Eine Immobilienbewertung ist keine Meinung, sondern eine Rechnung. Sie besteht aus dem Bodenwert deines Grundstücks, dem Wert des Gebäudes und dem, was vergleichbare Objekte in Witten tatsächlich erzielt haben. Der Boden liegt hier im Median bei 260 Euro je Quadratmeter, bei Spannen von 235 bis 310 Euro zwischen den Stadtteilen.
Deine Wertspanne für Witten, in zehn Minuten
Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Zustand. Vier Angaben, mehr fragt niemand ab. Du bekommst eine Spanne, gerechnet mit dem Bodenrichtwert deiner Zone und mit den amtlichen Kaufpreisen aus dem letzten Berichtsjahr. Das Ergebnis kommt innerhalb eines Werktags per E-Mail. Wenn du nach 18 Uhr anfragst, am übernächsten Morgen.
Kostet nichts. Du gehst keinen Vertrag ein. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Du musst nichts vorbereiten. Kein Grundbuchauszug, keine Flurkarte, kein Energieausweis, keine Wohnflächenberechnung. Wenn du das Baujahr nicht weißt, geht es auch ohne — das finde ich heraus.
Wie läuft eine Immobilienbewertung in Witten ab?
In vier Schritten, mit festen Zeiten.
Vier Angaben, zehn Minuten
Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Zustand.
Rechnung, ein Werktag
Der Bodenwert kommt aus der Richtwertzone deiner Adresse. Der Gebäudewert aus den amtlichen Kaufpreisen für Witten, nach Baualtersklasse. Beides zusammen ergibt die Spanne.
Ergebnis per E-Mail
Eine Spanne, der Rechenweg und die Quelle, die du nachschlagen kannst.
Termin vor Ort, etwa 60 Minuten
Nur wenn du willst. Danach halbiert sich die Spanne meistens, weil dann jemand die Räume gesehen hat.
Zwischen Schritt 1 und Schritt 3 liegt ein Werktag. Zwischen Schritt 3 und Schritt 4 liegt deine Entscheidung, sonst nichts.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Nichts. Weder die Rechnung per E-Mail noch der Termin bei dir zu Hause. Eine Courtage entsteht erst, wenn ein Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wird, und beträgt bei Wohnimmobilien 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite.
Wichtig ist der Unterschied zu einem Verkehrswertgutachten. Das ist etwas anderes, und es kostet Geld.
| Merkmal | Marktwerteinschätzung | Verkehrswertgutachten |
|---|---|---|
| Wofür | Verkauf, Orientierung, Preisfindung | Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung, Scheidung |
| Ergebnis | eine Spanne | ein Punktwert mit Begründung |
| Dauer | ein Werktag, mit Termin etwa eine Woche | mehrere Wochen |
| Kosten | kostenlos | kostenpflichtig, nach Aufwand |
| Wer macht es | Makler | öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger |
Eigene Darstellung. Was für deinen Fall nötig ist, steht unter Immobiliengutachten Witten.
Wenn du eine Zahl für das Finanzamt oder für ein Gericht brauchst, sage ich dir das und vermittle dich weiter. Eine kostenlose Einschätzung reicht dafür nicht, und das verschweige ich dir nicht, um einen Auftrag zu bekommen.
Für die Erbauseinandersetzung zählt der Wert zum Todestag: Wert einer geerbten Immobilie. Bei einer Trennung zählt der Stichtag der Zustellung: Hauswert bei Scheidung.
Mit welchen Zahlen wird gerechnet?
Mit drei amtlichen Quellen. Keine Portalwerte, keine Angebotspreise.
| Kennzahl Witten | Wert | Stichtag |
|---|---|---|
| Bodenrichtwertzonen in Witten | 133 | 01.01.2026 |
| Bodenrichtwert Median über die Stadt | 260 €/m² | 01.01.2026 |
| Bodenrichtwert, Spanne über alle Zonen | 215 – 330 €/m² | 01.01.2026 |
| Freistehendes Einfamilienhaus, gute Lage | 315 €/m² | 01.01.2026 |
| Freistehendes Einfamilienhaus, mittlere Lage | 250 €/m² | 01.01.2026 |
| Freistehendes Einfamilienhaus, einfache Lage | 205 €/m² | 01.01.2026 |
| Kauffälle Ein- und Zweifamilienhäuser | 169 | Berichtsjahr 2025 |
| Kauffälle Eigentumswohnungen | 284 | Berichtsjahr 2025 |
| Kauffälle Baugrundstücke | 10 | Berichtsjahr 2025 |
| Basismiete Mietspiegel, alle Baualtersklassen | 5,75 – 6,75 €/m² | Mietspiegel 2025 |
Quellen: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW. Kaufpreise: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025, über opengeodata.nrw.de. Mieten: Wittener Mietspiegel 2025, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Eigene Auswertung. Alle Zonen im Einzelnen.
