Witten besteht aus sieben Stadtteilen: Witten-Mitte, Annen, Herbede, Heven, Bommern, Rüdinghausen und Stockum/Düren. Zusammen leben dort 97.887 Menschen. Der Boden kostet im Median 260 Euro je Quadratmeter. Je nach Stadtteil liegt der Median zwischen 235 Euro in Annen und 310 Euro in Rüdinghausen.
Was sagt ein Bodenrichtwert überhaupt aus?
Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden in einer festgelegten Zone. Er gilt für das unbebaute Grundstück. Was ein Haus darauf wert ist, sagt er nicht.
Der Gutachterausschuss teilt Witten in 133 solcher Zonen für Wohnbauland ein, zwischen 9 und 30 je Stadtteil. Genau deshalb ist ein Stadtwert für Witten so wenig wert: Er mischt 133 verschiedene Lagen zu einer Zahl.
Der Gutachterausschuss schreibt das selbst dazu. Die Bodenrichtwertübersicht stellt das Preisniveau dar, sie ist nicht dafür gemacht, einen Einzelfall zu beurteilen.
Alle sieben Stadtteile im Vergleich
Das ist die Tabelle, auf die es ankommt. Die Spalte „mittlere 80 Prozent“ zeigt, wo vier von fünf Zonen liegen — die Ausreißer nach oben und unten sind darin nicht enthalten.
| Stadtteil | Einwohner | Boden Median €/m² | mittlere 80 % €/m² | Zonen | Amtliche Lageklasse |
|---|---|---|---|---|---|
| Rüdinghausen | 6.675 | 310 | 228 – 366 | 19 | gute Lage |
| Stockum/Düren | 6.140 | 300 | 252 – 330 | 13 | mittlere bis gute Lage |
| Heven | 11.635 | 280 | 192 – 326 | 9 | mittlere bis gute Lage |
| Bommern | 8.525 | 260 | 230 – 290 | 15 | mittlere Lage |
| Witten-Mitte | 34.155 | 255 | 190 – 320 | 24 | mittlere Lage |
| Herbede | 12.761 | 250 | 221 – 290 | 23 | mittlere Lage |
| Annen | 17.996 | 235 | 214 – 302 | 30 | einfache bis mittlere Lage |
| Witten gesamt | 97.887 | 260 | 215 – 330 | 133 | mittlere Lage |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, bereitgestellt über BORIS.NRW. Einwohnerzahlen: Stadt Witten, Statistikstelle, Statistische Kurzinfo 01.2026, Stand 31.12.2025. Eigene Auswertung. Fünf flächendeckende Außenbereichszonen (130 €/m²) reichen über mehrere Stadtteile und sind deshalb in keinem Stadtteilwert enthalten.
Zwischen Annen und Rüdinghausen liegen 75 Euro je Quadratmeter. Bei 500 Quadratmetern Grund sind das 37.500 Euro, allein durch die Adresse. Innerhalb eines Stadtteils ist der Unterschied oft noch größer.
Wie haben sich die Stadtteile zuletzt entwickelt?
| Stadtteil | Median Vorstichtag €/m² | Median aktuell €/m² | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Stockum/Düren | 260 | 300 | +15,4 % |
| Rüdinghausen | 270 | 310 | +14,8 % |
| Bommern | 235 | 260 | +10,6 % |
| Heven | 260 | 280 | +7,7 % |
| Herbede | 235 | 250 | +6,4 % |
| Witten-Mitte | 242 | 255 | +5,2 % |
| Annen | 225 | 235 | +4,4 % |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026 gegenüber dem Vorstichtag 01.01.2022. Eigene Auswertung.
Die Reihenfolge ist aufschlussreich. Die beiden Lagen mit dem höchsten Niveau sind auch am stärksten gestiegen. Der Abstand zwischen teuer und günstig wächst also.
