachterausschuss Misch- und Kerngebiet aus, der Wert ist deshalb nicht direkt mit reinem Wohnbauland vergleichbar. Die Beschreibung der Lagen steht im Stadtteilporträt.
Zwischen Bommerbank mit 290 Euro und dem unteren Ende von Bommerfeld mit 215 Euro liegen 75 Euro je Quadratmeter. Bei 500 Quadratmetern Grund sind das 37.500 Euro — so viel wie der Abstand zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil Wittens.
Das ist der Grund, warum die Zone vor dem Stadtteil kommt. Und warum eine Zahl aus einem Portal, das nur „Witten“ kennt, für dein Grundstück keine Auskunft ist.
Du musst die Zone nicht kennen. Sie wird zur Adresse nachgeschlagen, zusammen mit Bezugsfläche und Lagefaktor.
Alle 15 Zonen mit ihren Werten findest du unter Bodenrichtwerte in Witten-Bommern.
Was kostet der Verkauf in Bommern?
| Fall | Satz inkl. MwSt. | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus | 3,57 % | Verkäufer und Käufer, jeder denselben Satz |
| Kapitalanlage: Mehrfamilienhaus, Grundstück | 4,76 % | ausschließlich der Käufer |
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | Käufer |
Courtagesätze: GOTTSCHLING Immobilien GmbH, 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer bei Wohnimmobilien, 4 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer bei Kapitalanlagen. Grunderwerbsteuer: Land Nordrhein-Westfalen.
Zwei Beispiele mit Bommerner Zahlen. Ein Reihenmittelhaus mit 120 Quadratmetern liegt beim Leitwert von 2.640 Euro je Quadratmeter bei 316.800 Euro — deine Courtage beträgt 11.310 Euro. Ein freistehendes Einfamilienhaus liegt im Leitwert bei 455.000 Euro, daraus werden 16.244 Euro.
Die Courtage fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Bis dahin läuft alles auf Risiko des Maklers. Wird nicht verkauft, entsteht kein Courtageanspruch. Du schießt nichts vor. Unterlagen, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Besichtigungen und Inserate werden vorfinanziert. Ersatz für Auslagen schuldest du nur, wenn das im Maklerauftrag ausdrücklich vereinbart ist. Dann steht es dort, bevor du unterschreibst. Ist dort nichts vereinbart, entsteht auch keine Auslagenforderung. Die vollständigen Rechenwege stehen auf der Seite Maklerprovision in Witten.
Was bringt ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
Für Mehrfamilienhäuser in Witten gibt es keine stadtteilscharfen amtlichen Preise. Was es gibt, sind die Kennzahlen des Gutachterausschusses für den ganzen Bezirk — und die sind für Käufer die entscheidende Rechengrundlage.
| Kennzahl | Wert | Gebiet |
|---|---|---|
| Kaufpreis je m² Wohn- und Nutzfläche | 1.260 € | Ennepe-Ruhr-Kreis mit Witten |
| Miete je m² | 6,80 € | Ennepe-Ruhr-Kreis mit Witten |
| Rohertragsfaktor | 15,4 (Spanne 13,1 – 21,8) | Ennepe-Ruhr-Kreis mit Witten |
| Bruttorendite | 6,48 % | Ennepe-Ruhr-Kreis mit Witten |
| Liegenschaftszinssatz | 3,6 % | Ennepe-Ruhr-Kreis mit Witten |
| Ø Fläche der Kauffälle | 410 m² | Ennepe-Ruhr-Kreis mit Witten |
| Kauffälle Mehrfamilienhäuser | 84 | Stadt Witten |
Quelle: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten. Rohertragsfaktor und Bruttorendite sind eigene Ableitungen: Kaufpreis je Quadratmeter geteilt durch die Jahresmiete je Quadratmeter. Der Stadtteilbezug entsteht allein über den Bodenrichtwert, weil das Mietniveau in Witten kaum zwischen den Stadtteilen streut.
Für dich als Verkäufer zählt daraus vor allem eine Zahl: 84 Kauffälle im Jahr bedeuten einen aktiven Markt. Und der wichtigste Punkt steht schon oben — beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zahlst du keine Courtage. Die trägt allein der Käufer.
Du musst weder Rendite rechnen noch eine Mietaufstellung bauen. Beides gehört zur Vorbereitung und ist in der Courtage enthalten, die du in diesem Fall nicht zahlst.
Welche Mieten dort ortsüblich sind, zeigt der Mietspiegel für Witten-Bommern.
Termine bei dir in Bommern
Das Büro sitzt in Essen, Gemarkenstraße 37. In Witten gibt es keins. Die Termine sind bei dir zu Hause in Bommern, und Christian Gottschling kommt selbst.
Weil er die Termine selbst macht, gibt es pro Woche nur eine begrenzte Zahl. Wenn im Kalender nichts frei ist, siehst du das sofort — erfundene Lücken gibt es nicht.