Drei Begriffe, die dabei ständig fallen:
- Bodenrichtwert. Der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden in einer festgelegten Zone. Er gilt für das unbebaute Grundstück.
- Richtwertzone. Ein abgegrenztes Gebiet, für das ein eigener Bodenrichtwert gilt. Witten hat 133 davon. Annen allein hat 30, Heven nur 9.
- Baualtersklasse. Eine Gruppe von Baujahren, für die der Gutachterausschuss einen eigenen Durchschnittspreis ausweist. Sie entscheidet über einen großen Teil des Gebäudewerts.
Was bringt eine Immobilie in Witten aktuell?
| Objektart und Baujahr | Kauffälle | Ø Wohnfläche m² | €/m² Wohnfläche | Gesamtpreis € |
|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus 1920–1949 | 7 | 155 | 2.450 | 380.000 |
| Einfamilienhaus 1950–1974 | 27 | 168 | 2.580 | 430.000 |
| Einfamilienhaus 1975–1994 | 15 | 177 | 2.960 | 520.000 |
| Einfamilienhaus 1995–2009 | 4 | 170 | 3.290 | 540.000 |
| Doppelhaushälfte 1920–1949 | 5 | 116 | 1.900 | 215.000 |
| Doppelhaushälfte 1975–1994 | 7 | 139 | 2.960 | 405.000 |
| Doppelhaushälfte 1995–2009 | 4 | 137 | 3.710 | 505.000 |
| Eigentumswohnung, Weiterverkauf 1950–1974 | 86 | 73 | 1.840 | kein Wert ausgewiesen |
| Eigentumswohnung, Weiterverkauf 1975–1994 | 42 | 74 | 1.790 | kein Wert ausgewiesen |
| Eigentumswohnung, Weiterverkauf 1995–2009 | 21 | 84 | 2.240 | kein Wert ausgewiesen |
Quelle: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten. Für Eigentumswohnungen weist der Gutachterausschuss keinen Gesamtkaufpreis aus. Ausgewiesen werden nur Klassen mit mindestens drei Kauffällen. Alle Werte je Stadtteil.
Schau dir die Wohnungszeilen genau an. Eine Wohnung aus den Achtzigern bringt 1.790 Euro je Quadratmeter, eine aus den Fünfzigern 1.840 Euro. Die ältere ist teurer. Das liegt an Lage und Schnitt, nicht am Baujahr. Genau deshalb reicht eine Tabelle allein nicht und deine Adresse muss in die Rechnung.
Warum bekommst du eine Spanne und keine Kommazahl?
Niemand kann ein Haus auf hundert Euro genau schätzen, ohne drin gewesen zu sein. Wer dir ohne Besichtigung eine exakte Zahl nennt, rät. Und er rät meistens zu hoch, weil das die Zahl ist, die du hören willst.
Eine Spanne ist ehrlicher und im Gespräch mit Käufern belastbarer. Sie wird enger, sobald jemand die Räume gesehen hat. Beim Vor-Ort-Termin halbiert sie sich meistens.
Dazu kommt der Streubereich im Stadtteil selbst. Innerhalb eines Wittener Stadtteils liegen zwischen der einfachsten und der besten Lage oft 70 bis 100 Prozent Unterschied im Bodenwert. Eine einzelne Zahl würde das verstecken.
Die sechs Fehler, die eine Bewertung wertlos machen
- Den Portalwert übernehmen. Portale rechnen mit Angebotspreisen, nicht mit Abschlüssen. Zwischen beiden liegt in einem schwächeren Markt viel Geld.
- Den Nachbarpreis übernehmen. In Annen liegen 30 Richtwertzonen nebeneinander. Zwei Häuser in derselben Straße können weit auseinanderliegen.
- Den Bodenrichtwert für den Hauswert halten. Er gilt für das unbebaute Grundstück. Was dein Haus darauf wert ist, sagt er nicht.
- Erneuerungen nicht belegen. Jede Rechnung über Heizung, Dach, Fenster oder Bad ist bares Geld in der Verhandlung. Ohne Beleg rechnet der Käufer mit dem schlechtesten Fall.
- Den Vermietungsabschlag vergessen. Eine vermietete Wohnung bringt weniger, weil der Käufer nicht einziehen kann. In den amtlichen Kennzahlen für die Region liegt der Kaufpreis vermieteter Wohnungen bei 1.880 Euro je Quadratmeter, der unvermieteter bei 2.120 Euro.
