Neuer heißt teurer — bei Eigentumswohnungen in Witten stimmt das nicht. Wohnungen aus den Nachkriegsjahrzehnten bringen im Weiterverkauf 1.840 Euro je Quadratmeter, die jüngeren aus den Siebzigern und Achtzigern nur 1.790 Euro. Entscheidend ist nicht das Baujahr, sondern was die Gemeinschaft zuletzt gemacht hat. Der Unterschied steht in der Rücklage und im Protokoll.
Was ist eine Eigentumswohnung in Witten aktuell wert?
| Stadtteil | Eigentumswohnung €/m² | Boden Median €/m² | Einwohner |
|---|---|---|---|
| Rüdinghausen | 1.720 – 2.620 | 310 | 6.675 |
| Stockum/Düren | 1.800 – 2.420 | 300 | 6.140 |
| Heven | 1.640 – 2.400 | 280 | 11.635 |
| Witten-Mitte | 1.640 – 2.360 | 255 | 34.155 |
| Annen | 1.680 – 2.320 | 235 | 17.996 |
| Bommern | 1.720 – 2.300 | 260 | 8.525 |
| Herbede | 1.700 – 2.300 | 250 | 12.761 |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW; Kaufpreise aus den Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025; Einwohnerzahlen Stadt Witten, Stand 31.12.2025. Eigene Auswertung.
Die untere Grenze steht für eine ältere Wohnung in einfacher Mikrolage, die obere für eine jüngere in guter Lage. Bei 75 Quadratmetern liegen zwischen beiden Enden bis zu 73.500 Euro — in derselben Stadt.
Ein Neubau ist ein eigener Markt: Beim Erstverkauf zahlen Käufer in Witten 4.650 Euro je Quadratmeter. Diese Zahl hat mit dem Weiterverkauf nichts zu tun und taugt nicht als Maßstab für deine Wohnung.
Die Werte je Stadtteil und Baujahr im Einzelnen stehen unter Immobilienpreise in Witten.
Warum bringt die jüngere Wohnung weniger als die ältere?
| Segment | Kauffälle | Ø Wohnfläche | €/m² Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Erstverkauf Neubau | 12 | 70 m² | 4.650 € |
| Weiterverkauf 1950–1974 | 86 | 73 m² | 1.840 € |
| Weiterverkauf 1975–1994 | 42 | 74 m² | 1.790 € |
| Weiterverkauf 1995–2009 | 21 | 84 m² | 2.240 € |
Quelle: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten. Ausgewiesen sind nur Klassen mit mindestens drei Kauffällen.
86 Kauffälle gegen 42 — die ältere Gruppe ist die größere und die teurere. Das ist kein Messfehler.
Der Grund liegt in der Gemeinschaft, nicht in der Wohnung. Viele Häuser aus der älteren Gruppe haben Dach, Fenster und Heizung längst hinter sich. Viele aus der mittleren Gruppe haben das noch vor sich, und die Rücklage reicht nicht.
Ein Käufer, der das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung liest, sieht das in zehn Minuten. Danach verhandelt er — und zwar über den Betrag, den die anstehende Maßnahme kostet.
Deshalb ist die wichtigste Vorbereitung bei einer Wohnung nicht das Streichen. Es sind drei Papiere: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten drei Versammlungen.
Wie viel weniger ist eine vermietete Wohnung wert?
| Wohnung | Kauffälle | Ø Wohnfläche | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|---|
| unvermietet, selbst genutzt | 506 | 88 m² | 2.120 € | 7,30 € | 4,13 % |
| vermietet | 164 | 80 m² | 1.880 € | 7,20 € | 4,60 % |
Gebiet: Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten. Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Ennepe-Ruhr-Kreises mit der Stadt Witten, Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Bruttorendite ist eine eigene Ableitung aus Kaufpreis und Miete.
