Ein Interessent fährt über die Ruhr und sieht das Ortsschild. Bei der Besichtigung fragt er als Erstes, wie lange er von hier in die Wittener Innenstadt braucht. An dieser Frage entscheidet sich in Herbede der Preis. Der Stadtteil hat 12.761 Einwohner, 23 Richtwertzonen und acht Lagen mit eigenem amtlichen Bodenrichtwert.
Warum muss eine Bewertung in Herbede zonenscharf sein?
Herbede ist der flächengrößte Stadtteil Wittens und der am stärksten aufgefächerte. Acht Lagen tragen einen eigenen Bodenrichtwert. Kein anderer Wittener Stadtteil hat so viele. Wie verschieden sie sind, zeigt schon der alte Ortskern an der Meesmannstraße mit seinen Bruchsteinhäusern.
| Lage | Zonen | Bodenrichtwert €/m² |
|---|---|---|
| Buchholz | 4 | 235 – 360 |
| Kämpen / Kämperfeld | 1 | 280 |
| Durchholz | 2 | 250 – 270 |
| Vormholz | 5 | 225 – 290 |
| Bommerholz | 2 | 240 – 250 |
| Westherbede | 6 | 200 – 280 |
| Herbede-Ort (Ostherbede) | 1 | 220 |
| Hammertal | 1 | 185, Misch- und Kerngebiet statt reinem Wohnbauland |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026, über BORIS.NRW. Eigene Auswertung. Für Hammertal weist der Gutachterausschuss eine Misch- und Kerngebietszone aus, deshalb ist der Wert nicht direkt mit reinem Wohnbauland vergleichbar. Die Beschreibung der einzelnen Lagen steht im Stadtteilporträt.
Zwischen der günstigsten und der teuersten Wohnbauzone liegen 160 Euro je Quadratmeter. Bei einem Grundstück von 600 Quadratmetern, wie es hier häufig vorkommt, sind das 96.000 Euro Unterschied. Nur durch die Adresse.
Wer hier mit dem Median rechnet, rechnet an seinem eigenen Grundstück vorbei. Deshalb beginnt jede Bewertung mit der Zone, nicht mit dem Stadtteil. Wie die Zonen im Einzelnen aussehen, steht im Stadtteilporträt Witten-Herbede.
Die Haus- und Wohnungspreise für Herbede stehen unter Immobilienpreise in Witten-Herbede.
Wie kommst du in zehn Minuten an deine Zahl?
Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Zustand. Das ist alles. Zurück kommt eine Spanne, gerechnet mit dem Bodenrichtwert genau deiner Zone und mit den amtlichen Kaufpreisen für Witten. Innerhalb eines Werktags, per E-Mail.
Kostet nichts. Du gehst keinen Vertrag ein. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Du musst nichts vorbereiten. Kein Grundbuchauszug, keine Flurkarte, kein Energieausweis, keine Wohnflächenberechnung. Wenn du das Baujahr nicht weißt, geht es auch ohne.
Wer kauft in Herbede, und wie wird der Käufer gefunden?
Herbede ist Einfamilienhausland. Die amtlichen Kauffälle für freistehende Häuser in Witten haben im Schnitt 830 bis 890 Quadratmeter Grundstück — und solche Grundstücke liegen nicht in der Innenstadt.
Das prägt den Käuferkreis. Gesucht wird hier von Familien, die Platz brauchen, und von Leuten aus Bochum und Witten, die das Auto ohnehin benutzen. Genau die werden zuerst angeschrieben, bevor eine Anzeige online geht.
| Objektart | Spanne | Leitwert | Einheit |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus, freistehend | 2.380 – 3.440 | 2.720 | €/m² Wohnfläche |
| Einfamilienhaus, Gesamtkaufpreis | 350.000 – 555.000 | 450.000 | € |
| Doppelhaushälfte, Reihenendhaus | 1.820 – 3.900 | 2.820 | €/m² Wohnfläche |
| Reihenmittelhaus | 2.300 – 2.860 | 2.600 | €/m² Wohnfläche |
| Eigentumswohnung | 1.700 – 2.300 | 1.880 | €/m² Wohnfläche |
| Nettokaltmiete | 4,75 – 7,70 | 6,15 | €/m² Wohnfläche |
Quelle: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten; Umrechnung auf den Stadtteil über den Bodenrichtwert und die amtlichen Umrechnungskoeffizienten für die Wohnlage. Mieten: Wittener Mietspiegel 2025, vermindert um den mittleren Lageabschlag für Herbede von −0,10 Euro je Quadratmeter. Eigene Auswertung.