- Zuerst selbst eine Zahl nennen. Wer zuerst einen Preis in den Raum wirft, verhandelt ab da nur noch nach unten.
Was geht schief, wenn du ohne Zahl startest?
Der teuerste Fehler ist nicht ein zu niedriger Preis. Es ist ein zu hoher.
Ein zu hoher Einstieg fühlt sich sicher an. Runtergehen geht ja immer noch. In der Praxis läuft es anders. Die ersten vier Wochen bringen die meisten Anfragen. Wer in dieser Zeit zu teuer ist, verschenkt sie. Danach sehen neue Interessenten nur noch ein Objekt, das schon länger online steht. Der erste Gedanke lautet dann nicht „Schnäppchen“, sondern „Was stimmt damit nicht?“.
Die Zahl dahinter: In ganz Witten wechseln rund 38 Wohnimmobilien im Monat den Eigentümer. Der Markt ist klein. Vier verschenkte Wochen sind ein spürbarer Teil deiner möglichen Käufer.
Und fünf Prozent Fehler beim Preis kosten bei einem Haus für 430.000 Euro rund 21.500 Euro. Das ist mehr als die gesamte Courtage von 15.351 Euro.
Welche drei Bewertungsverfahren gibt es?
Jede seriöse Bewertung benutzt eines von drei Verfahren. Welches, hängt an der Objektart.
- Vergleichswertverfahren. Der Wert wird aus den Preisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Üblich bei Eigentumswohnungen in Witten und Reihenhäusern. In Witten gab es zuletzt 284 Wohnungskäufe — genug für belastbare Vergleiche.
- Ertragswertverfahren. Der Wert wird aus der Miete abgeleitet. Üblich bei Mehrfamilienhäusern in Witten und vermieteten Wohnungen. Der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser liegt in der Region bei 3,6 Prozent, der Rohertragsfaktor bei 15,4.
- Sachwertverfahren. Der Wert wird aus Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes minus Alterung gebildet. Üblich bei freistehenden Einfamilienhäusern, für die es in Witten keinen eigenen amtlichen Richtwert gibt.
Kennzahlen der Verfahren: Grundstücksmarktbericht 2026 des Ennepe-Ruhr-Kreises mit der Stadt Witten. Die Zinssätze und Faktoren werden nicht gemeindescharf ausgewiesen, sondern für den gesamten Kreis.
Wie es nach der Bewertung weitergeht, steht unter Haus verkaufen in Witten.
In welchem Stadtteil liegt deine Immobilie?
- Rüdinghausen 310 €/m² 19 Zonen · Eigentumswohnung 1.720 – 2.620 €/m²
- Stockum/Düren 300 €/m² 13 Zonen · Eigentumswohnung 1.800 – 2.420 €/m²
- Heven 280 €/m² 9 Zonen · Eigentumswohnung 1.640 – 2.400 €/m²
- Bommern 260 €/m² 15 Zonen · Eigentumswohnung 1.720 – 2.300 €/m²
- Witten-Mitte 255 €/m² 24 Zonen · Eigentumswohnung 1.640 – 2.360 €/m²
- Herbede 250 €/m² 23 Zonen · Eigentumswohnung 1.700 – 2.300 €/m²
- Annen 235 €/m² 30 Zonen · Eigentumswohnung 1.680 – 2.320 €/m²
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 und Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen für das Berichtsjahr 2025, auf den Stadtteil umgerechnet über den Bodenanteil. Eigene Auswertung.
Termine bei dir vor Ort in Witten.
Ein Büro in Witten gibt es nicht. Die Firma sitzt in Essen, Gemarkenstraße 37. Den Vor-Ort-Termin in Witten mache ich selbst, und die halbe Stunde Fahrt geht auf meine Rechnung.
Das heißt auch: Es gibt nur eine begrenzte Zahl Termine pro Woche. Wenn im Kalender nichts frei ist, siehst du das sofort.
Zusammengefasst
- Ergebnis: eine Wertspanne für deine Adresse, mit Rechenweg und nachschlagbarer Quelle.
- Aufwand: vier Angaben, zehn Minuten. Keine Unterlagen.
- Kosten: nichts. Eine Courtage von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer entsteht erst nach der Unterschrift beim Notar.
- Frist: innerhalb eines Werktags per E-Mail.
- Grundlage: 133 amtliche Richtwertzonen, Median 260 Euro je Quadratmeter, und die Kaufpreise aus 169 Haus- und 284 Wohnungsverkäufen des letzten Berichtsjahrs.
Stand: 18.09.2026. Die Marktzahlen werden jährlich fortgeschrieben. Den Stand findest du in der Quellenzeile unter jeder Tabelle.