240 Euro je Quadratmeter Abschlag, das sind rund 11 Prozent. Bei 80 Quadratmetern sind es 19.200 Euro.
Der Grund ist einfach: Wer eine vermietete Wohnung kauft, kann nicht einziehen. Er kauft eine Geldanlage und rechnet mit der Miete, nicht mit dem Wohnwert. Der Käuferkreis ist dadurch kleiner, und kleinere Käuferkreise zahlen weniger.
Das heißt nicht, dass du kündigen sollst. Eigenbedarf kannst du als Verkäufer gar nicht geltend machen, und eine Kündigung nur zum Zweck des Verkaufs ist unwirksam. Es heißt: Der Abschlag gehört in deine Rechnung, bevor du einen Preis nennst.
Welche Miete für deine Wohnung ortsüblich ist, zeigt der Mietspiegel für Witten.
Was kostet dich der Verkauf?
| Posten | Höhe | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Courtage Eigentumswohnung | 3,57 % inkl. MwSt. | jede Seite denselben Satz |
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | Käufer |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 bis 2 % | meistens Käufer |
| Energieausweis, Unterlagen, Exposé, Inserate | vor der Vermarktung | vorfinanziert, in der Courtage enthalten |
| Verwalterzustimmung, sofern verlangt | Gebühr des Verwalters | Verkäufer |
Courtagesätze: GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Grunderwerbsteuer: Land Nordrhein-Westfalen. Die Gebühr für die Verwalterzustimmung setzt der jeweilige Verwalter fest, nicht der Makler.
Ein Rechenbeispiel mit einer Wohnung von 80 Quadratmetern, unvermietet:
- Kaufpreis bei 2.120 Euro je Quadratmeter: 169.600 Euro
- Deine Courtage, 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer: 6.055 Euro
- Fällig erst nach der Unterschrift beim Notar
Dieselbe Wohnung vermietet bringt 150.400 Euro. Der Unterschied von 19.200 Euro ist das Dreifache der Courtage.
Kostet nichts. Du gehst keinen Vertrag ein. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Du musst nichts vorbereiten. Keine Teilungserklärung, keine Jahresabrechnung, keinen Energieausweis. Was fehlt, wird beschafft.
Die zehn Unterlagen, die bei einer Wohnung dazukommen
Bei einem Haus sind es sechs. Bei einer Eigentumswohnung wird die Liste länger, weil eine Gemeinschaft dahintersteht.
- Grundbuchauszug — wer eingetragen ist und was auf der Wohnung lastet
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan — was genau dir gehört
- Gemeinschaftsordnung — was du darfst und was nicht
- Die letzten drei Jahresabrechnungen — was die Wohnung im Jahr wirklich kostet
- Aktueller Wirtschaftsplan — was im laufenden Jahr geplant ist
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen — das liest jeder Käufer zuerst
- Höhe der Erhaltungsrücklage — und was davon schon verplant ist
- Beschlüsse über anstehende Maßnahmen und Sonderumlagen — Offenlegungspflicht
- Energieausweis — Pflicht, schon für das Inserat
- Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel — sonst streitet ihr über Quadratmeter
Punkte eins bis zehn werden für dich beschafft, auch beim Verwalter. Du brauchst nur deinen Ausweis für den Notartermin.
Die kürzere Liste für Häuser steht unter Haus verkaufen in Witten.
Der Fehler, der bei Eigentumswohnungen am teuersten ist
Beschlossene Maßnahmen verschweigen.
Wenn die Gemeinschaft eine Dachsanierung beschlossen hat und du das nicht sagst, haftest du dafür. Arglistiges Verschweigen eines Mangels schließt jeden Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag aus. Der Käufer kann dann noch Jahre später Geld von dir verlangen.
Der zweite teure Fehler: die Verwalterzustimmung vergessen. Steht in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 des Wohnungseigentumsgesetzes, braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters. Ohne sie wird der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen. Das kostet Wochen, manchmal den ganzen Käufer.