Ein Hinweis, der hier besonders zählt: Der mittlere Lageabschlag im Mietspiegel ist hier mit −0,10 Euro je Quadratmeter der höchste in Witten. Der Grund sind die vielen abseits gelegenen Straßenzüge — 38,6 Prozent fallen in die Klasse mit unterdurchschnittlicher Zentralität. Dafür liegen 62,9 Prozent der Straßenzüge in überdurchschnittlicher Grünlage, und keiner in besonders belasteter Umweltlage.
So läuft es ab, Schritt für Schritt
Telefonat, 15 Minuten
Grobe Einordnung, offene Fragen, nächster Schritt. Danach weißt du, ob sich ein Termin lohnt.
Termin bei dir, etwa 60 Minuten
Christian Gottschling kommt selbst nach Herbede. Danach ist die Spanne deutlich enger als jede Ferndiagnose.
Unterlagen, etwa zwei Wochen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel. Das holt das Büro, nicht du.
Fotos und Exposé
Tageslicht, gezeichneter Grundriss, keine Weitwinkel-Tricks. Meist zwei Wochen nach dem ersten Termin online.
Besichtigungen und Verhandlung
Vor der Reservierung wird geprüft, ob der Käufer die Finanzierung wirklich hat.
Notartermin
Du bringst deinen Ausweis mit. Der Rest ist vorbereitet.
Was du in keinem dieser Schritte tun musst: Unterlagen suchen, Termine koordinieren, Interessenten antworten, Besichtigungen führen, über Geld verhandeln, einen Kaufvertrag lesen lernen.
Wenn vor dem Verkauf noch etwas gemacht werden muss, gibt es eigene Handwerker und Partner für alle Gewerke. Bei rund 4.000 verwalteten Wohneinheiten läuft das ohnehin täglich.
Wie das für ganz Witten aussieht, steht bei deinem Immobilienmakler in Witten.
Was kostet der Verkauf in Herbede?
| Fall | Satz inkl. MwSt. | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus | 3,57 % | Verkäufer und Käufer, jeder denselben Satz |
| Kapitalanlage: Mehrfamilienhaus, Grundstück | 4,76 % | ausschließlich der Käufer |
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | Käufer |
Courtagesätze: GOTTSCHLING Immobilien GmbH, 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer bei Wohnimmobilien, 4 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer bei Kapitalanlagen. Grunderwerbsteuer: Land Nordrhein-Westfalen.
Beim Herbeder Leitwert von 450.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus sind das 16.065 Euro für dich. Die Courtage fällt erst an, wenn beim Notar unterschrieben ist. Bis dahin läuft alles auf Risiko des Maklers: Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Fotos, Exposé, Inserate, Besichtigungen. Wird nicht verkauft, entsteht kein Courtageanspruch. Du schießt nichts vor. Ersatz für Auslagen schuldest du nur, wenn das im Maklerauftrag ausdrücklich vereinbart ist. Dann steht es dort, bevor du unterschreibst. Ist dort nichts vereinbart, entsteht auch keine Auslagenforderung.
Verkaufst du ein Mehrfamilienhaus in Witten oder ein Grundstück, bist du als Verkäufer courtagefrei — auch dann, wenn verkauft wird. Die Rechenbeispiele stehen auf der Seite Maklerprovision in Witten.
Was gilt bei großen Grundstücken und Außenbereichslagen?
Davon gibt es hier mehr als in jedem anderen Stadtteil, und dort greifen andere Regeln.
| Nutzung und Lage | Bodenrichtwert €/m² | Bezugsfläche |
|---|---|---|
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, gute Lage | 315 | 350 – 800 m² |
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, mittlere Lage | 250 | 350 – 800 m² |
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, einfache Lage | 205 | 350 – 800 m² |
| Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus, mittlere Lage | 270 | 250 – 500 m² |
| Bebaute Fläche im Außenbereich | 130 | 1.000 m² |
Quelle: Bodenrichtwertübersicht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026. Der Außenbereichswert gilt stadtweit für bebaute Flächen nach § 35 Baugesetzbuch und gehört in keinen Stadtteilmedian.
Zwei Dinge daran sind wichtig. Erstens: Die Bezugsfläche. Ein Richtwert gilt für ein Grundstück in der genannten Größe. Wer 1.400 Quadratmeter hat, darf nicht einfach mit dem Wert für 600 multiplizieren — der Aufschlag für die Mehrfläche ist kleiner.
Zweitens: Liegt ein Haus im Außenbereich, gilt ein eigener Wert von 130 Euro je Quadratmeter bei 1.000 Quadratmetern Bezugsfläche. Das sind rund die Hälfte des Stadtteilmedians. Wer das übersieht, startet mit einem Preis, den niemand zahlt.
