Eine WEG-Verwaltung ist kein Hausmeisterdienst. Sie führt das gemeinschaftliche Eigentum einer Eigentümergemeinschaft: Konten, Verträge, Versammlung, Beschlüsse und Jahresabrechnung. In Witten wechselten zuletzt 284 Eigentumswohnungen den Besitzer — jede davon hängt an einer solchen Gemeinschaft. Rund 4.000 Wohneinheiten werden hier verwaltet. Der Unterschied zwischen guter und schlechter Verwaltung steht am Ende auf deiner Abrechnung.
Wer entscheidet in einer Eigentümergemeinschaft was?
Die häufigste Ursache für Streit ist nicht böser Wille. Es ist Unklarheit darüber, wer zuständig ist.
| Wer | Entscheidet über | Fundstelle |
|---|---|---|
| Eigentümerversammlung | Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsmaßnahmen, bauliche Veränderungen, Verwalterbestellung | §§ 19, 20, 26, 28 WEG |
| Verwalter | laufende Maßnahmen untergeordneter Bedeutung, Fristwahrung, Vertretung der Gemeinschaft nach außen | §§ 9b, 27 WEG |
| Verwaltungsbeirat | unterstützt und prüft, entscheidet aber nicht | § 29 WEG |
| einzelner Eigentümer | sein Sondereigentum, Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung | § 18 Abs. 2 WEG |
Quelle: Wohnungseigentumsgesetz in der geltenden Fassung. Die Tabelle ersetzt keine Rechtsberatung.
Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen. Das steht in § 9b Absatz 1 WEG. Er darf aber nicht beschließen, was der Versammlung gehört — und genau an dieser Grenze entstehen die meisten Konflikte.
Für die eigene vermietete Wohnung in der Anlage gibt es die Miet- und Sondereigentumsverwaltung, beschrieben unter Hausverwaltung in Witten.
Was steht in einer ordentlichen Jahresabrechnung?
Die Jahresabrechnung ist das wichtigste Papier, das eine WEG-Verwaltung in Witten im Jahr erstellt. Nach ihr richtet sich, wer nachzahlt und wer Geld zurückbekommt.
- Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben der Gemeinschaft, nach Kostenarten getrennt
- Anteil jeder Einheit nach dem geltenden Verteilerschlüssel
- Abgleich mit den Vorschüssen aus dem Wirtschaftsplan
- Die Abrechnungsspitze — der Betrag, über den tatsächlich beschlossen wird
- Stand der Erhaltungsrücklage, Zugänge und Entnahmen
- Kontenstände zum Stichtag, Gemeinschaftskonto und Rücklagenkonto getrennt
- Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung
- Vermögensbericht nach § 28 Absatz 4 WEG
Beschlossen wird nicht die gesamte Abrechnung, sondern nur die Abrechnungsspitze: Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Das steht in § 28 Absatz 2 WEG und ist der Punkt, an dem viele Abrechnungen angreifbar werden.
Ein häufiger Fehler in der Praxis: Rücklagenentnahmen tauchen als Ausgabe in der Kostenverteilung auf. Dann zahlt die Gemeinschaft rechnerisch zweimal. Wer die Abrechnung liest, sieht das — wenn er weiß, wonach er suchen muss.
Die Fristen, an denen sich eine Verwaltung messen lässt
Eine WEG-Verwaltung in Witten wird nicht an Freundlichkeit gemessen, sondern an Fristen.
| Vorgang | Frist | Fundstelle |
|---|---|---|
| Einladung zur Eigentümerversammlung | mindestens 3 Wochen vorher | § 24 Abs. 4 WEG |
| Eigentümerversammlung | mindestens einmal im Jahr | § 24 Abs. 1 WEG |
| Anfechtung eines Beschlusses, Klage | 1 Monat nach Beschlussfassung | § 45 WEG |
| Anfechtung, Begründung der Klage | 2 Monate nach Beschlussfassung | § 45 WEG |
| Bestellung des Verwalters | höchstens 5 Jahre | § 26 Abs. 2 WEG |
| Erstbestellung nach Aufteilung | höchstens 3 Jahre | § 26 Abs. 2 WEG |
| Abberufung des Verwalters | jederzeit, ohne Grund | § 26 Abs. 3 WEG |
| Ende des Verwaltervertrags nach Abberufung | spätestens 6 Monate danach | § 26 Abs. 3 WEG |
Quelle: Wohnungseigentumsgesetz in der geltenden Fassung. Die Tabelle ersetzt keine Rechtsberatung.