Der dritte: eine zu niedrige Rücklage schönreden. Käufer rechnen sie nach. Eine Rücklage, die für ein Dach aus den Sechzigern offensichtlich nicht reicht, ist ein Verhandlungsargument — und zwar ein gutes.
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Witten?
| Fall | Dauer bis zum Notartermin |
|---|---|
| Freie Wohnung, gepflegt, realistischer Preis | 6 bis 10 Wochen |
| Freie Wohnung mit Renovierungsbedarf | 3 bis 4 Monate |
| Vermietete Wohnung | 3 bis 6 Monate |
| Zu hoher Einstiegspreis | 6 Monate und mehr |
Erfahrungswerte aus der eigenen Vermarktung in Witten und im mittleren Ruhrgebiet, keine amtliche Statistik.
Wohnungen gehen im Schnitt schneller als Häuser. Der Grund: Der Kaufpreis ist niedriger, die Finanzierung einfacher, und es gibt neben Selbstnutzern auch Käufer, die anlegen wollen.
Die Unterlagen bremsen dafür stärker. Auf eine Jahresabrechnung vom Verwalter wartest du selten nur einen Tag. Deshalb werden sie angefordert, bevor das Exposé steht, nicht danach.
Hast du die Wohnung geerbt, gelten eigene Fristen: geerbte Wohnung verkaufen.
Was musst du nicht tun?
- Du musst nicht beim Verwalter anrufen und Unterlagen erbetteln.
- Du musst die Teilungserklärung nicht lesen und nicht verstehen.
- Du musst nicht wissen, was deine Wohnung im Haus für eine Nummer hat.
- Du musst keine Besichtigung führen und bei keiner dabei sein.
- Du musst deinem Mieter nichts erklären. Das übernimmt dein Ansprechpartner.
- Du musst nicht in Vorleistung gehen.
Die Courtage fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Bis dahin läuft alles auf mein Risiko: Unterlagen, Energieausweis, Fotos, Exposé, Inserate, Besichtigungen. Wird nicht verkauft, entsteht kein Courtageanspruch. Du schießt nichts vor. Ersatz für Auslagen schuldest du nur, wenn das im Maklerauftrag ausdrücklich vereinbart ist. Dann steht es dort, bevor du unterschreibst. Ist dort nichts vereinbart, entsteht auch keine Auslagenforderung.
Ist die Wohnung frei und du willst sie doch behalten, lies Wohnung in Witten vermieten.
Lieber kurz durchsprechen?
Name und Telefonnummer, dazu ein Zeitfenster, das dir passt. Rückruf im zugesagten Fenster, nicht irgendwann.
Fünfzehn Minuten reichen meistens, um zu klären, ob deine Wohnung frei oder vermietet mehr bringt und was vorher zu tun ist.
Was du dir merken solltest
- Eine Eigentumswohnung in Witten liegt zwischen 1.640 und 2.620 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, je nach Stadtteil, Baujahr und Lage im Haus.
- Vermietet bringt sie rund 11 Prozent weniger — bei 80 Quadratmetern sind das 19.200 Euro.
- Das Baujahr allein sagt wenig. Die ältere Baujahrsgruppe liegt mit 1.840 Euro je Quadratmeter über der jüngeren mit 1.790 Euro.
- Drei Papiere entscheiden über die Verhandlung: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten drei Versammlungen.
- Beschlossene Maßnahmen zu verschweigen ist der teuerste Fehler. Er hebt jeden Gewährleistungsausschluss auf.
Verkauf, Vermietung und Verwaltung aus einer Hand bietet dir dein Immobilienmakler für Witten.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Witten
Was ist meine Eigentumswohnung in Witten wert?