Die sieben Stadtteile in Kurzform
Witten-Mitte
Der mit Abstand größte Stadtteil: 34.155 Einwohner, mehr als ein Drittel der Stadt. 24 Richtwertzonen, Median 255 Euro je Quadratmeter, Spanne von 140 bis 360 Euro — die größte Spreizung der Stadt. Geprägt von Geschosswohnungsbau und Altbau. Mittelpunkt ist das Rathaus am Rathausplatz. Nur 2,5 Prozent der prägenden Straßenzüge gelten als unterdurchschnittlich zentral, dafür 30,0 Prozent als besonders umweltbelastet. Eigentumswohnungen liegen im Leitwert bei 1.880 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. → Witten-Mitte im Porträt · Makler für Witten-Mitte
Annen
Zweitgrößter mit 17.996 Einwohnern und der am feinsten zerlegte: 30 Richtwertzonen, mehr als jeder andere. Der Median ist mit 235 Euro je Quadratmeter der niedrigste in Witten, der Anstieg zum Vorstichtag mit 4,4 Prozent der schwächste. Dafür liegen nur 3,7 Prozent der Straßenzüge in besonders belasteter Umweltlage, der beste Wert der Stadt. Die obere Mietspanne ist mit 7,80 Euro je Quadratmeter die höchste. Den Ortskern bildet der Marktplatz an der Stockumer Straße. → Annen im Porträt · Makler für Annen
Herbede
Der flächengrößte, 12.761 Einwohner, 23 Richtwertzonen und acht Lagen mit eigenem Bodenrichtwert — mehr als irgendwo sonst in Witten. Median 250 Euro je Quadratmeter, Spanne 200 bis 360 Euro. Kein einziger Straßenzug liegt in besonders belasteter Umweltlage, 62,9 Prozent liegen in überdurchschnittlicher Grünlage. Dafür ist der Anteil abseits gelegener Straßen mit 38,6 Prozent der höchste in Witten. Zum Stadtteil gehört Haus Herbede an der Von-Elverfeldt-Allee. → Herbede im Porträt · Makler für Herbede
Heven
11.635 Einwohner und nur 9 Richtwertzonen — die wenigsten der Stadt. Genau deshalb ist die Spanne breit: von 180 bis 350 Euro je Quadratmeter, bei einem Median von 280 Euro. Amtlich als mittlere bis gute Lage eingestuft. 39,0 Prozent der prägenden Straßenzüge gelten als besonders umweltbelastet, der höchste Anteil in Witten. Wenige Zonen heißt: Der Median trägt hier weniger weit als anderswo. Am Kemnader See liegt mit Heveney das Freizeitgebiet des Stadtteils. → Heven im Porträt
Bommern
8.525 Einwohner, 15 Richtwertzonen, Median 260 Euro je Quadratmeter. Der Stadtteil liegt am Südhang über dem Ruhrtal. Mit 87,3 Prozent liegt der höchste Anteil überdurchschnittlicher Grünlagen der ganzen Stadt hier, und kein einziger Straßenzug in besonders belasteter Umweltlage. Zum Vorstichtag ist der Bodenwert um 10,6 Prozent gestiegen. Wenige Zonen bei vergleichsweise einheitlicher Bebauung — der Median beschreibt hier mehr Grundstücke richtig als anderswo. → Bommern im Porträt · Makler für Bommern
Rüdinghausen
Das höchste Bodenwertniveau der Stadt: Median 310 Euro je Quadratmeter, einzelne Zonen bis 430 Euro. 6.675 Einwohner, 19 Richtwertzonen, amtlich als gute Lage eingestuft — als einziger Stadtteil Wittens. Zum Vorstichtag plus 14,8 Prozent. 27,7 Prozent der Straßenzüge gelten als unterdurchschnittlich zentral, was zum Bild ruhiger Siedlungs- lagen passt. Einfamilienhäuser liegen im Leitwert bei 500.000 Euro. Den Ortskern prägt die evangelische Kirche aus hellem Sandstein. → Rüdinghausen im Porträt
Stockum/Düren
Der kleinste mit 6.140 Einwohnern und 13 Richtwertzonen. Sein Zentrum liegt an der Hörder Straße. Median 300 Euro je Quadratmeter, der zweithöchste Wert der Stadt, und mit plus 15,4 Prozent der stärkste Anstieg zum Vorstichtag. 55,3 Prozent der prägenden Straßenzüge liegen in überdurchschnittlicher Grünlage. Amtlich mittlere bis gute Lage. Eigentumswohnungen liegen im Leitwert bei 1.940 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. → Stockum/Düren im Porträt
Für Eigentumswohnungen gelten eigene Regeln: Wohnung verkaufen in Witten.
Welcher Stadtteil passt zu welcher Lebenslage?
Diese Einordnung ist eine Einschätzung auf Basis der amtlichen Zahlen, keine amtliche Angabe. Sie ersetzt keinen Blick vor Ort.
- Familie mit Kindern und Bedarf an Grundstück. Herbede und Bommern. Die gesamtstädtischen Kauffälle für freistehende Häuser haben im Schnitt 830 bis 890 Quadratmeter Grundstück, und solche Grundstücke liegen nicht in der Innenstadt. In Bommern liegen 87,3 Prozent der Straßenzüge in überdurchschnittlicher Grünlage.
- Wer zentral und ohne Auto leben will. Witten-Mitte. Nur 2,5 Prozent der Straßenzüge gelten als unterdurchschnittlich zentral, der beste Wert der Stadt. Die Kehrseite steht in derselben Zeile: 30,0 Prozent liegen in besonders belasteter Umweltlage.
- Wer beim Kaufpreis sparen will. Annen. Median 235 Euro je Quadratmeter, der niedrigste in Witten, bei gleichzeitig dem geringsten Anteil belasteter Lagen.