Die Monatsfrist für die Anfechtung ist die gefährlichste Zeile. Wer einen fehlerhaften Beschluss nicht innerhalb eines Monats angreift, muss damit leben — auch wenn der Beschluss offensichtlich falsch war. Ausgenommen sind nur nichtige Beschlüsse.
Deshalb gehört das Protokoll innerhalb von zwei Wochen verschickt, nicht nach acht. Eine Gemeinschaft, die erst nach sechs Wochen erfährt, was beschlossen wurde, hat ihre Frist schon halb verbraucht.
Eine Versammlung ist übrigens unabhängig davon beschlussfähig, wie viele Eigentümer erscheinen. Eine Mindestquote gibt es nicht mehr. Wer nicht kommt und keine Vollmacht erteilt, wird trotzdem überstimmt.
Verkauf, Vermietung und Verwaltung kommen hier aus einer Hand: Immobilienmakler in Witten mit Verwaltung.
Warum entscheidet die Rücklage über den Wert deiner Wohnung?
Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage. Das steht in § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG. Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht.
In der Praxis entscheidet die Rücklage zweimal über Geld.
Erstens beim Schaden: Ist sie leer, kommt eine Sonderumlage. Die trifft jeden Eigentümer auf einen Schlag, oft vierstellig, und sie kommt im schlechtesten Moment.
Zweitens beim Verkauf. Ein Käufer, der die Protokolle liest, rechnet die anstehende Maßnahme vom Preis ab. Bei Eigentumswohnungen in Witten liegen die Werte je nach Stadtteil und Baujahr zwischen 1.640 und 2.620 Euro je Quadratmeter. Eine offene Sanierungsfrage schiebt dich in dieser Spanne nach unten. Nicht um ein paar Euro.
| Merkmal | Witten |
|---|---|
| Kauffälle Wohnungseigentum insgesamt | 284 |
| davon Weiterverkäufe | 247 |
| Geldumsatz Wohnungseigentum | 45,54 Mio. € |
| Kauffälle Mehrfamilienhäuser | 84 |
Quelle: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten.
284 Kauffälle heißen: In deiner Anlage wird statistisch gesehen regelmäßig verkauft. Jeder dieser Käufer liest die Abrechnung. Eine saubere Verwaltung ist deshalb kein Verwaltungsthema, sondern ein Preisthema.
Die Wohnungspreise je Stadtteil stehen unter Immobilienpreise in Witten.
Ein Angebot für deine Gemeinschaft
Eine WEG-Verwaltung in Witten fängt mit einem Gespräch an, nicht mit einem Vertrag. Such dir im Kalender eine Zeit aus. Es braucht dafür keinen Beschluss und keine Vollmacht — ein Eigentümer oder ein Beiratsmitglied genügt.
Im Gespräch geht es um fünf Angaben: Zahl der Einheiten, Baujahr, Zustand der Anlage, Stand der Rücklage und das, was gerade schiefläuft. Danach kommt ein schriftliches Angebot mit einem festen Betrag je Einheit und Monat und einer Liste dessen, was darin enthalten ist.
Das Angebot kannst du im Beirat und in der Versammlung vorlegen. Es ist so gebaut, dass es sich mit anderen Angeboten vergleichen lässt — gleiche Positionen, gleiche Reihenfolge.
Du musst nichts vorbereiten. Wenn du die Zahl der Einheiten weißt, reicht das. Protokolle und Abrechnungen können nachgereicht werden.
Was unterscheidet eine gute Versammlung von einer schlechten?
Eine Versammlung, die drei Stunden dauert und nichts beschließt, hat allen die Zeit genommen.