Du musst das nicht selbst auseinanderhalten. Welche Zone, welche Bezugsfläche und welcher Lagefaktor für dein Grundstück gelten, wird in der Bewertung nachgeschlagen.
Wie hat sich der Baulandpreis in Witten entwickelt?
Der Stadtteil ist amtlich als mittlere Lage eingestuft. Die mittlere Zeile der folgenden Tabelle ist deshalb die, die dich betrifft.
| Objekttyp und Lage | 2019 | 2022 | 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|---|
| Freist. Ein-/Zweifamilienhaus, gute Lage | 250 | 295 | 315 | +26 % |
| Freist. Ein-/Zweifamilienhaus, mittlere Lage | 210 | 245 | 250 | +19 % |
| Freist. Ein-/Zweifamilienhaus, einfache Lage | 170 | 205 | 205 | +21 % |
| Doppelhaushälfte, gute Lage | 250 | 300 | 320 | +28 % |
| Doppelhaushälfte, mittlere Lage | 230 | 265 | 270 | +17 % |
Angaben in Euro je Quadratmeter. Quelle: Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Gemeinde Witten, Gemeindeschlüssel 05954036, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten. Eigene Auswertung.
Zwei Dinge lassen sich daran ablesen. Erstens: Der größte Teil des Anstiegs liegt in der ersten Hälfte des Zeitraums. In den letzten Jahren ist die mittlere Lage nur noch um fünf Euro je Quadratmeter gestiegen.
Zweitens: In der einfachen Lage steht seit Jahren dieselbe Zahl. Wer dort ein Haus hat und auf weitere Wertsteigerung wartet, wartet auf etwas, das die amtliche Reihe zuletzt nicht mehr hergegeben hat.
Das ist keine Prognose, sondern ein Rückblick. Niemand kann dir sagen, wie es weitergeht — wer das behauptet, verkauft dir etwas.
Alle 23 Zonen in Herbede mit beiden Stichtagen findest du unter Bodenrichtwerte in Witten-Herbede.
Was geht schief, wenn Herbede wie Witten vermarktet wird?
Der teuerste Fehler ist nicht der falsche Preis. Es ist die falsche Anzeige.
Ein Haus in Vormholz oder Durchholz, das mit dem Stichwort „Witten“ beworben wird, landet neben Wohnungen an der Bahnlinie. Wer dort sucht, will nicht hierher. Und wer hierher will, tippt den Ortsnamen ein. Die Anzeige muss genau den Namen tragen, den die Käufer eintippen.
Der zweite Fehler ist die Anfahrt. Der Stadtteil liegt weit, und Interessenten planen eine Besichtigung hier eher ein als spontan. Einzeltermine über drei Wochen verteilt verlieren Interessenten. Gebündelte Termine an einem Nachmittag nicht.
Der dritte Fehler ist der Energieausweis. Er fehlt bei fast jedem Auftrag, und ohne ihn darf nicht inseriert werden. Wer ihn erst bestellt, wenn der erste Interessent fragt, verliert Wochen in der besten Phase.
Und die ehrliche Einschränkung: Bei einem alten Haus in Hanglage mit Feuchte im Keller dauert es länger. Das steht vorher auf dem Tisch, nicht nach drei Monaten.
Termine bei dir in Herbede
Ein Büro in Witten gibt es nicht, und das wird hier offen gesagt. Das Büro sitzt in Essen, Gemarkenstraße 37. Die Termine sind bei dir zu Hause in Herbede.
Du musst nirgendwo hinfahren und nichts vorbereiten. 60 Minuten, danach kennst du deine Spanne und den nächsten Schritt.
Unterm Strich
- Herbede hat acht Lagen mit eigenem Bodenrichtwert — mehr als jeder andere Wittener Stadtteil. Zwischen 200 und 360 Euro je Quadratmeter liegen bei 600 Quadratmetern 96.000 Euro.
- Der Median liegt bei 250 Euro je Quadratmeter und ist zum letzten Stichtag um 6,4 Prozent gestiegen.
- Ein freistehendes Einfamilienhaus liegt im Leitwert bei 450.000 Euro, die Spanne reicht von 350.000 bis 555.000 Euro.
- Die Anzeige muss „Herbede“ heißen, nicht „Witten“. Wer den Ortsnamen sucht, tippt ihn auch ein.
- Deine Courtage beträgt 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer und wird erst nach dem Notartermin fällig. Beim Mehrfamilienhaus zahlst du keine Courtage.