- Kapitalanleger. Der Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser liegt im Kreis bei 15,4, die Bruttorendite bei 6,48 Prozent, der Liegenschaftszinssatz bei 3,6 Prozent. Diese Werte gelten für den gesamten Gutachterausschussbezirk, nicht stadtteilscharf. Entscheidend ist deshalb der Bodenwert der konkreten Zone.
- Wer auf Wertentwicklung schaut. Stockum/Düren und Rüdinghausen sind mit plus 15,4 und plus 14,8 Prozent am stärksten gestiegen. Das ist Vergangenheit, keine Prognose.
Kapitalanleger, die ein Haus abgeben wollen, lesen Mehrfamilienhaus verkaufen in Witten. Und wer seine Wohnung behalten und vermieten will, findet alles unter Wohnung vermieten in Witten.
Und die Quartiere?
Witten hat 34 benannte Quartiere und Ortslagen. 27 davon haben eigene Richtwertzonen und damit einen eigenen amtlichen Bodenwert. Alle Werte stehen in den Bodenrichtwerten für Witten.
- Witten-Mitte: Ardey / Ardeystraße · Sonnenschein · Crengeldanz · Krone (Ober- und Unterkrone) · Hohenstein · Helenenberg
- Annen: Borbach · Wullen · Kohlensiepen · Universität Witten/Herdecke (Campus)
- Herbede: Herbede-Ort (Ostherbede) · Westherbede · Vormholz · Durchholz · Buchholz · Kämpen / Kämperfeld · Bommerholz · Hammertal
- Heven: Wannen · Hevener Bruch · Heveney / Kemnader See · Kemnade
- Bommern: Bodenborn · Bommerfeld · Bommerbank · Wettberg · Muttental · Gedern
- Rüdinghausen: Schnee · Rüdinghauser Berg
- Stockum/Düren: Dorney · Wilhelmshöhe · Düren · Stockumer Heide / Stockumer Bruch
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW, sowie das Wohnlagenkataster des Wittener Mietspiegels 2025. Ardey liegt auf der Grenze zwischen Mitte, Annen und Rüdinghausen und wird hier einmal geführt.
Was ist der teuerste Fehler beim Blick auf diese Tabellen?
Den Stadtwert auf das eigene Grundstück zu übertragen.
Ein Beispiel aus den Zahlen oben: Witten-Mitte hat einen Median von 255 Euro je Quadratmeter. Die Zonen reichen aber von 140 bis 360 Euro. Wer mit dem Median rechnet und in Wirklichkeit in einer 140-Euro-Zone liegt, verrechnet sich bei 300 Quadratmetern um 34.500 Euro. In die andere Richtung genauso.
Genau das machen Portale. Sie kennen den Stadtteil, manchmal die Stadt, aber nicht deine Zone und nie dein Haus. Der Preis, den der Nachbar aus einem Portal hat, ist deshalb keine Auskunft über dein Grundstück.
Wie du den Preis für dein Haus richtig ansetzt, steht unter Haus verkaufen in Witten.
Wie kommst du an die Zahl für deine Zone?
Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Zustand. Zurück kommt eine Spanne, gerechnet mit dem Bodenrichtwert genau der Zone, in der dein Grundstück liegt, und mit den amtlichen Kaufpreisen für Witten. Innerhalb eines Werktags, per E-Mail.
Kostet nichts. Du gehst keinen Vertrag ein. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Du musst nichts vorbereiten. Kein Grundbuchauszug, keine Flurkarte, kein Energieausweis. Auch das Baujahr nicht — wenn du es nicht findest, wird es herausgesucht.
Termine in jedem der sieben Stadtteile
Das Büro sitzt in Essen, Gemarkenstraße 37. Ein Büro in Witten gibt es nicht. Die Termine sind bei dir zu Hause, in welchem der sieben Stadtteile auch immer.
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Das Wichtigste in Kürze
- Witten hat sieben Stadtteile und 97.887 Einwohner. Witten-Mitte ist mit 34.155 Einwohnern der größte, Stockum/Düren mit 6.140 der kleinste.
- Der Boden kostet im Median 260 Euro je Quadratmeter. Die Stadtteilmediane reichen von 235 Euro in Annen bis 310 Euro in Rüdinghausen.
- 133 Richtwertzonen verteilen sich sehr ungleich: Heven hat 9, Annen 30. Wo es wenige Zonen gibt, trägt der Median weniger weit.
- Zum Vorstichtag sind Stockum/Düren mit 15,4 Prozent und Rüdinghausen mit 14,8 Prozent am stärksten gestiegen, Annen mit 4,4 Prozent am schwächsten.
- Ein Bodenrichtwert gilt für das unbebaute Grundstück. Was dein Haus darauf wert ist, sagt er nicht.