- Die Tagesordnung ist beschlussreif. Zu jedem Punkt liegen Angebote und ein Beschlussvorschlag im Wortlaut vor, nicht erst im Saal.
- Größere Maßnahmen haben drei Angebote. Sonst entscheidet die Gemeinschaft über eine Zahl, die sie nicht einordnen kann.
- Jeder Beschlussvorschlag nennt die Kosten und die Finanzierung. Rücklage, Sonderumlage oder Kredit — das gehört in den Text, nicht in die Diskussion.
- Das Protokoll geht innerhalb von zwei Wochen raus. Die Anfechtungsfrist läuft ab dem Beschluss, nicht ab dem Protokoll.
- Die Beschluss-Sammlung wird gepflegt. Sie ist nach § 24 Absatz 7 WEG Pflicht und das erste, wonach ein Kaufinteressent fragt.
Für Beschlüsse außerhalb der Versammlung gibt es das Umlaufverfahren. Es verlangt die Zustimmung aller. Die Versammlung kann für einen einzelnen Gegenstand aber vorher beschließen, dass die einfache Mehrheit reicht.
Was geht schief, wenn die Verwaltung nicht liefert?
Drei Fälle, die bei der WEG-Verwaltung in Witten regelmäßig vorkommen.
Die Abrechnung kommt nicht. Ohne beschlossene Abrechnung kann die Gemeinschaft keine Nachschüsse verlangen. Wer nicht zahlt, zahlt weiter nicht, und der Rückstand wächst.
Ein Beschluss ist fehlerhaft und niemand merkt es rechtzeitig. Nach einem Monat ist er bestandskräftig. Dann gilt auch die Kostenverteilung, die eigentlich falsch war.
Die Anlage wird auf Verschleiß gefahren. Kleine Reparaturen statt Erneuerung sehen Jahr für Jahr günstig aus. Am Ende steht eine Maßnahme, für die die Rücklage nicht reicht, und jeder Eigentümer bekommt eine Sonderumlage.
Keiner dieser drei Fälle passiert plötzlich. Alle drei kündigen sich an — in den Protokollen.
Was eine offene Sanierungsfrage für den Wert deiner Eigentumswohnung heißt, lässt sich ausrechnen.
Was müsst ihr im Beirat nicht tun?
- Ihr müsst keine Angebote einholen und keine Handwerker koordinieren.
- Ihr müsst die Versammlung nicht leiten und kein Protokoll schreiben.
- Ihr müsst keine Beschlusstexte formulieren.
- Ihr müsst keine Fristen im Kopf haben. Die stehen in der Tabelle oben.
- Ihr müsst keine Kontenabstimmung machen.
- Ihr müsst euch für das Gespräch nicht festlegen und nichts beschließen.
Wenn die Gemeinschaft nach dem Angebot bei ihrem bisherigen Verwalter bleibt, ist das in Ordnung. Erinnerungsmails ohne Ende gibt es hier nicht. Und wenn eine Anlage außerhalb des bekannten Marktes liegt, wird das offen gesagt.
Steht in der Anlage eine Wohnung leer, hilft Wohnung vermieten in Witten.
Die drei teuersten Fehler
- Die Anfechtungsfrist verstreichen lassen. Ein Monat ab Beschluss, zwei Monate für die Begründung. Danach gilt auch, was falsch war.
- Eine Rücklage führen, die nur auf dem Papier angemessen ist. Die Rechnung kommt als Sonderumlage — und beim Verkauf ein zweites Mal, über den Preis.
- Den Verwalter nicht wechseln, obwohl alle unzufrieden sind. Die Abberufung geht jederzeit und ohne Grund, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. Jedes weitere Jahr kostet die Gemeinschaft Geld.
Was Käufer in den Protokollen suchen, steht unter Eigentumswohnung in Witten verkaufen.
Häufige Fragen zur WEG-Verwaltung in Witten
Was macht eine WEG-Verwaltung genau?
Sie führt das gemeinschaftliche Eigentum: Konten, Verträge, Versicherungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Eigentümerversammlung und die Umsetzung der Beschlüsse. Nach außen vertritt sie die Gemeinschaft, das steht in § 9b Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes. Über größere Maßnahmen entscheidet sie nicht selbst, sondern die Versammlung.