Die kurze Fassung
- Ein leerstehendes Haus mit 100 Quadratmetern kostet dich in Bommern rund 7.440 Euro entgangene Miete im Jahr. Der Bodenwertzuwachs bei 500 Quadratmetern Grund liegt bei rund 3.125 Euro. Warten rechnet sich hier nicht.
- Der Boden liegt im Median bei 260 Euro je Quadratmeter, die 15 Zonen reichen von 215 bis 320 Euro.
- Mit +10,6 Prozent zum Vorstichtag ist Bommern unter den vier großen Wittener Stadtteilen am stärksten gestiegen.
- Ein Reihenmittelhaus mit 120 Quadratmetern liegt bei rund 316.800 Euro, deine Courtage bei 11.310 Euro — fällig erst nach dem Notartermin.
- Die Bewertung dauert zehn Minuten, das Ergebnis kommt innerhalb eines Werktags.
Beantwortet von Christian Gottschling,
Immobilienmakler nach § 34c Gewerbeordnung ·
Stand
Häufige Fragen zum Makler in Witten-Bommern
Was kostet ein Immobilienmakler in Witten-Bommern?
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und der Käufer zahlt denselben Satz. Bei einem Reihenmittelhaus für 316.800 Euro sind das 11.310 Euro für dich. Bei Kapitalanlagen zahlt ausschließlich der Käufer 4,76 Prozent. Fällig wird die Courtage erst nach der Unterschrift beim Notar.
Was kostet ein Quadratmeter Grund in Bommern?
Im Median 260 Euro. Die 15 Richtwertzonen des Stadtteils reichen von 215 bis 320 Euro je Quadratmeter. Bei 500 Quadratmetern Grund sind das zwischen der günstigsten und der teuersten Zone 52.500 Euro Unterschied. Zum Vorstichtag ist der Median um 10,6 Prozent gestiegen. Quelle: Gutachterausschuss Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026.
Was ist mein Haus in Bommern wert?
Ein freistehendes Einfamilienhaus liegt zwischen 2.400 und 3.440 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, im Leitwert bei 2.760 Euro. Als Gesamtkaufpreis sind das 355.000 bis 555.000 Euro. Reihenmittelhäuser liegen bei 2.640 Euro, Eigentumswohnungen bei 1.900 Euro je Quadratmeter. Zustand und Zone verschieben das in beide Richtungen.
Soll ich verkaufen oder warten, bis die Preise steigen?
Rechne beides gegeneinander. Der Bodenwert in Bommern ist zum Vorstichtag um 10,6 Prozent gestiegen, das sind rund 2,5 Prozent im Jahr. Ein leerstehendes Haus mit 100 Quadratmetern kostet dich im selben Jahr rund 7.440 Euro entgangene Miete, dazu Heizung, Grundsteuer und Versicherung. In den meisten Fällen kostet Warten mehr, als es bringt.
Das Haus gehört einer Erbengemeinschaft. Geht das trotzdem?
Ja, und es ist häufiger, als die meisten denken. Gebraucht wird eine Wertspanne mit Rechenweg und benannter Quelle, die alle Beteiligten akzeptieren können. Damit wird aus einer Meinungsfrage eine Rechenfrage. Die Bewertung kostet nichts und verpflichtet niemanden aus der Gemeinschaft zu irgendetwas.
Was muss ich an Unterlagen selbst besorgen?
Nichts außer deinem Ausweis für den Notartermin. Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel beschafft das Büro, und die Kosten stecken in der Courtage. Der Energieausweis fehlt bei fast jedem Auftrag, die Wohnflächenberechnung praktisch immer. Ohne Energieausweis darf gar nicht inseriert werden. Bei einem Nachlass kommen Erbschein oder Testament dazu — auch die lassen sich gemeinsam klären.
Woher kommen eure Zahlen für Bommern?
Aus drei amtlichen Quellen. Erstens den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026. Zweitens den Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025. Drittens dem Wittener Mietspiegel 2025. Die Einwohnerzahl kommt von der Statistikstelle der Stadt Witten. Keine Zahl steht hier ohne Quelle.
Was passiert mit meinen Daten?
Sie werden ausschließlich für deine Anfrage benutzt. Sie werden nicht verkauft und nicht für Werbung Dritter genutzt. Die Einwilligung kannst du jederzeit mit einer formlosen E-Mail an hallo@witten-makler.de zurücknehmen. Was gespeichert wird, steht in der Datenschutzerklärung. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Stand: 18.09.2026. Die Marktzahlen werden jährlich fortgeschrieben. Den Stand findest du in der Quellenzeile unter jeder Tabelle.
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- Alle sieben Wittener Stadtteile — der Vergleich mit Bodenrichtwerten
15 Minuten am Telefon, dann weißt du, ob sich ein Termin in Bommern lohnt
Such dir im Kalender eine Zeit aus. Im Gespräch geht es um drei Fragen: Was hast du in Bommern? Was hast du vor? Und was wäre der nächste sinnvolle Schritt? Danach weißt du, ob ein Termin vor Ort überhaupt etwas bringt.