Beantwortet von Christian Gottschling,
Immobilienmakler nach § 34c Gewerbeordnung ·
Stand
Häufige Fragen zu Wittens Stadtteilen
Wie viele Stadtteile hat Witten?
Sieben: Witten-Mitte, Annen, Herbede, Heven, Bommern, Rüdinghausen und Stockum/Düren. Zusammen leben dort 97.887 Menschen, Stand 31.12.2025. Der größte ist Witten-Mitte mit 34.155 Einwohnern, der kleinste Stockum/Düren mit 6.140. Darunter liegt eine feinere Ebene aus Quartieren und Lagen, für die es 34 eigene Seiten gibt.
Welcher Stadtteil in Witten ist der teuerste?
Rüdinghausen. Der Bodenrichtwert liegt dort im Median bei 310 Euro je Quadratmeter, einzelne Zonen erreichen 430 Euro. Rüdinghausen ist außerdem der einzige Wittener Stadtteil, den der Gutachterausschuss insgesamt als gute Lage einstuft. Auf Platz zwei folgt Stockum/Düren mit 300 Euro je Quadratmeter.
Welcher Stadtteil in Witten ist der günstigste?
Annen, mit einem Median von 235 Euro je Quadratmeter. Die 30 Richtwertzonen des Stadtteils reichen von 180 bis 330 Euro. Annen ist zugleich der Stadtteil mit dem geringsten Anteil besonders belasteter Straßenzüge: 3,7 Prozent gegenüber 39,0 Prozent in Heven und 30,0 Prozent in Witten-Mitte.
Wo sind die Preise in Witten am stärksten gestiegen?
In Stockum/Düren, dort stieg der Bodenrichtwert-Median zum Vorstichtag um 15,4 Prozent, von 260 auf 300 Euro je Quadratmeter. Dahinter folgen Rüdinghausen mit 14,8 Prozent und Bommern mit 10,6 Prozent. Am schwächsten stieg Annen mit 4,4 Prozent. Vergleichsstichtage sind der 01.01.2022 und der 01.01.2026.
Was kostet die Miete in Witten?
Die Basismieten des qualifizierten Mietspiegels liegen zwischen 5,75 und 6,75 Euro je Quadratmeter nettokalt, je nach Baualtersklasse. Über alle Klassen reicht die Spanne von 4,75 bis 7,80 Euro. Zwischen den Stadtteilen unterscheidet der Mietspiegel kaum: Mehr als 0,42 Euro je Quadratmeter Lageabschlag gibt er nicht her, und Zuschläge für gute Lagen kennt er gar nicht.
Warum unterscheiden sich eure Zahlen von denen der Portale?
Weil die Grundlage eine andere ist. Portale rechnen mit Angebotspreisen für die ganze Stadt. Hier stehen die amtlichen Bodenrichtwerte je Zone und die tatsächlich bezahlten Kaufpreise des Gutachterausschusses. Witten hat 133 Richtwertzonen mit Werten von 140 bis 430 Euro je Quadratmeter — ein einzelner Stadtwert verdeckt diese Spreizung.
Sagt mir der Bodenrichtwert, was mein Haus wert ist?
Nein. Der Bodenrichtwert gilt für das unbebaute Grundstück in einer festgelegten Zone. Was das Gebäude darauf wert ist, hängt an Baujahr, Zustand, Ausstattung, Grundriss und Energieeffizienz. Der Gutachterausschuss weist selbst darauf hin, dass die Bodenrichtwertübersicht das Preisniveau beschreibt und nicht für die Beurteilung eines Einzelfalls gemacht ist.
Was kostet eine Bewertung?
Nichts. Du gibst Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Zustand an, das dauert etwa zehn Minuten. Das Ergebnis kommt innerhalb eines Werktags per E-Mail, als Spanne und mit Rechenweg. Du gehst keinen Vertrag ein, und es klingelt niemand unangekündigt bei dir. Eine Courtage fällt erst an, wenn ein Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist.
Haftungshinweis. Diese Werte sind Orientierungswerte für den jeweiligen Stadtteil. Sie ersetzen keine Bewertung einer einzelnen Immobilie. Was ein Haus oder eine Wohnung wirklich wert ist, hängt von Lage im Detail, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz, Grundriss und Zuschnitt ab. Nach oben wie nach unten kann der Wert im Einzelfall deutlich abweichen.
Lizenz. Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten stehen unter der Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0. Für den Grundstücksmarktbericht 2026 des Ennepe-Ruhr-Kreises mit der Stadt Witten gilt die Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (dl-de/by-2-0), www.govdata.de/dl-de/by-2-0.
Stand: 18.09.2026. Die Marktzahlen werden jährlich fortgeschrieben. Den Stand findest du in der Quellenzeile unter jeder Tabelle.
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