Wann muss die Einladung zur Eigentümerversammlung kommen?
Mindestens drei Wochen vor dem Termin. Das steht in § 24 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes. Eine Versammlung muss mindestens einmal im Jahr stattfinden. Sie ist unabhängig davon beschlussfähig, wie viele Eigentümer erscheinen — eine Mindestquote gibt es nicht mehr. Wer nicht kommen kann, gibt einem anderen Eigentümer eine Vollmacht.
Wie lange kann ich einen Beschluss anfechten?
Einen Monat ab der Beschlussfassung für die Klage, zwei Monate für die Begründung. Das steht in § 45 des Wohnungseigentumsgesetzes. Danach ist der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er inhaltlich falsch war. Nur nichtige Beschlüsse sind davon ausgenommen. Deshalb gehört das Protokoll innerhalb von zwei Wochen verschickt.
Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein?
Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage und nennt keine Zahl. Angemessen heißt: Sie muss zu Alter, Größe und Zustand der Anlage passen. Maßstab ist die nächste große Maßnahme, meistens Dach, Fassade, Fenster oder Heizung. Eine leere Rücklage führt zur Sonderumlage und drückt beim Verkauf den Preis.
Kann die Gemeinschaft den Verwalter wechseln?
Ja, jederzeit und ohne Grund. Die Abberufung steht in § 26 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes, der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach. Gebraucht wird ein Beschluss mit einfacher Mehrheit. Für die Einladung zur Versammlung gilt die Frist von drei Wochen.
Was kostet die WEG-Verwaltung?
Das hängt an der Zahl der Einheiten, am Baujahr und am Zustand der Anlage. Deshalb steht hier keine Pauschale. Im Angebot steht ein fester Betrag je Einheit und Monat, daneben eine Liste der enthaltenen Leistungen und der Positionen, die gesondert berechnet werden. Angebot und Gespräch kosten nichts.
Was steht in der Jahresabrechnung?
Acht Teile. Gesamteinnahmen und -ausgaben, der Anteil jeder Einheit und der Abgleich mit den Vorschüssen. Dazu die Abrechnungsspitze, der Stand der Erhaltungsrücklage, die Kontenstände, die Heizkostenabrechnung und der Vermögensbericht. Beschlossen wird nur die Abrechnungsspitze, also Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Der Rest der Abrechnung ist Rechenwerk, das du prüfen, aber nicht beschließen kannst.
Muss der Verwalter zertifiziert sein?
Verlangen kann es jeder Eigentümer. Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters steht in § 19 Absatz 2 Nummer 6 des Wohnungseigentumsgesetzes, die Voraussetzungen in § 26a. Kleine Gemeinschaften bis acht Einheiten können darauf verzichten, wenn kein Eigentümer widerspricht. Die Prüfung dafür legt der Verwalter vor der Industrie- und Handelskammer ab.
Wie viele Einheiten werden hier verwaltet?
Rund 4.000 Wohneinheiten, betreut von 17 Mitarbeitern mit festen Zuständigkeiten. Das Unternehmen ist über 20 Jahre in der Branche. Dazu kommen 35 eigene Immobilien mit knapp 100 Einheiten, die nach denselben Regeln verwaltet werden. Das Büro liegt in Essen, die Versammlungen finden in Witten statt.
Stand: 18.09.2026. Die Marktzahlen werden jährlich fortgeschrieben. Den Stand findest du in der Quellenzeile unter jeder Tabelle.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Immobilienmakler nach § 34c der
Gewerbeordnung, über 20 Jahre in der Branche. Rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten,
17 Mitarbeiter, über 1.000 vermietete und über 400 verkaufte Immobilien. Dazu 35
eigene Immobilien mit knapp 100 Einheiten — er sitzt selbst in Versammlungen, auf
der anderen Seite des Tisches. Bekannt aus RTL, VOX, SAT.1 NRW und WDR. Termine vor
Ort in Witten.
Gemarkenstraße 37, 45147 Essen · 0201 20 20 01 ·
hallo@witten-makler.de
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