Beantwortet von Christian Gottschling,
Immobilienmakler nach § 34c Gewerbeordnung ·
Stand
Kommt das Haus aus einem Nachlass, lies vorher Geerbte Immobilie in Witten.
Häufige Fragen zum Makler in Witten-Herbede
Was kostet ein Immobilienmakler in Witten-Herbede?
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und der Käufer zahlt denselben Satz. Beim Herbeder Leitwert von 450.000 Euro für ein freistehendes Haus sind das 16.065 Euro. Bei Kapitalanlagen zahlt ausschließlich der Käufer 4,76 Prozent. Fällig wird die Courtage erst nach der Unterschrift beim Notar.
Was kostet ein Quadratmeter Grund in Herbede?
Im Median 250 Euro. Die 23 Richtwertzonen reichen von 200 bis 360 Euro je Quadratmeter. Acht Lagen tragen einen eigenen Wert, von Westherbede mit 200 Euro bis Buchholz mit 360 Euro. Bei 600 Quadratmetern Grund sind das 96.000 Euro Unterschied. Quelle: Gutachterausschuss Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026.
Was ist mein Haus in Herbede wert?
Ein freistehendes Einfamilienhaus liegt zwischen 2.380 und 3.440 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, der Leitwert bei 2.720 Euro. Als Gesamtkaufpreis sind das 350.000 bis 555.000 Euro. Doppelhaushälften liegen bei 2.820 Euro, Reihenmittelhäuser bei 2.600 Euro je Quadratmeter. Wo dein Haus liegt, entscheiden Zone, Zustand und Grundstücksgröße.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Herbede?
Ein gepflegtes Haus zum realistischen Preis ist meist in acht bis zwölf Wochen beim Notar. Mit Renovierungsbedarf werden es drei bis fünf Monate. Dazu kommen rund zwei Wochen für Unterlagen, Fotos und Exposé. In den Randlagen dauert es eher länger, weil Interessenten die Anfahrt planen statt spontan vorbeizukommen.
Muss ich den Energieausweis selbst besorgen?
Nein, den bestellt das Büro. Ohne Energieausweis darf gar nicht inseriert werden, und er fehlt bei fast jedem Auftrag. Dasselbe gilt für die Wohnflächenberechnung mit Architektenstempel, die praktisch nie vorliegt. Beides wird vorfinanziert und ist in der Courtage enthalten. Du musst nichts vorstrecken.
Kennt ihr Herbede wirklich oder ist das eine Standardseite?
Die Zahlen auf dieser Seite sind für den Stadtteil gerechnet, Zone für Zone, und jede hat eine Quelle. Die Termine macht Christian Gottschling vor Ort selbst. Liegt eine Immobilie weit außerhalb des mittleren Ruhrgebiets, hörst du das offen. Dann gibt es eine Empfehlung für jemand anderen statt eines Auftrags.
Woher kommen eure Zahlen für Herbede?
Aus drei amtlichen Quellen. Erstens den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Stichtag 01.01.2026. Zweitens den Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen, Berichtsjahr 2025. Drittens dem Wittener Mietspiegel 2025. Die Einwohnerzahl kommt von der Statistikstelle der Stadt Witten. Keine Zahl steht hier ohne Quelle.
Was passiert mit meinen Daten?
Sie werden ausschließlich für deine Anfrage benutzt. Sie werden nicht verkauft und nicht für Werbung Dritter genutzt. Die Einwilligung kannst du jederzeit mit einer formlosen E-Mail an hallo@witten-makler.de zurücknehmen. Was gespeichert wird, steht in der Datenschutzerklärung. Es klingelt niemand unangekündigt bei dir.
Stand: 18.09.2026. Die Marktzahlen werden jährlich fortgeschrieben. Den Stand findest du in der Quellenzeile unter jeder Tabelle.
Weiterlesen
- Witten-Herbede im Stadtteilporträt — Lagen, Quartiere und alle Preise
- Haus verkaufen in Witten-Herbede — der Ablauf im Detail
- Wohnung verkaufen in Witten-Herbede — was bei Eigentumswohnungen anders läuft
- Maklerprovision in Witten — alle Sätze mit Rechenbeispielen
- Christian Gottschling — wer bei dir am Küchentisch sitzt
- Alle sieben Wittener Stadtteile — der Vergleich mit Bodenrichtwerten
15 Minuten am Telefon, dann weißt du, ob sich ein Termin in Herbede lohnt
Such dir im Kalender eine Zeit aus. Im Gespräch geht es um drei Fragen: Was hast du in Herbede? Was hast du vor? Und was wäre der nächste sinnvolle Schritt? Danach weißt du, ob ein Termin vor Ort überhaupt etwas bringt.