Zwischen 1.640 und 2.620 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, je nach Stadtteil, Baujahr und Lage im Haus. Bei 75 Quadratmetern sind das 123.000 bis 196.500 Euro. Eine vermietete Wohnung liegt rund 11 Prozent darunter. Quelle: Gutachterausschuss Ennepe-Ruhr-Kreis, Grundstücksmarktdaten Berichtsjahr 2025. Den Ausschlag geben Rücklage, Protokolle und der Zustand von Bad und Heizung.
Was kostet der Makler beim Wohnungsverkauf?
3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und der Käufer zahlt denselben Satz. Bei einer Wohnung für 169.600 Euro sind das 6.055 Euro für dich. Fällig wird der Betrag erst nach der Unterschrift beim Notar. Unterlagen, Energieausweis, Fotos, Exposé und Inserate kosten dich vorher nichts.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja, jederzeit. Der Mietvertrag läuft mit dem Käufer weiter, denn Kauf bricht nicht Miete. Rechne mit rund 11 Prozent weniger Erlös, weil der Käufer nicht einziehen kann. Bei 80 Quadratmetern sind das etwa 19.200 Euro. Kündigen darfst du nicht allein deshalb, weil du verkaufen willst.
Welche Unterlagen brauche ich bei einer Eigentumswohnung?
Zehn. Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung und die letzten drei Jahresabrechnungen. Dazu der aktuelle Wirtschaftsplan, die Protokolle der letzten drei Versammlungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Zuletzt Beschlüsse über anstehende Maßnahmen, der Energieausweis und die Wohnflächenberechnung. Alle zehn werden für dich beschafft.
Muss die Hausverwaltung dem Verkauf zustimmen?
Nur wenn die Teilungserklärung das verlangt. Diese Veräußerungsbeschränkung steht in § 12 des Wohnungseigentumsgesetzes und ist in älteren Anlagen häufig. Ohne die Zustimmung wird der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen. Die Gebühr dafür setzt der Verwalter fest. Geprüft wird das vor dem Inserat.
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung?
Eine freie, gepflegte Wohnung zum realistischen Preis ist meist in sechs bis zehn Wochen beim Notar. Mit Renovierungsbedarf werden es drei bis vier Monate, vermietet drei bis sechs. Ein zu hoher Einstiegspreis zieht es auf über sechs Monate. Die Unterlagen vom Verwalter brauchen dabei oft länger als die Käufersuche.
Muss ich sagen, dass eine Sanierung beschlossen ist?
Ja, und zwar ungefragt. Wer eine beschlossene Maßnahme oder eine Sonderumlage verschweigt, handelt arglistig. Das hebt jeden Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag auf, und der Käufer kann noch Jahre später Geld verlangen. Offen gelegt ist der Beschluss dagegen nur ein Verhandlungspunkt. Leg das Protokoll dem Exposé bei, dann ist die Frage vom Tisch.
Woher kommen eure Zahlen?
Aus zwei amtlichen Quellen. Die erste sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026. Die zweite sind die Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025. Dazu kommen eigene Verkaufsfälle. Keine Zahl auf dieser Seite steht ohne Quelle.
Stand: 18.09.2026. Die Marktzahlen werden jährlich fortgeschrieben. Den Stand findest du in der Quellenzeile unter jeder Tabelle.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Immobilienmakler nach § 34c der
Gewerbeordnung, über 20 Jahre in der Branche. Über 400 verkaufte und über 1.000
vermietete Immobilien insgesamt, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten, 17 Mitarbeiter. Dazu 35
eigene Immobilien mit knapp 100 Einheiten. Bekannt aus RTL, VOX, SAT.1 NRW und WDR.
Termine vor Ort in Witten.
Gemarkenstraße 37, 45147 Essen · 0201 20 20 01 ·
hallo@witten-makler.de
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Die Entscheidung steht schon fest?
Drei Angaben und deine Kontaktdaten. Antwort innerhalb eines Werktags, telefonisch oder per E-Mail — je nachdem, was du angibst. Im ersten Gespräch geht es nicht um einen Vertrag, sondern um den nächsten sinnvollen Schritt.