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Immobilienmakler nach § 34c
der Gewerbeordnung, über 20 Jahre in der Branche. Über 400 verkaufte und über
1.000 vermietete Immobilien insgesamt, rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten,
17 Mitarbeiter. Bekannt aus RTL, VOX, SAT.1 NRW und WDR. Termine vor Ort in
Witten.
Gemarkenstraße 37, 45147 Essen · 0201 20 20 01
· hallo@witten-makler.de ·
Mehr zur Person
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Witten
Was kostet eine Immobilienbewertung in Witten?
Nichts. Weder die Rechnung per E-Mail noch der Termin bei dir zu Hause. Eine Courtage entsteht erst, wenn ein Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wird, und beträgt bei Wohnimmobilien 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Ein Verkehrswertgutachten für Gericht oder Finanzamt ist etwas anderes und kostet Geld.
Wie lange dauert die Bewertung?
Innerhalb eines Werktags. Du gibst vier Angaben an, das dauert etwa zehn Minuten, und bekommst das Ergebnis per E-Mail. Wenn du nach 18 Uhr anfragst, kommt die Antwort am übernächsten Morgen. Ein Vor-Ort-Termin dauert zusätzlich etwa 60 Minuten und macht die Spanne meistens halb so breit.
Wie genau ist eine Bewertung ohne Besichtigung?
Nicht genau genug für einen Punktwert. Ohne Blick in die Räume bekommst du eine Spanne. Wer dir ohne Besichtigung eine exakte Zahl nennt, rät. Innerhalb eines Wittener Stadtteils liegen zwischen einfacher und bester Lage oft 70 bis 100 Prozent Unterschied im Bodenwert. Aus der Ferne lässt sich das nicht auflösen.
Woher kommen die Zahlen?
Aus drei amtlichen Quellen. Erstens den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026. Zweitens den Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen aus dem Berichtsjahr 2025. Drittens dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Witten. Witten hat 133 Richtwertzonen, und jede davon hat ihren eigenen Wert. Portalwerte kommen nicht vor, weil sie Angebotspreise zeigen und keine Abschlüsse.
Was muss ich an Unterlagen bereithalten?
Nichts. Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und Wohnflächenberechnung besorge ich, wenn es zum Verkauf kommt. Für die Bewertung genügen Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Zustand. Wenn du das Baujahr nicht weißt, finde ich es heraus. Ohne Energieausweis darf später gar nicht inseriert werden — den besorge ich rechtzeitig, damit er nicht mitten in der besten Vermarktungsphase fehlt.
Ruft mich danach jemand an?
Nur wenn du deine Nummer angibst und darum bittest. Die Spanne bekommst du auch ohne Telefonnummer, per E-Mail. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir, und es gibt keine Erinnerungsmails ohne Ende. Auch das Werkzeug lädt erst nach deinem Klick: Vorher geht keine IP-Adresse an einen fremden Server. Wenn du nach einem Gespräch abwinkst, hörst du nichts mehr von mir.
Kann ich meine Immobilie auch selbst bewerten?
Kannst du, und es ist ein sinnvoller erster Schritt. Der Bodenrichtwert deiner Zone ist über BORIS.NRW öffentlich. Schwierig wird der Gebäudeteil. Ein Haus aus den Fünfzigern bringt 2.580 Euro je Quadratmeter, eines aus den Achtzigern 2.960 Euro. Zustand und Schnitt verschieben beides noch einmal.
Was passiert mit meinen Daten?
Sie werden ausschließlich für deine Anfrage benutzt. Sie werden nicht verkauft und nicht für Werbung Dritter genutzt. Die Einwilligung kannst du jederzeit mit einer formlosen E-Mail an hallo@witten-makler.de zurücknehmen. Was gespeichert wird, steht in der Datenschutzerklärung. Deine Adresse benutze ich für die Rechnung und für nichts sonst — sie geht an keinen Finanzierungsvermittler und an keine Versicherung.
Weiterlesen
- Immobilienpreise in Witten alle Stadtteile mit amtlichen Zahlen
- Bodenrichtwerte Witten jede der 133 Zonen einzeln
- Immobiliengutachten Witten wenn es eine Zahl fürs Amt sein muss
- Über mich wer deine Immobilie bewertet
- Immobilienmakler in Witten Verkauf, Vermietung, Verwaltung im Überblick
Die Zahl einordnen lassen — dafür sind 30 Minuten vorgesehen
Eine Bewertung erklärt sich nicht in fünf Minuten. Such dir eine halbe Stunde im Kalender aus: Lage, Zustand und die Spanne werden durchgesprochen, und du weißt danach, woher jede einzelne Zahl kommt.
